Доступнее, чем когда-либо. Этими словами можно охарактеризовать ситуацию на рынке жилой недвижимости Дубая. На сегодняшний день он максимально ориентирован на покупателя. В одном из самых современных городов мира он найдет большой выбор новых объектов высокого качества, приемлемые условия покупки и аренды, льготы, привилегии и возможность получить визу. 

В 2019 году цены на недвижимость в Дубае достигли своего минимума начиная с 2008 г. Тогда за резким скачком (+83% по сравнению с 2007) последовало стремительное падение, составившее 53% в третьем квартале 2011. И сейчас стоимость жилья во всех сегментах продолжает снижаться. По данным консалтинговой группы ValuStrat, за третий квартал 2019 объекты подешевели на 1,8 – 4,5% в зависимости от района. Наибольшая устойчивость – у вилл в районах Palm Jumeirah и Emirates Hills и квартир в Dubai Sports City.

По информации Chestertons MENA, незначительное снижение цен (2%) наблюдалось в комплексах и районах The Greens, Dubailand, Dubai Motor City. Максимальное (9%) – в The Views и Downtown Dubai. На прежнем уровне – цены в International City. В районе Palm Jumeirah жилье подешевело на 1%, в The Meadows и The Springs – на 5%, в The Lakes – на 6%.

Падение цен обусловлено двукратным превышением предложения над спросом. В 2018 на первичный рынок поступило большое количество объектов, в том числе и тех, которые были сданы с опозданием. К концу третьего квартала 2019, по информации консалтинговой группы ValuStrat, рынок пополнился 12 948 единицами жилья. Новые объекты сосредоточены в Dubailand, Jumeirah Village Circle, Dubai Marina и Dubai Silicon Oasis. К концу года в эксплуатацию сдадут еще 16 тысяч квартир и 6,2 тысяч вилл. Ключевые объекты, о которых было заявлено в третьем квартале 2019, это: La Voile at Port De La Mer (Meraas), Ruba at Arabian Ranches 3, Wavez Residence Liwan, Seashore at Mina Rashid.

При столь большом предложении – в наличии и перспективе – конечный потребитель и инвестор оказываются перед выбором и зачастую откладывают решение о покупке. Даже рост населения в Дубае за счет прибытия экспатов не оказывает прямого влияния на спрос на жилье, потому как не все заинтересованы в покупке. Поэтому застройщик вынужден делать шаги навстречу клиенту. Активные действия с его стороны подкреплены новыми правительственными указами и распоряжениями, что в совокупности способствует росту покупательской активности.

В результате летом 2019 покупательская активность на рынке жилой недвижимости Дубая достигла своего максимума в стоимостном выражении за последние четыре года. Число сделок по продаже возросло на 33,46% по сравнению с аналогичным периодом 2018, составив 8 833 против 6 618. В стоимостном выражении рост – 14,94%. В основном покупателей интересовали квартиры стоимостью менее 1 млн дирхамов (270 тысяч долларов) и виллы стоимостью от 1—3 миллиона дирхамов.

Приобретают как готовое жилье, так и объекты на этапе строительства. Заинтересованность в последних обусловлена привлекательной системой оплаты в рассрочку в противовес невыгодным кредитам. Рассрочка от застройщика предоставляется сроком до 15 лет, хотя возможен и более короткий период, а самые крупные участники рынка ограничивают ее 3—5 годами. И это без скрытых процентов и завышенных сумм. Эксперты утверждают, что в настоящее время объекты на рынке Дубая оцениваются сообразно из реальной стоимости. Сегодня цена недвижимости в Дубае гораздо ниже, чем в Нью-Йорке или Лондоне, при том что объекты превосходного качества: с системой видеонаблюдения, бассейнами, тренажерными залами и высокоскоростными лифтами. По количеству брендированных резиденций Дубай обошел Нью-Йорк, заявив о себе как о мировой столице таковых. В Дубае – 23 готовых объекта и еще 22 в планах. Для сравнения, в Нью-Йорке их будет 31, в Майами – 24 (с учетом объектов на этапе строительства).

Таким образом, благодаря рассрочке, жилье становится доступным людям со средним доходом, как местным жителям, так и иностранцам, однако подобная схема несет определенный риск для застройщика / девелопера: вероятность того, что собственник жилья расплатится не в полном объеме. С другой стороны, при растущем предложении на рынке девелоперы заинтересованы как можно быстрее продать объекты, не накапливая их.

