Нынешний год принес девелоперам много приятных сюрпризов. На рынке офисной, торговой и гостиничной недвижимости выросла заполняемость, в Киеве и крупных украинских городах открываются магазины новых брендов, а бизнес активно развивается и нуждается в больших площадях. Девелоперы реагируют на начавшееся оживление рынка коммерческой недвижимости и не только размораживают существующие объекты, но и строят новые. Крупные международные игроки заинтересовались Украиной.
Прогнозы о восстановлении рынка коммерческой недвижимости в этом году оправдались. Например, за девять месяцев загрузка киевских гостиниц выросла с 38,2% до 46%, вакантность офисов за этот же период сократилась с 22,5% до 15,4%, а торговой недвижимости – с 10% до 6,1%. Позитивно на рынок коммерческой недвижимости повлияло оживление экономики и рост благосостояния населения.

Потребители выбирают шоппинг 

На сокращение количества свободных помещений в киевских торговых центрах повлияло два фактора. Первый – это отсутствие нового предложения. За девять месяцев этого года девелоперы не ввели в эксплуатацию ни одного качественного торгового центра. Такая тенденция наблюдается впервые с 2006 года. Несколько новых объектов девелоперы введут в эксплуатацию только под конец года: ТЦ «Смарт Плаза» (15 тыс. кв. м), ТРЦ Rive Gauche, фаза 1 (22 тыс. кв. м), «Ритейл Парк Петровка», фаза 1 (11 тыс. кв. м). Второй – улучшение потребительских предпочтений. По данным исследовательской компании GfK Ukraine, в октябре 2017 года индекс потребительских настроений украинцев составил 62,6 (максимум – 200), что на 3,6 п. больше по сравнению с сентябрем. «Позитивные изменения потребительских настроений украинцев являются следствием роста пенсий в октябре текущего года, а также ожиданий запланированного роста стипендий в ноябре и минимального размера заработной платы в начале следующего года», – говорится в заявлении GfK Ukraine. Потребители готовы больше тратить, и посещаемость торговых центров растет. По данным ритейлеров, за девять месяцев этого года их продажи выросли примерно на 10-15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. И ситуация лишь улучшается. Например, продажи во время Черной пятницы у многих сетей выросли на 40-50% сравнительно со среднестатистическим днем. «Начиная с 2016 года в Киеве, как и в стране в целом, наблюдается реальный рост заработной платы и розничного товарооборота. При этом если в прошлом году потребитель не был готов пропорционально доходам увеличивать расходы, то в этом году мы наблюдаем сопоставимые темпы роста данных показателей в Киеве. Это свидетельствует о восстановлении розничного рынка и стимулирует новое строительство», – считает аналитик компании JLL (Украина) Дарина Кулага. Это понимают ритейлеры, которые выводят на украинский рынок новые бренды. К примеру, в третьем квартале 2017 года в Киеве появилось семь новых зарубежных брендов. Это наивысший показатель за последний год. В июле–сентябре открылся бутик британского бренда одежды Superdry в ЦУМе, магазины испанской марки ювелирных украшений Tous и канадского ритейлера детской одежды Hatley – в ТРЦ Gulliver, голландский Scotch & Soda и итальянский Replay – в ТРЦ Sky Mall, итальянский премиум-бренд Liu Jo – в ТРЦ Ocean Plaza, а японский ритейлер одежды Miniso открыл первый магазин на Крещатике. 

