Brexit вызвал волнения на рынке недвижимости Великобритании. Редакция YANAPropertyпопыталась разобраться в сложившейся ситуации и проанализировать, что именно ожидает инвесторов в ближайшей перспективе.

23 июня состоялся референдум о выходе Великобритании из состава Европейского союза. За выход из ЕС проголосовали 52% британцев – 17 410 742 человека. Шквал новостей, мнений и прогнозов лишил спокойствия инвесторов, которые всегда рассматривали Великобританию как страну со стабильно растущим рынком недвижимости.

Поймать за хвост

Валютные и фондовые рынки отреагировали на решение Великобритании кратковременной паникой, но ситуация довольно быстро стабилизировалась. Однако ни в Британии, ни в ЕС нет особого оптимизма по поводу Brexit. Никто до сих пор не может спрогнозировать дальнейшую реакцию торговых и коммерческих партнеров государства. Премьер-министр Великобритании Тереза Мэй в одном из последних интервью ВВС подтвердила, что экономика страны пострадает в результате выхода из Европейского союза. «Впереди нас ждут трудные времена», – заявила она. В то же время госпожа Мэй выразила уверенность, что в итоге Лондон сможет извлечь выгоду из этой ситуации, а также отметила, что хочет видеть «независимую Великобританию, идущую своим собственным путем».

Представители международного бизнеса, имеющие штаб-квартиры в Лондоне, уже задумались о необходимости переезда на материковую часть Европы. Результатом таких размышлений может стать обвал рынка недвижимости. Япония, например, уже в начале сентября предупредила о возможном выводе представительств своих компаний. В первую очередь японцы считают необходимым перенести в ЕС свои банки. А если на материк переедет Европейское агентство по лекарственным средствам (EMA), штаб-квартира которого также расположена в Лондоне, Британские острова должны будут покинуть фармакологические компании и их исследовательские подразделения. Концерну Nissan, по всей видимости, тоже предстоит такой нелегкий переезд.

«Наиболее характерная инвестиция в недвижимость для типичной британской семьи – это небольшой дом или квартира на одну-две спальни, расположенные в условно спальном районе. Такие объекты покупаются для сдачи в аренду и всегда считаются «безопасной» инвестицией – стандартная ожидаемая прибыль составляет от 2,5 до 7%. Предпочтение отдается «характерной» недвижимости, то есть викторианским и схожим по стилю домам, разделенным на квартиры. Это старые дома с неудобными планировками, но с такими консервативными предпочтениями сложно бороться».

Яна Тернер, директор по недвижимости и инвестициям компании Red Square London Ltd.

Достаточно ли этого, чтобы экономика Великобритании рухнула? Вряд ли. Глава британской нефтегазовой компании ВР Роберт Дадли во время Восточного экономического форума заявил, что компания пока не ощутила на себе последствий решения Великобритании о выходе из ЕС. Пока можно говорить только о том, что экономика Соединенного королевства находится в неопределенности: фунт стерлингов ослаблен, банки сократили кредитование, есть долги перед ЕС и т. д. Однако власти делают очень многое, не для стабилизации – экономика государства не рушится, а для формирования более четкого вектора развития. Тем более что сам по себе референдум еще ничего не означает. Правительство должно задействовать статью 50 Лиссабонского кодекса, который регулирует процедуру и порядок выхода. Другими словами, с юридической точки зрения Великобритания по-прежнему член ЕС, а дальнейшее развитие событий будет зависеть от шагов, которые предпримет руководство страны.

Рынок вздрогнул

Рынок недвижимости в любой стране мира всегда первым реагирует на любые экономические новости. И сейчас коммерческий сегмент ответил падением цен на 15%. Некоторые фонды приостановили свою деятельность из-за резкого увеличения числа пайщиков, желающих забрать средства, вложенные в недвижимость. В результате на счетах фондов оказалось заморожено 18 млрд фунтов стерлингов! Это крупнейший подобный случай со времен кризиса 2008 года. К чему привела паника на рынке? По данным аналитиков Jones Lang LaSalle, за первые шесть месяцев 2016 года поток инвестиций в коммерческую недвижимость Лондона уменьшился на 44% – до 6,9 млрд долларов, по сравнению с аналогичным периодом 2015-го. К примеру, Нью-Йорк за этот же период получил 10,3 млрд долларов инвестиций.

