Недвижимость в Италии

Недвижимость в Италии

Преимущества

К преимуществам покупки недвижимости в Италии относятся:

  • Членство  Евросоюза и стран Шенгенского соглашения.
  • Безвизовый режим проезда между странами Шенгенского соглашения.
  • Защита прав человека государством.
  • Высокий уровень комфорта и безопасности.
  • Развитая экономика (Италия входит в 10 крупнейших экономик еврозоны).
  • ВВП на душу населения в Италии составляет около €25 000.
  • Большой выбор товаров и услуг.
  • Высокие строительные стандарты.
  • Широкий выбор вариантов недвижимости – квартиры, загородные дома, коммерческая недвижимость, особняки, виллы, усадьбы и даже старинные замки. Многообразие заключается не только в вариантах типов жилья, но и в подборе локации.
  • Хорошо развито направление туризма как зимнего, так и летнего.
  • Богатое культурное наследие и исторические достопримечательности.
  • Развитая инфраструктура (сеть автомагистралей, железных дорог, множество международных аэропортов).

Процесс покупки. Особенности

Процесс покупки недвижимости в Италии не вызывает каких-либо препятствий и состоит из следующих этапов:

  • Выбора объекта. Подбор недвижимости осуществляется в каталоге веб-портала Yana Property, при этом можно провести сортировку по необходимым, интересующим именно Вас категориям.
  • Предложение о покупке (la proposta di acquisto). После выбора объекта недвижимости необходимо открыть счет в итальянском банке и оформить индивидуальный налоговый номер итальянского образца. После чего через агентство или независимого нотариуса происходит составление предложения о покупке, которое подписывается покупателем и продавцом. В договоре указывается информация о недвижимости, сроки заключения и оплаты предварительного договора. После заключения предложения о покупке продавец вносит залог в размере 10% от стоимости сделки. Если со временем продавец откажется от сделки, он выплачивает покупателю сумму, которая в два раза больше задатка. В Италии залог, как правило, передается напрямую продавцу, а не нотариусу. Если покупатель отказывается от сделки (сaparra confirmatoria), он теряет сумму задатка. Поэтому стоит заключить контракт сaparra penitenziale, в котором будут указаны условия, при которых  одна и вторая сторона могут расторгнуть контракт и получить назад заранее оговоренную и указанную в контракте сумму. На данном этапе стоит провести официальное исследование (perizia) покупаемого здания. Как правило, это делается с консультантом по недвижимости.
  • Предварительный договор. На протяжении месяца после составления предложения о покупке обе стороны подписывают предварительный договор, составленный нотариусом. В него вносятся условия подписания основного договора, описание объекта, подробная информация о продавце и покупателе, указывается стоимость объекта и сроки оплаты. В обязанности нотариуса входит проверить наличие или отсутствие каких-либо обстоятельств, мешающих осуществлению сделки. Если всё в порядке, покупатель производит взнос задатка в размере 10-30% от суммы сделки, а продавец на данном этапе уже не может отказаться от сделки.
  • Основной договор (Il Rogito). Основной договор подписывают покупатель и продавец, а нотариус заверяет его. Перед подписанием договора с итальянского счета оплачиваются услуги нотариуса и налоги на приобретение недвижимости. Это необходимо для того, чтобы документ вступил в силу. Нотариус в присутствии обеих сторон зачитывает документ вслух, чтобы убедиться, что продавец и покупатель понимают его одинаково. На данном этапе покупателю необходим переводчик или доверенное лицо, владеющее итальянским языком. Покупатель полностью оплачивает стоимость сделки, после чего начинается процесс оформления недвижимости (занимает от нескольких дней до пары месяцев). Нотариус осуществляет передачу в государственные органы, которые регистрируют права собственности. После этого покупатель получает право на кадастровую выписку, после вступления во владение объектом недвижимости, завершает процесс покупки дома.

При покупке недвижимости есть некоторые особенности:

  • Получение итальянского налогового кода. Это необходимо Министерству Финансов Италии, чтобы идентифицировать гражданина.
  • Личное присутствие покупателя в Италии во время проведения процесса сделки. Поэтому не забывайте, что иностранцы могут находиться на территории страны всего 90 дней в течение периода в 180 дней по итальянской мультивизе.
  • Наличие недвижимости является весомым аргументом для организации бизнеса в Италии, наличие которого повышает шансы на получение ВНЖ.
  • Всё делопроизводство при покупке недвижимости оформляется на итальянском языке, поэтому вам стоит воспользоваться услугами переводчика.
  • При покупке нового здания, обязательно уточняйте о 10-летней страховке.

Налоги на недвижимость

Инвестиции в недвижимость в Италии подлежат следующим налогам и сборам, которые зависят от размера стоимости жилья и типа рынка – первичный или вторичный.

