Для иностранного инвестора дом в Португалии – это выгодное вложение, а кроме того – возможность получить европейский вид на жительство.

С 2013 года португальская экономика начала расти, и ее рынок недвижимости постепенно оживает – увеличился внутренний спрос, растут продажи и цены, у застройщиков и инвесторов появилась уверенность. Португалия активно привлекает средства из-за рубежа. С 2009 года для непостоянных резидентов действует специальный режим налогообложения (Non-Habitual Resident Tax Regime, NHR). С 2012-го появилась Golden Visa – вид на жительство для тех, кто инвестирует в государство (Residence Permit For Investment Activities). В том же году стало проще модернизировать городские объекты и получать лицензии на реставрацию – так возник благоприятный инвестиционный климат: по данным ассоциации APEMIP, 22% недвижимости в Португалии в 2014 году купили иностранные инвесторы, из них британские – 23%, китайские – 18% и французские – 16%. С прошлого года вырос спрос и среди самих португальцев, потому что их благосостояние повысилось, уровень безработицы в Португалии снизился, уменьшилась стоимость займов, вырос и продолжает расти ВВП.

Лиссабон и Порту

Стоимость самых роскошных апартаментов Лиссабона, по данным отчета CBRE за 2015 год, достигает 8000 евро/кв. м. Из 11 районов столицы самые престижные – Лапа и Рестело – находятся в западной ее части. За последние 10 лет повысился рейтинг Кьядо, а с недавних пор и Новых Авеню, которые пересекают бульвар Авенида да Либердаде. Самая дорогая недвижимость – в районе Парк даж Насоеш – квадратный метр стоит тут в среднем 3750 евро. На втором и третьем местах – Новые Авеню и Западный район.

Самое дорогое жилье в Порту – в районах Фош и Невожилде – стоит 2000 евро/кв. м. Несколько ниже цены в Алдоаре и историческом центре.

В первом квартале 2015 года в Лиссабоне и его пригороде были выставлены на продажу 26 000 объектов, в Порту – 12 250, что на 17 и 18% меньше, чем в аналогичный период прошлого года. Стартовая цена в Лиссабоне осталась неизменной – 1764 евро/ кв. м, а в Порту снизилась до 1341 евро/кв. м. Тем временем финальная цена за 1 кв. м жилья в Лиссабоне увеличилась до 1445 евро и 1070 евро в Порту – то есть, по сравнению с аналогичным периодом 2014 года, этот показатель вырос на 1 и 8% соответственно (по данным отчета Cushman & Wakefield, осень 2015 г.). Однако продажи в первом квартале 2015 года по сравнению с аналогичным периодом 2014-го в Порту выросли еще сильнее – на 12%, а в Лиссабоне остались на том же уровне.

Помимо самой столицы покупателей привлекает северное побережье вблизи Лиссабона – оно считается перспективным с точки зрения туризма и инвестиций в жилую недвижимость. На местном курорте Кампо Реал всегда есть объекты на перепродажу, цены – 1100-1900 евро/кв. м. В Прайя-дель-Рей, Бом Сукессо, Ройял Обидос можно приобрести апартаменты, таунхаусы и виллы по цене 2600-5800 евро/кв. м (по данным отчета CBRE, 2015 г.).

Рынок жилой недвижимости будет  развиваться и дальше. Цены, скорее всего, вырастут в  центральных районах Лиссабона и Порту – здешние дома пользуются спросом среди зарубежных инвесторов, и эта недвижимость более чувствительна к общей динамике рынка.

Алгарве

Алгарве – самый популярный курорт на юге Португалии – славится своими полями для гольфа и пляжами. На многих прибрежных территориях застройку регламентирует закон. Покупателей привлекают относительно невысокая стоимость жилья и умеренные налоги. Большинство приобретают недвижимость для себя, и только 19% – чтобы перепродать или сдать в аренду.

Среди покупателей лидируют британцы. Их интерес связан не в последнюю очередь с укреплением фунта стерлинга. В настоящее время растет спрос среди французов, скандинавов, китайцев и южноафриканцев. Так, скандинавов, преимущественно шведов, привлекают выгодные условия программы NHR. Французов устраивают более мягкие, чем на родине, условия налогообложения. А покупатели из Китая ценят возможность играть в гольф.

Рынок жилой недвижимости Алгарве начал восстанавливаться в 2013 году. Первыми покупатели вернулись в премиум-сегмент, где уже сейчас возник дефицит. Тут продаются апартаменты, таунхаусы, виллы, особняки и земельные участки. Наибольшей популярностью, по данным Residential Property Survey (ILM Group, июнь 2015 г.), пользуются виллы и апартаменты. Наименьшей – земельные участки и особняки. Продажа участков под застройку упала за год с 18 до 8%. Растет популярность жилья стоимостью от 2 млн евро (каждый пятый запрос). При этом процент тех, кто делает покупки дешевле 100 000 евро, за год сократился до 1%, что опять же свидетельствует о возрождении премиум-сегмента.