Предлагаемые схемы оплаты разнообразны. Samana Developers предусматривает первый взнос в размере 10% от стоимости жилья, а потом на протяжении 90 месяцев выплату по проценту. Этот застройщик, чтобы избежать спекуляций со стороны инвесторов, продает в рассрочку не более 5 квартир в одни руки. Nakheel предлагает покупателям вилл и таунхаусов Al Furjan первый взнос – 5% и выплату оставшейся суммы в течение 7 лет.

Разрабатываются и совместные предложения, представляющие интерес для бизнесменов. Например, Emaar совместно с Dubai Multi Commodities Centre предлагает покупателям квартир категории Executive Residences в комплексе Dubai Hills Estate бесплатную лицензию на ведение бизнеса сроком на 3 года с правом продления, бесплатную визу резидента для членов семьи на тот же период и 100% право собственности на бизнес в отдельных сегментах экономики.

Также существует возможность аренды жилья с правом последующего выкупа. Это особенно актуально для иностранцев. Подобные схемы предлагают как небольшие, так и крупные застройщики (Emaar). Более 80% приезжих из-за рубежа снимают жилье, и для них такая возможность особенно ценна. Улучшаются и условия аренды: растет предложение, снижаются цены. Владельцы жилья предлагают бесплатную аренду, как правило, сроком на 3 месяца. Помимо арендных каникул, предусмотрены отмена предварительного взноса, возможность арендовать на меньший срок, включение стоимости обслуживания / коммунальных платежей в арендную плату.

Не остается в стороне и правительство, которое обязуется регулировать застройку. С этой целью создан Высший комитет по недвижимости под руководством шейха Мохаммеда ибн Рашида Аль Мактума и при участии ведущих региональных застройщиков и девелоперов (Nakheel, Emaar Properties, Meraas Holding и Dubai Properties). Ожидается, что будут приведены в соответствие спрос и предложение и создана ситуация справедливой конкуренции между частными и крупными государственными или частично государственными застройщиками. С другой стороны, создание комитета может оказаться запоздалым решением, учитывая количество объектов, строительство которых ведется в настоящее время: к концу 2020 будет сдано 45 595 единиц нового жилья (квартир и вилл).

Золотая виза

Одним из главных и наиболее интересных для инвесторов новшеств 2019 года стало введение с мая золотой визы сроком на 10 лет. Ее могут получить инвесторы, представители определенных профессий, предприниматели и одаренные студенты. Обладатель визы может находиться на территории ОАЭ столько, сколько считает необходимым (минимальное количество дней в году не предусмотрено). Даже если он уезжает на полгода и дольше, его ВНЖ действует. По истечении 10 лет визу можно продлить.

Право на получение золотой визы имеют:

• Инвестор, вложивший в экономику ОАЭ 10 млн дирхамов или основавший компанию с таким уставным капиталом (вложивший в существующую или новую компанию такую сумму на правах партнера). Это должны быть собственные (не заемные) средства. Срок удержания их в бизнесе – не менее трех лет. Виза распространяется на супругу / супруга и детей, а также руководителя и консультанта.

• Научные сотрудники, обладатели ученой степени доктора (Ph. D.) / кандидата наук с опытом работы от 10 лет, а также те, кто получил докторскую степень в одном из 500 ведущих университетов мира, изобретатели, обладатели патентов, представляющих ценность для ОАЭ.

Помимо визы на 10 лет, предусмотрена виза сроком на 5 лет. Она выдается тем, кто инвестировал в недвижимость страны не менее 5 млн дирхамов собственных (не заемных) средств и обязуется удерживать эти деньги в стране не менее 3 лет. Такую визу может получить и предприниматель, основавший проект суммой не менее 500 тысяч дирхамов в одной из сертифицированных областей. Также визу получают одаренные студенты.

Если ранее право собственности на бизнес получали только резиденты свободных экономических зон, сейчас правительство утвердило 13 отраслей (122 вида экономической деятельности, так называемый Positive List), в которых иностранный инвестор сможет получить полное право собственности. В этом списке – сельскохозяйственная отрасль, строительство, образование и здравоохранение, сфера гостеприимства и питания, производство возобновляемой энергии, деятельность информационных агентств и коммуникации, логистика, электронная коммерция.

