Управляющий партнер YANAProperty Катерина Красная рассказывает об инвестициях в недвижимость с точки зрения самого стабильного ресурса пассивного дохода и о рисках, связанных с этим типом активов.

Большинство современных бизнесменов включают жилые либо коммерческие объекты в свой инвестиционный портфель, несмотря на то что недвижимость относится к одному из самых консервативных активов, который не приносит сверхвысокой прибыли. Но при этом именно недвижимость остается одним из наиболее стабильных источников пассивного дохода. Объем такого дохода внутри данного сегмента может быть низким, средним либо высоким.

Необходимо четко понимать, что чем выше доходность объекта, тем выше риски, которые вы несете. Под рисками в данном случае мы подразумеваем совокупность различных факторов, которые могут помешать вам получить ожидаемую прибыль. Это экономическая и политическая ситуация в государстве, а также специфические характеристики самого объекта – его месторасположение, ликвидность, условия рентного договора.

Для большего понимания показателей доходности, которую приносит недвижимость, приведу в пример актуальные показатели по Европе. Низкой считается доходность 2-3% годовых, средней и самой оптимальной – 4-7%, самый высокий показатель – это 8-12%.

Долгосрочная либо краткосрочная аренда квартир

На сегодняшний день доходность от сдачи жилой недвижимости в долгосрочную аренду в Европе составляет 2-3% годовых. Для консервативного инвестора, который рассматривает приобретение недвижимости как долгосрочную инвестицию с хорошей капитализацией в будущем, это приемлемый показатель. При этом сильная сторона такой инвестиции – стабильные долгосрочные отношения с арендатором и сохранность вложений.

Если же мы рассмотрим сценарий с краткосрочной арендой – доходность возможно существенно повысить. Но вместе с этим возрастут и риски. Например, в Барселоне доходность квартир при долгосрочной аренде составляет 3%. При краткосрочной же, например, от одних суток до недели проживания, возможно получить доходность 7% годовых, так как ставка краткосрочной аренды более высока.

Основной риск, с которым придется столкнуться, – поиск арендатора. В случае простоя квартиры ее доходность будет снижаться. Неизбежной станет необходимость обратиться в профессиональную управляющую компанию, которая возьмет на себя работу по поиску жильцов. При этом услуги такой компании будут стоить до 25% от общей прибыли от аренды. Но, как показывает практика, при грамотном и компетентном управлении данный сценарий вполне успешно работает и позволяет выйти на ожидаемую доходность.

От жилого сектора до специфических коммерческих объектов

Еще десять лет назад наибольшим спросом у инвесторов пользовались «низкорискованные» жилые объекты. Каждый искал возможность получения рентного дохода. Как следствие, высокий спрос вызвал обострение конкуренции и снижение доходности. Следующим фактором, который повлиял на снижение интереса к данному сектору, стал кризис 2008 года. Поэтому инвестор сместил свое внимание в сторону более доходных коммерческих объектов, которые зачастую имеют очень специфическое назначение: складские помещения, дома престарелых, художественные галереи, развлекательные центры. Такие объекты показывают доходность 5-8% годовых. Часто ее можно и повысить, но только при одном условии – инвестору придется самостоятельно вникать и принимать участие в ведении бизнеса арендатора. А такой бизнес не  всегда может совпадать со сферой деятельности самого инвестора. Это можно назвать одним из рисков.

Вторым риском, с которым можно столкнуться в этом типе недвижимости, – поиск арендатора. Ведь найти его для квартиры даже в спальном районе европейской столицы намного легче, чем для галереи искусств, пусть и в самом центральном районе.

Объекты с низкой ликвидностью

Если обратить внимание на показатели высокой доходности ряда коммерческих объектов, то, как правило, у них четко прослеживается низкая ликвидность. Это обусловлено тем, что инвестор несет больше рисков, когда приобретает такие объекты. А чем выше риски – тем выше доходность. Примеры таких объектов относятся к наименее массовым сегментам рынка коммерческой недвижимости: парковочные места, складские помещения, автозаправочные станции и прочее.

Если же говорить о жилой либо офисной недвижимости, то чем дороже и крупнее объект, тем ниже его ликвидность. Ведь продать квартиру либо отдельный офис намного легче, чем целый доходный дом или офисное здание. Плюс подобные объекты очень подвержены влиянию экономической ситуации в стране.

Поэтому, если вы рассматриваете вариант инвестирования в высокодоходные, но низколиквидные объекты, необходимо очень обстоятельно изучить ряд факторов: экономические показатели страны, где находится объект, ситуацию на рынке в целом, месторасположение и инфраструктуру самого объекта.

Конечно, существует способ искусственного повышения ликвидности объекта, например, за счет изменения его в более соответствующий спросу. Но всегда необходимо грамотно просчитать все затраты, так как они порой могут превышать убытки, которые можно понести от сдачи объекты в аренду по заниженной цене.

Я рекомендую выбирать менее рискованный вариант и инвестировать в объекты пусть с меньшей доходностью, но с более высокой ликвидностью.

Недвижимость в пригородах и небольших городах

Многие инвесторы склоняются к покупке коммерческой недвижимости в пригородах европейских столиц либо в небольших городках в провинции экономически развитых стран. Действительно, подобные объекты показывают довольно высокую доходность за счет того, что стоимость такой  недвижимости в разы ниже, чем в крупном мегаполисе. Например, доходность торгового центра в Вене в среднем составляет 5,5% годовых, при этом доходность торгового центра под Веной может достигать 8-9%. Перед покупкой такого объекта следует четко изучить сроки договоров аренды и проанализировать перспективы развития данного региона. Если перед вами объект с долгосрочными договорами, и вы четко понимаете, что в городе будет спрос на товары/услуги, которые предлагаются, – это может быть отличным вариантом для инвестирования.

Основными рисками такого приобретения могут быть именно потеря арендатора, которого сложнее найти в небольших городах и на окраинах, а также негативные экономические либо демографические показатели в регионе.

Итог

Недвижимость была и остается привлекательной долгосрочной инвестицией. При этом необходимо четко понимать, что получить высокую доходность возможно лишь в условиях повышенных рисков, при определенных временных и финансовых затратах самого инвестора. С учетом всех этих факторов (повышенные риски, время и затраты) общая доходность объектов, которые изначально приносят малую прибыль, может оказаться выше. Если вы – малый либо начинающий инвестор в недвижимость, то самым рациональным решением будет вложение в объекты жилой или торговой недвижимости со стабильным средним либо невысоким уровнем доходности. В этом случае существует вероятность найти высоколиквидный объект, который будет стабильно расти в цене. Хорошим примером послужат жилая недвижимость в центре Берлина или торговые объекты в Вене.