За год подорожали все виды недвижимости: апартаменты – на 8%, таунхаусы – на 3%, отдельные виллы – на 9%, особняки – на 14%, земельные участки – на 12% (по данным на первое полугодие 2015 г.). Наиболее ощутимый рост цен – в премиум-сегменте. В период кризиса их стоимость упала, но сейчас ситуация на рынке улучшается. По данным исследования Residential Property Survey (ILM Group), стандартные немеблированные апартаменты в Алгарве в среднем стоят 2400 евро/кв. м. Отдельные виллы – от 2870 евро/кв. м. Жилье премиум-класса – 4440 евро/кв. м и выше.

Самые дорогие недвижимость и земельные участки в Алгарве – в премиальном районе «Золотой треугольник» (Golden Triangle), где расположены курорты Вале-до-Лобо, Квинта-до-Лаго, Виламура и Пайн Клиффс. Площадь популярного Квинта-до-Лаго – 880 га. Плотность застройки здесь составляет 3%, и большинство участков под застройку уже проданы. На продажу выставлены земли Сан Лоренцо (входит в состав Квинта-до-Лаго). Стоимость участка площадью 2000 кв. м тут стартует от 2,3 млн евро. Цена новой виллы – 5 млн евро и больше. Это еще докризисные цены, и из-за высокого спроса и недостаточного предложения они гарантированно будут расти (на 10% через 1-2 года). Многие инвесторы выходят из ситуации так – покупают участки с застройкой 25-30-летней давности и на месте прежних домов строят новые.

На соседнем курорте Вале-до-Лобо участок с выходом к пляжу стоит 1,3 млн евро.

В Пайн Клиффс в июне 2016 года сдадут в эксплуатацию комплекс апартаментов Ocean View. Цены – от 780 000 евро.

В Центральном Алгарве до недавнего времени практически не строили объекты. Поэтому большинство сделок – перепродажа, то есть покупка жилья у предыдущего хозяина (стоимость виллы – порядка 600 000 евро). Однако растет спрос на недвижимость нового поколения, такую, как Oceanico Amendoeira: этим летом в продажу поступила первая треть этого курорта, около 80 апартаментов – по ценам от 260 000 евро.  Цена отдельной виллы класса люкс – 850 000 евро и более.

В Западном Алгарве на курорте Боавишта недвижимость строят по запросу. В докризисные времена – 50-60 объектов в год. С начала 2014 года продали 34 земельных участка и лицензии на застройку. Предложение возросло с появлением апартаментов Belmar, где вилла площадью 320 кв. м стоит 750 000 евро. Однако премиум-ниша все равно не заполнена.

У покупателей в Алгарве популярна программа NHR. Она дает право жить и работать в Португалии, пользуясь первые 10 лет льготным налогообложением. Те, кто приобретает жилье в рамках этой программы, в большинстве случаев выбирают для себя виллы. А каждая четвертая их покупка стоит 1-2 млн евро.

Golden Visa менее популярна среди инвесторов в Алгарве (у них в приоритете Лиссабон).

Вывод: в настоящее время рынок Алгарве достиг наилучшего состояния за последние 10 лет. Все больше сделок в разных ценовых категориях совершают покупатели из-за рубежа. Благодаря  росту экономики позитивная динамика здесь сохранится в ближайшие 1-1,5 года. Поэтому сейчас у инвесторов есть привлекательная возможность приобрести участок под застройку. Спрос на внутреннем рынке возрастет в 2016 году из-за инвестиций и покупок жилья.

Реновация

Наибольшее количество средств на реновацию получает Лиссабон. По данным обзора рынка недвижимости Португалии за первое полугодие 2015-го (Portugal Market Review, CBRE Research), с начала 2015 года в Лиссабоне приобрели недвижимость для модернизации и реконструкции более чем на 200 млн евро.

Основная масса инвестиций направлена на развитие жилых и туристических комплексов. По данным CBRE Research, сегодня в Лиссабоне работы по реконструкции и строительству ведутся на более чем 100 объектах, в основном жилого и туристического назначения: сейчас столица на втором месте по популярности после Алгарве у иностранных туристов (по данным CBRE). Стоимость 1 кв. м недвижимости под реконструкцию в Лиссабоне составляет 1500-2500 евро.

В рамках программы Golden Visa с октября 2012 года Португалия получила практически полтора миллиарда евро (1 496 193 478 евро) из стран, которые не входят в ЕС. С 1 июля 2015 года действует новый минимум, позволяющий получить ВНЖ по этой программе. Теперь нужно вложить от 250 000 евро в объекты культурного наследия, от 350 000 евро – в объекты, построенные 30 и более лет назад или расположенные в районах реконструкции и реновации. К последним относится и центр Лиссабона.

В 2014 году Португалия выдала 1526 Golden Visa. В первом полугодии 2015-го она подтвердила еще 398 заявок. В целом же, по информации сайта goldenvisa-portugal.com, с начала работы программы, в период с 8 октября 2012 года по 31 августа 2015-го, инвесторы получили 2465 видов на жительство – в среднем 2 в день. Наибольшую активность проявляют китайцы. Есть спрос со стороны жителей Бразилии, России, Южной Африки и Ливана.

По данным CBRE, инвестиции продолжат поступать в разных сегментах. Все больше застройщиков рассматривают объекты под восстановление в Лиссабоне.