Кроме того, правительство внедрило пенсионную визу. Она выдается резидентам в возрасте от 55 лет сроком на 5 лет. Чтобы получить ее, нужно приобрести недвижимость стоимостью 545 тысяч долларов (2 миллиона дирхамов) или иметь сбережения на сумму не менее 272, 26тыс. долл (1 миллион дирхамов) либо ежемесячный доход не менее 5,445 тыс. долл (20 тысяч дирхамов).

Тенденции

• Наряду с роскошными объектами, в Дубае по примеру Нью-Йорка, Лондона, Сингапура растет спрос на коливинги. Такой формат проживания актуален для молодых иммигрантов. Планировка коливингов подразумевает частные апартаменты и пространства общего пользования (такие как лаунджи, зоны для релаксации). Ведется строительство Collective в Dubai Hills Estate. В свою очередь, UNA в Town Square включает пространство для коворкинга.

• Существует возможность приобрести жилье на аукционе по более доступной цене. Такие объекты выставляет собственник, если не имеет возможности расплатиться по ранее сформированным долгам. Предложение таких объектов растет наряду со спросом на них. Единственный минус такой покупки: оплатить ее нужно сразу и в полном объеме.

• Роскошное жилье постепенно перестает определяться почтовым индексом. Если ранее премиальными считались районы Emirates Hills, Downtown Dubai и Palm Jumeirah, то сейчас жилье такого уровня можно найти в Bluewaters Island, Jumeirah Golf Estates, Mohammed Bin Rashid City и Dubai Creek Harbour. И даже в Business Bay есть объекты класса люкс, к таким относится SLS Dubai Hotel and Residences.

Жилье в столице

Дополнительно хотелось бы упомянуть о нововведении в Абу-Даби. Если ранее жилье в столице ОАЭ можно было приобрести сроком на 99 лет, то согласно закону, принятому в апреле, временные ограничения при покупке недвижимости в определенных районах для иностранцев упраздняются. Они могут осуществлять покупку на тех же условиях, что и местные жители. Так в Абу-Даби хотят сформировать целые сообщества людей пенсионного возраста, подобные Sun City в США. В Абу-Даби примером такого служит The Hidd Al Saadiyat, вторая стадия которого в процессе реализации. Комплекс состоит из современных вилл на 4-7 спален, все на расстоянии не более 300 метров от моря. С обеих сторон его окружают пляжи.

К таким зонам относятся Al Reem Island, Al Raha Beach, острова Саадият и Яс, Al Reef и Hydra Village. Также есть возможность купить дом с участком земли: проекты Al Reeman в Al Shamka и Saadiyat Beach Golf Views на острове Саадият.

Выводы и прогнозы

Как показывает опрос Reuters, проведенный с 14 августа по 3 сентября среди аналитиков 11 инвестиционных компаний и исследовательских центров, тенденция к снижению цен сохранится как минимум до 2022 года. По их оценкам, снижение составит 10% в этом году, 5% – в 2020 и 3,3% – в 2021. Новые объекты, которые продолжат поступать на рынок, сделают жилье еще более доступным. И в этом главное преимущество сложившейся ситуации. Тем более что ранее, по оценкам экспертов, цены были существенно завышены. Сейчас же они соответствуют действительности, являясь более доступными широкому кругу потребителей.

В то же время, генеральный директор Savills Dubai Стивен Морган утверждает, что цены уже достигли (или почти достигли) своего минимума и несмотря на то, что предложение и дальше будет превышать спрос, дальнейшего их снижения не будет. Однако и существенного повышения в ближайшие год-полтора он также не прогнозирует, так как конкуренция на рынке невероятно велика и продолжит расти.

Эксперты Savills подчеркивают, что, хотя на протяжении предыдущих лет цены на недвижимость, в том числе и премиум-класса, в Дубае падали, инвесторы, ранее совершившие покупку, не спешат расставаться со своими активами, рассчитывая заработать в дальнейшем. Они также рекомендуют иностранным инвесторам обратить внимание на этот город, где объекты премиум-класса намного дешевле, чем в других популярных городах мира. Спрос есть, и по мере того, как он будет расти, будет расти и стоимость жилья. Поэтому сейчас самое подходящее время для инвестиций.