В случае приобретения недвижимости в Италии у юридического лица

1. Первичное жилье / Prima casa
1.1 НДС 4%
1.2 Регистрационный сбор (фиксированный) 168,00 €
1.3 Ипотечный сбор (фиксированный) 168,00 €
1.4 Кадастровый сбор (фиксированный) 168,00  €

2. Вторичное жилье / Seconda casa
2.1 НДС 10%
2.2 Регистрационный сбор (фиксированный) 168,00 €
2.3 Ипотечный сбор (фиксированный) 168,00 €
2.4 Кадастровый сбор (фиксированный) 168,00  €

Покупка недвижимости в Италии у частного лица

1. Первичное жилье / Prima casa
1.1 Регистрационный сбор 3%
1.2 Ипотечный сбор (фиксированный) 168,00 €
1.3 Кадастровый сбор (фиксированный) 168,00  €

2. Вторичное жилье / Seconda casa
2.1 Регистрационный сбор 7%
2.2 Ипотечный сбор 2%
2.3 Кадастровый сбор 1%

В случае приобретения дома категории "люкс" или принадлежащего к категории "исторический, археологический, художественный", то в каждом конкретном случае налоги назначаются индивидуально.

Налоги при покупке земли:

Сельскохозяйственная земля
15% - регистрационный налог
2% - ипотечный налог
1% - кадастровый налог

Несельскохозяйственная земля

8% - регистрационный налог
2% - ипотечный налог
1% - кадастровый налог

Ипотека

В Италии иностранцам очень сложно приобрести недвижимость в кредит, поскольку банки очень тщательно подходят к кредитованию иностранцев. Чтобы получить кредит необходимо иметь:

  • Предварительный договор о продаже,  всю документацию по недвижимости,  согласие продавца на совершение продажи. На этом этапе банк назначает проведение инспекции по экспертной оценке объекта. Опираясь на результаты оценки, банк производит расчёт максимальной суммы кредита (60-70%) и процентную ставку (2,5-6%). Стоимость услуг оценщиков оплачивает покупатель. Подписание кредитного договора с банком происходит одновременно с подписанием договора купли/продажи. Как правило, ипотека в Италии предоставляется на 10-30 лет.
  • Уровень доходов заемщика.
  • Соответствие приобретаемой недвижимости высоким требованиям к объектам залога и оценки.

Перед тем как подать заявку на получение ипотечного кредита предварительно необходимо собрать пакет документов, состоящий из следующих позиций:

  • ксерокопия заграничного паспорта;
  • ИНН - CODICE FISCALE – данный документ необходимо оформить после подписания договора о задатке в консульском центре;
  • владельцы собственных компаний собирают документацию, подтверждающую подлинность и существование фирмы;
  • наемным работникам необходимо подготовить справку с места трудоустройства;
  • платежная ведомость;
  • справка об оплате налогов;
  • справка о наличии банковского счета;
  • выписка о движении средств на банковском счете.

Гарантией платежеспособности может выступать:

  • документы, удостоверяющие своевременную выплату налогов;
  • документы, удостоверяющие своевременную выплату предыдущих кредитов, алиментов, коммунальных расходов и т.д.;
  • справка о составе семьи, свидетельство о рождении, а также водительские права.

Важно! Всю документацию необходимо перевести на итальянский язык, заверить нотариусом консульства Италии. Банк к каждому клиенту выставляет персональные требования, поэтому пакет документов может варьироваться. В Италии сумма ипотечного кредитования не может превышать €700 000. Ежемесячные платежи не должны быть свыше 30% от совокупного месячного дохода заемщика.

В Италии при ипотечном кредитовании необходимо осуществить ряд дополнительных платежей:

  • Страховка покупаемого имущества, которая входит в сумму кредита. Необязательное страхование здоровья и жизни заемщика. Это обойдется от €150-600 за год;
  • Банковская комиссия за предоставление кредита – 0,5%-1% от общей суммы займа;
  • Банковская сумма за рассмотрение кредитной заявки, вычитаемая из суммы предоставленного кредита, – около €100-160.
  • Стоимость нотариальных услуг – 1-1,5% от суммы кредита;
  • Регистрационный налог на ипотеку. Для резидентов 0,25% от суммы кредита за первую недвижимость и 2% при покупке последующей недвижимости. Нерезиденты при каждой покупке платят налог 2% от суммы кредита.
  • Расходы по оценочным мероприятиям на себя берет покупатель (примерная сумма €300)

Расходы на содержание или сопроводительный сервис

Владельцы недвижимости несут следующие расходы:

  • Общая стоимость коммунальных услуг составляет – около €1000.
  • Страхование жилья – 1-2% от стоимости объекта.
  • Ежемесячная оплата коммунальных услуг состоит из затрат на: электроэнергию, воду, телефон, газ. Расчёт всех услуг производится по счетчикам. Тарифы на ресурсы могут отличаться в зависимости от района и времени суток.
  • Расходы на обслуживание общей площади кондоминиума (совместного владения) – работа консьержа, освещение. чистка бассейна и пр.
  • Ежегодный налог на недвижимость (ICI) – от 0,4% до 0,7% от кадастровой стоимости недвижимости. Ставка зависит от решения муниципалитета.
  • Сбор за обслуживание, или сервисный налог. Действует с 1 января 2014 года, но пока его ставки не утверждены.
Посмотреть все объекты Италии