Жилой сегмент оказался сдержаннее. В июле цены на жилье снизились на 0,9%, в августе – на 0,2%. Как следует из отчета строительной ассоциации Nationwide, средняя стоимость жилья в Великобритании в августе 2016-го составила 241 400 евро. Внутренний спрос практически отсутствует. «Страна все еще переживает последствия голосования за выход из Евросоюза, что, к сожалению, усугубило вполне предсказуемую летнюю «вялость» рынка. Сейчас англичане не вкладывают деньги в недвижимость вообще», – говорит Яна Тернер, директор по недвижимости и инвестициям компании RedSquareLondonLtd.

Охладился и рынок элитной недвижимости Лондона. В августе 2016-го годовой спад цен составил 1,8%, что является самым большим показателем с октября 2009 года. Больше всего пострадали районы Челси (-8,9%), Найтсбридж (-6,8%) и Южный Кенсингтон (-5,8%). Заметим, что лондонская недвижимость всегда привлекала богатых инвесторов. Здесь есть жилье российских олигархов Романа Абрамовича, Алишера Усманова, Олега Дерипаски, украинских миллионеров Дмитрия Фирташа, Рината Ахметова, сына экс-президента Египта Алаа Мурабака, нигерийского экс-губернатора Джеймса Айбори и др. Поэтому аналитики рассчитывают на скорое увеличение покупательской активности: снижение цен с одновременным проседанием фунта стерлингов открывает перспективы для иностранных инвесторов – многие россияне (а именно на РФ приходится немалая доля иностранных инвесторов) хотят приобрести квартиру неподалеку от владений Абрамовича.

По данным Knight Frank, количество сделок с премиальной недвижимостью в Лондоне после Brexit в последнюю неделю июня выросло на 38% по сравнению с предыдущей неделей, и на 29% выше, чем в последнюю неделю мая. Число запросов россиян выросло на 21%. «Такой высокий рост объясняется просто: перед голосованием по Brexit остановилось буквально все. Сейчас в Лондон особенно активно инвестируют китайцы, а также европейцы. В связи с падением курса фунта стерлингов покупатели фактически получают дополнительную серьезную «скидку» около 20%, – говорит Яна Тернер. – Россияне также являются активными покупателями лондонской недвижимости. Однако нужно учитывать, что англичане считают «запросом из России» всех граждан РФ – не только там проживающих, но и тех, кто ассимилирован в Великобритании».

Возможные сценарии

Оценить перспективы рынка недвижимости Лондона сложно из-за неопределенности в отношении модели и сроков Brexit. «Дело в том, что никто пока не знает, что произойдет на самом деле. Все, что мы можем сделать, это рассмотреть возможные сценарии последствий референдума», – утверждает Дмитрий Закиров, партнер LonGrad Ltd.

По мнению аналитиков Fitch, выход из ЕС может оказать долгосрочное негативное влияние на рынок жилья страны. Предварительные данные указывают на отсутствие желания у продавцов снижать цены, однако самым важным моментом станет способность и желание банков рефинансировать уже выданные кредиты.

Дмитрий Закиров уверен, что если цены замедлят свой рост и полностью остановятся, недвижимость по-прежнему продолжит приносить доход своим владельцам. Даже при всех существующих расходах инвесторы все еще могут зарабатывать в десятки раз больше, чем составит процент, предлагаемый западными банками (в зависимости от типа жилья и его расположения).

По данным компании LonGrad Ltd., Лондон ощущает острый дефицит бюджетного жилья, поэтому именно этот рынок в ближайшие десятилетия будем самым ликвидным и доходным. Все аналитики сходятся в одном – если экономика Великобритании справится с новыми вызовами, то рынок недвижимости в долгосрочной перспективе будет стабильно расти.