Вот уже 17 лет компания JLL и ее подразделение Lasalle Investment Management, которое специализируется на управлении инвестициями, раз в два года проводят исследование индекса прозрачности рынков недвижимости в мире Global RealEstateTransparencyIndex (GRETI).

В 2016 году в рамках исследования GRETIспециалисты JLL рассчитали показатель прозрачности 109 мировых рынков недвижимости путем анализа 139 факторов. Детальнее о них и результатах самого исследования читайте в нашей статье.

В рамках исследования 109 рынков недвижимости были ранжированы по пяти категориям: высокая прозрачность, прозрачные, средняя прозрачность, низкая прозрачность, непрозрачные. Показатели прозрачности рассчитаны путем анализа 139 факторов, которые были сгруппированы также по пяти категориям: индикаторы доходности инвестиций, фундаментальные показатели рынка, раскрытие финансовой информации, регуляторные и юридические аспекты, процесс заключения сделок. Эти данные помогают владельцам объектов и инвесторам при совершении сделок в различных странах, а также правительствам и другим отраслевым организациям, заинтересованным в повышении прозрачности.

Согласно данным JLL, две трети рынков недвижимости по всему миру продемонстрировали повышение уровня прозрачности за последние два года. На топ-10 стран – рынки с высокой прозрачностью – приходится 75% инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью мира, что подтверждает важность уровня прозрачности при принятии инвестиционных решений.

Четыре верхние позиции списка рынков с высокой прозрачностью занимают страны «англосферы»: Великобритания, Австралия, Канада и США. Причем Австралия поднялась с 3-го на 2-е место, а Канада – с 6-го на 3-е. А вот США опустились со 2-й на 4-ю строчку. Далее по списку расположились: Франция (5), Новая Зеландия (6), Нидерланды (7), Ирландия (8), Германия (9), которая впервые вошла в топ-10, и Финляндия на 10-й позиции.

Еще 20 стран относятся к прозрачным рынкам, на их долю приходится 20% инвестиционных сделок на мировом рынке недвижимости. 14 из этих 20 стран представляют Европу, среди них выделяется Польша (13), которая в настоящее время близка к попаданию в группу с «высокой прозрачностью». За лидерство среди азиатских рынков по-прежнему борются Сингапур (11) и Гонконг (15), а хорошую динамику за прошедший период продемонстрировали Тайвань (23), который впервые вошел в список прозрачных рынков, и Япония (19), поднявшаяся с прошлого раза на семь строчек.

Наиболее быстрый прогресс в повышении уровня прозрачности наблюдался на 37 рынках, которые составляют список стран со средней прозрачностью. Словения, Сербия и Болгария впервые попали в этот список. Позиции Индии в рейтинге также улучшились на фоне регуляторных реформ. А вот Мексика и основные города Китая близки к переходу из категории средней  прозрачности в прозрачные. Тем не менее в большинстве из этих 37 рынков по-прежнему наблюдается заметное несоответствие между наличием правил и контролем над их соблюдением, в частности это касается планирования землепользования, договоров и строительных норм.

В группах регионов с низкой прозрачностью и на непрозрачных рынках наблюдается некоторый прогресс, однако большинству он дается с трудом. В частности, в список рынков с низкой прозрачностью входят Украина (75), региональные города-миллионники России (78) и Казахстан (87). Следует отметить, что Украина упрочила свои позиции в рейтинге в том числе благодаря повышению открытости компаний рынка недвижимости, в частности, публикации некоторыми игроками отчетности и росту публичности государственного сектора в результате проводимых реформ.

Помимо просчета реальных данных и выведения показателей, в отчете GRETI выделен ряд факторов, которые будут влиять на прозрачность рынков недвижимости в ближайшие несколько лет:

• Скандал с разоблачением «панамского досье» в начале 2016 года привел к ужесточению требований к прозрачности в сфере недвижимости и сделал борьбу с коррупцией одной из главных тем в международной политической повестке дня. Раскрытие информации о бенефициарах и борьба с отмыванием денег будут осуществляться более широко и строго; в ближайшие годы эксперты JLL ожидают увидеть заметный прогресс во многих странах, которые стремятся к большей прозрачности корпоративного управления и владения недвижимостью.

• По мере появления новых методов сбора данных стандарты прозрачности на рынках недвижимости будут повышаться. В будущем JLL ожидает появления новой «гиперпрозрачной» категории, где данные, получаемые от датчиков, помогут информировать владельцев и арендаторов недвижимости о показателях их объектов.

• Нетерпимость к коррупции среди растущего среднего класса по всему миру ускорит перемены, особенно в странах со средней прозрачностью, а социальные медиа помогут обществу сплотиться вокруг этой проблемы.

• Технологии продолжат развиваться и позволят некоторым странам пройти путь к «достижению прозрачности» быстрее; этот процесс уже наблюдается в таких странах, как Кения, Гана и Эквадор.

• Больше внимания будет уделяться нормативно-правовым реформам и правоприменению, в  частности, на рынках со средней прозрачностью, где в настоящее время существует наибольший дисбаланс между нормативными актами и действительностью.

«Наш индекс демонстрирует продуктивность усилий как игроков рынка недвижимости, так и государственных органов на пути к прозрачности. Однако еще наблюдается значительное число примеров непрозрачных, коррумпированных механизмов, неудовлетворительного корпоративного управления и невозможности применять нормативные акты, что приводит к негативным последствиям для общества, деловой активности и инвестиций. Инвесторы и арендаторы продолжат делать выбор не в пользу тех стран, которые не в состоянии устранить эти недостатки, и будут выбирать более прозрачные рынки», – добавляет Жак Гордон, руководитель глобального отдела исследований и стратегии компании LaSalle Investment Management.