Предложение на рынке офисной недвижимости в этом году выросло. В третьем квартале 2017 года в эксплуатацию введено помещений на 31,7 тыс. кв. м, что является максимальным квартальным объемом за последние три года. В Киеве открылся только один объект – первая и вторая фазы бизнес-центра Astarta, который заполнен на 80%. Но это не повлияло на рынок. По данным JLL (Украина), объем сделок составил 41,3 тыс. кв. м. Эти значения на 7-15% ниже показателей 2016 года, но более чем на 30% выше, чем в 2014-2015 годах. По-прежнему в структуре сделок лидируют компании сектора информационных технологий. Восстановление украинской экономики, которое наблюдается в этом году, позволяет компаниям расширяться. «В целом по итогам года мы ожидаем, что объем поглощения составит около 110 тыс. кв. м, что сопоставимо с докризисными показателями 2011-2013 годов», – говорит аналитик компании JLL (Украина) Дарина Кулага. Активизация бизнеса и рост числа международных выставок позитивно отразились и на гостиничном рынке. По данным Государственной пограничной службы Украины, в страну въехало на 25% туристов больше, чем в аналогичном периоде 2016 года. Активнее всего столицу посещали граждане Израиля, США, Беларуси, Германии, Великобритании, Франции, Турции, Грузии и Азербайджана. Средняя загрузка киевских отелей по состоянию на сентябрь составила 46%, тогда в докризисный период она составляла 50-55%. Это вселило оптимизм в девелоперов. Впервые за три года в Киеве открылись новые гостиницы: свои двери распахнули первые в стране Park Inn и Mercure (ребрендинг бывшего отеля «Космополитъ»). До наступления Нового года это планирует сделать и первый на украинском рынке Aloft.

Плата растет 

Активизация рынка коммерческой недвижимости позволила операторам повысить цены. Например, средний тариф на проживание в столичных гостиницах в третьем квартале вырос на 1,2% по сравнению с первыми тремя кварталами 2016 года, до 3,9 тыс. грн. Торговые центры в этом году отказались от скидок, которые предоставлялись ритейлерам из-за наблюдаемого кризиса и могли достигать 30-40% от ранее установленной платы. Максимальные ставки в третьем квартале выросли на 3% и составили 72 доллара за кв. м в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Собственники офисных центров не рискуют существенно повышать цены. Максимальная ставка составляет 28 долларов за кв. м в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Диапазон платы в бизнес-центрах класса «А» составляет 16-28 долларов, а в классе «В» – 9-17 долларов за кв. м в месяц.

Хорошие перспективы 

В следующем году ситуация улучшится, считают девелоперы. Например, только в Киеве на стадии строительства находится 675 тыс. кв. м торговой недвижимости, которая может открыться в 2017-2019 годах. «Существенное повышение спроса на торговые помещения говорит о том, что если такая тенденция сохранится, то в ближайшие 12-24 месяца стоит ожидать выхода на рынок ряда новых долгожданных международных брендов. В краткосрочной перспективе, до конца 2017 года, общий уровень вакантности в ТЦ/ТРЦ города Киева будет продолжать снижаться, в том числе и на главных торговых улицах. Арендные ставки, вероятнее всего, останутся на прежнем уровне. В долгосрочной перспективе динамика арендных ставок будет зависеть от развития экономической и политической ситуации в стране, а также интенсивности выхода на рынок новых крупных ТРЦ», – прогнозирует управляющий директор Colliers International (Украина) Александр Носаченко. Работать над улучшением качества будут и существующие игроки. «Собственники действующих торговых центров в ожидании роста конкуренции проводят частичную реконцепцию объектов и оптимизацию пула арендаторов. Они фокусируются на увеличении доли якорных операторов, в первую очередь развлечений, и мини-якорей, в том числе фешен-брендов. Качественно проведенная сегодня работа позволит в будущем увеличить посещаемость комплекса и продлить время пребывания в нем, что позитивно отразится на товарообороте и устойчивости арендного потока», – считает руководитель отдела торговых площадей компании JLL (Украина) Екатерина Весна. Международные отельные операторы интересуются украинским рынком недвижимости, а проведение в мае следующего года финальной игры матча Лиги Чемпионов в Киеве позволит заполнить все киевские гостиницы. Украинский бизнес рассчитывает, что кризис позади и намерен развиваться и в следующем году. Как следствие, это даст возможность сократить вакантность в столичных офисных центрах.