Впервые покупая недвижимость за рубежом, задайте себе вопрос: зачем? От этого зависят все ваши дальнейшие действия. Как правило, ответ будет одним из трех нижеперечисленных:

• Для себя (потому что вы всегда мечтали о вилле на берегу моря или шале в горах).
• С целью получения второго гражданства или вида на жительство.
• Чтобы заработать на аренде или выгодно перепродать.

Лучше сосредоточиться на одной из этих задач. Если две из них еще можно совместить, то три – маловероятно.

С первой целью все понятно. Здесь критерием выбора будет исключительно эмоциональный отклик (нравится – покупаем), а не вопрос доходности. И наоборот, при желании заработать решающим фактором будет ценность недвижимости для усредненного арендатора или покупателя, а никак не ваши личные предрасположенности.

Если, приобретая недвижимость, вы хотите получить таким образом вид на жительство, вам потребуется детальная консультация юриста: какие права и обязательства получаете вы и члены вашей семьи, становясь владельцами недвижимости в той или иной стране.

А если вы хотите регистрировать там свой бизнес, обязательно проверьте, не числится ли это государство в списке оффшоров ЕС. По сути, только в случае покупки для сдачи в аренду или последующей перепродажи мы говорим об инвестиции в недвижимость. И здесь опять же существуют варианты: сохранить капитал или приумножить его. Законы рынка таковы, что эти цели противоречат друг другу.

Если ваш приоритет – сохранить вложенное, вы предпочтете не рисковать и ограничитесь стабильным, но невысоким чистым доходом в 2-5% годовых. В данном случае вас заинтересуют объекты в хороших районах, рядом с достопримечательностями, шопинг-центрами или университетами в развитых городах и странах со стабильной экономикой. И, наоборот, высокий заработок предполагает существенный риск. Если вы готовы к этому, добро пожаловать в проекты добавленной стоимости (строительство и управление, реконструкция и модернизация).

Вкладывая таким образом, вы можете получать и 18% годовых, но не факт. Существует способ сохранить и приумножить, вложив в готовый арендный бизнес с перспективой реновации либо диверсифицировав инвестиционный портфель: основную часть средств направить в простой арендный бизнес, остаток – в проекты добавленной стоимости.
Определившись с мотивацией, переходим к таким важным моментам, как:

• валюта, в которой вы хотели бы получать доход;
• желаемые локация и тип объекта;
• потенциал и насыщенность рынка (будет ли востребовано ваше имущество, сможете ли вы быстро и выгодно сдать / перепродать его);
• источники инвестирования (это ваши собственные средства или партнерские либо частично заемные);
• структурирование сделки с точки зрения налогообложения.

Заранее определитесь, будете ли вы сами управлять недвижимостью или поручите это наемному менеджеру.
Вопрос управления важен не только для инвесторов, но и для тех, кто покупает дом или апартаменты, чтобы жить в них по несколько недель в году. Первым нужен гарантированный доход от аренды (и опытная компания знает, как найти арендаторов), вторым требуется кто-то, кто будет поддерживать жилье в хорошем состоянии, оплачивать коммунальные услуги в отсутствие владельцев.

В некоторых странах институт управляющих компаний развит, в других – только зарождается. Еще до покупки необходимо просчитать, во что будет обходиться содержание недвижимости. А в случае инвестирования заранее уточнить ставки налога на доходы от аренды и налога на перепродажу имущества.

После того, как вы обсудите все эти вопросы с экспертами в инвестировании, можно приступать к подготовительному этапу: открыть счет в банке страны, где осуществляется покупка, подтвердить информацию об источнике денежных средств (если по законам страны таковая требуется), собрать команду в составе юриста или нотариуса, риелтора, менеджера проекта.

В зависимости от юрисдикции набор этих действий будет разниться. Где-то для открытия счета требуется ваше личное присутствие, где-то процедура полностью переведена в онлайн. Соответственно, подготовка к осуществлению сделки и сама процедура, включая регистрацию права собственности, требуют временных и денежных затрат. Только разобравшись со всеми этими вопросами, приступайте к выбору объекта недвижимости. И неважно, для себя вы покупаете недвижимость, для получения ВНЖ или инвестирования, существуют общие правила безопасности, если речь идет об объекте в процессе строительства:

• убедитесь, что перед вами надежный застройщик, и в его внушительном портфолио проектов нет незавершенных;
• уточните, страхуется ли первичный взнос (соответственно, возместят ли вам его в случае банкротства застройщика);
• проверьте, есть ли в стране, где вы планируете купить недвижимость, институт страхования профессиональной ответственности (отвечают ли юристы, ведущие сделку, за ее правомочность).

Таким образом вы получаете трехуровневую защиту своих прав и вложений. Просчитав все затраты, в том числе и скрытые, вы понимаете, чего в действительности ожидать, вкладывая заработанное в недвижимость за рубежом, а значит, принимаете взвешенное решение.