В 2019 году постепенно восстановилась девелоперская активность, а общий объем офисных помещений в Киеве превысил отметку в 2 млн кв. м общей арендной площади. Однако после повышения вакантности до 6,7% в первом квартале, она снова снизилась до 5,8% в конце декабря.

Марта Костюк, руководитель департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield в Украине, рассказала об основных событиях, которые влияли на развитие рынка офисной недвижимости в Киеве в течение 2019 года.
Прошлый год стал для рынка офисной недвижимости в Киеве годом восстановления девелоперской активности. Новое предложение в сегменте составило около 104 000 кв. м общей арендной площади, что вдвое больше годового показателя 2017 и 2018 годов и в пять раз превышает показатель 2016 года. Общий объем офисных помещений в Киеве наконец-то превысил отметку в 2 млн кв. м.
В 2019 году начали появляться возможности привлечения кредитного финансирования в проекты девелопмента бизнес-центров, которые в долгосрочном периоде положительно повлияют на динамику нового строительства и качество помещений в сегменте.

В первом квартале прошлого года первичная вакантность на рынке офисной недвижимости в Киеве выросла до 6,7%, в третьем квартале снизилась до 5,2% из-за высокого спроса со стороны арендаторов, а в конце четвертого квартала выросла до 5,8% в результате достаточно большого нового предложения.

В Одессе, Харькове, Львове и Днепре вакантность остается минимальной в течение последних нескольких лет, на уровне 1-2%, а в немногих профессиональных офисных зданиях меньше 1%. Девелоперская активность в сегменте офисной недвижимости в крупнейших городах Украины, за исключением Киева и Львова, остается очень низкой, хотя интерес девелоперов к сегменту растет на фоне устойчивого спроса офисных арендаторов, прежде всего IТ-компаний.

Основные объекты офисной недвижимости, введенные в эксплуатацию в Киеве, 2019 г.

Объект	Расположение*	GLA (кв. м)	Девелопер	Страна происхождения девелопера
UNIT.City (фаза 3, корпусы 4 и 5)	НЦ-ЗБ	20 600	UDP	Украина
BC Summit	ЦДР	34 930	локальный девелопер	Украина
B17	НЦ-ЗБ	3 982	локальный девелопер	Украина
БЦ "Гранд"	Ц	8 782	Dragon Capital	Украина
БЦ City Garden (фаза 1)	НЦ-ЗБ	5 236	Forum Management Group	Украина
БЦ на ул. Гоголевской, 22-24	Ц	8 696	MERX	Украина
БЦ Saga	Подол	7 556	локальный девелопер	Украина
БЦ Omega	Печерск	10 098	локальный девелопер	Украина
БЦ на ул. Михайловской, 10	ЦДР	4 157	локальный девелопер	Украина

Арендные ставки

Если смотреть ретроспективно, вследствие низкой девелоперской активности в сочетании с усилением спроса арендаторов, достижимые арендные ставки на офисные помещения в Киеве на протяжении 2018 года и в первом полугодии 2019 года несколько повысились и оставались неизменными до конца года. Так, в конце 2019 года арендные ставки на офисные помещения высокого качества в Киеве достигали $30 за кв. м в месяц (без НДС, сервисных и коммунальных платежей). В то же время достижимые ставки аренды офисных помещений классов B и C были в диапазоне $16-24 за кв. м в месяц и $10-14 за кв. м в месяц соответственно. В течение второго полугодия ставки остались на том же уровне.

Учитывая изменение рыночных условий, арендодатели все реже соглашаются на арендные льготы, такие как компенсация расходов на ремонт или арендные каникулы.

Спрос

В течение 2019 года динамика спроса арендаторов на рынке офисной недвижимости в Киеве была положительной.

По данным Cushman & Wakefield, площадь офисных помещений, сданных в аренду (take-up) в течение года в Киеве, оценивается на уровне 167 940 кв. м, что на 8% превышает показатель 2018 года, но на 18% и 5% меньше показателей 2017 и 2016 годов соответственно. Показатель чистого поглощения (net absorption), который отражает изменение площади арендованных помещений в сегменте, в 2019 году составил 80 900 кв. м, что на 35% и 50% меньше показателей 2018 и 2017 годов соответственно.

Меньший объем поглощения на рынке офисной недвижимости в Киеве в 2019 году по сравнению с показателями предыдущих двух лет, по нашему мнению, обусловлен тем, что значительная часть крупных арендаторов заключили новые договоры аренды в 2016-2017 годах сроком, как правило, на 3-5 лет, а некоторые другие арендаторы все еще находятся в поисках качественных офисных помещений с целью переезда в ближайшем будущем. Также поглощение офисных помещений было ограничено отсутствием подходящих вариантов для некоторых потенциальных арендаторов.

С 2018 года в Киеве наблюдается существенное увеличение количества запросов по аренде офисных помещений площадью более 1 000 кв. м, а также ряд крупных корпоративных арендаторов готовы рассматривать возможность заключения предварительных договоров аренды офисных помещений в объектах, ввод в эксплуатацию которых будет через 12 месяцев.

Доля сделок аренды, связанных с перемещением компаний-арендаторов в другие офисные помещения, составила примерно 50% от всех сделок в сегменте офисной недвижимости в Киеве, 35% сформировали соглашения по пересмотру условий аренды или пролонгации договоров аренды. Важно отметить, что 15% - это доля заключенных предварительных договоров аренды. В период между 2009 и 2017 годами предварительные договоры аренды не были распространенным явлением на рынке офисной недвижимости в Киеве.

Спрос на офисные помещения в Киеве прежде всего формируют IT компании, компании, предоставляющие бизнес-услуги (в том числе, коворкинг, доля которых в объеме поглощения офисных помещений в 2019 году составила около 8%), а также промышленные и производственные компании, особенно в сегменте товаров ежедневного потребления.

Прогноз 2020

Мы ожидаем, что в 2020 году арендные ставки во всех классах офисных помещений в Киеве существенно меняться не будут, при этом на рынке будет появляться все больше качественных объектов.

По данным Cushman & Wakefield, в течение следующего года первичная вакантность будет оставаться на нынешнем уровне, поскольку большинство новых качественных объектов офисной недвижимости, открытие которых анонсировалось до конца года в Киеве, уже активно рассматриваются арендаторами и, скорее всего, будут быстро поглощены рынком.

В 2019 году начали появляться возможности привлечения кредитного финансирования в проекты девелопмента офисных центров. Мы ожидаем, что при отсутствии шоковых явлений в Украине и мире эта тенденция активизируется в 2020 году, что в долгосрочном периоде повлияет на динамику нового строительства и качество помещений в сегменте.


Источник: Cushman & Wakefield