Апарт-отель: перспективное направление для инвестора

Просмотров:

02.04.2020


aparthotel-yes.jpgАпарт-отель часто характеризуют как отель для длительного проживания, что по факту может означать как несколько месяцев, так и несколько лет. Хотя остановиться в нем можно и на день. Преимущество апарт-отелей перед обычными гостиницами – открытая дата выезда. Что отличает апарт-отели от стандартных, так это обязательное наличие кухни в каждом номере. Таким образом, гость получает в свое распоряжение квартиру. При этом предусмотрены атрибуты гостиницы: стойка регистрации, система бронирования номеров, распределение номеров по типам. В апарт-отелях класса люкс имеются дополнительные опции: конференц-залы, бизнес-центры, библиотеки, спа-салоны и салоны красоты, рестораны, бары, фитнес-залы, бассейны, услуги химчистки и прачечной (многие из них предоставляются бесплатно). Конечно же, бесплатный Интернет. Во многих разрешено заселение с домашними любимцами. Каждый арендатор выбирает комфортный для себя формат проживания. Он может как самостоятельно вести хозяйственную деятельность, так и воспользоваться услугами персонала апарт-отеля.

Существует два вида апарт-отелей: предоставляющие только апартаменты и смешанного типа (апартаменты и обычные гостиничные номера). Единого стандарта не существует.

Первый апарт-отель – Residence Inn – открыл в 1975 году в центре города Уичито (Канзас) Джек ДеБоер, став родоначальником данного направления. Уже тогда отель предназначался для длительного проживания и состоял только из люксов. Сегодня Джеку ДеБоеру мир обязан сетями Residence Inn (сегодня Residence Inn by Marriott), Summerfield Suites (в настоящее время известны как HYATT House), Candlewood Suites (относятся к сети InterContinental Hotels Group).

Спрос на апарт-отели с каждым годом растет. За последние 5 лет их число увеличилось на 34%, при этом рынок далек от насыщения.

Рассмотрим несколько примеров апарт-отелей.

В более 200 локациях по всему миру представлен Staybridge Suites сети InterContinental Hotels Group. Своим гостям он предлагает ежедневный завтрак-фуршетный стол. Инфраструктура включает круглосуточный бизнес-центр, залы для семинаров, круглосуточный фитнес-центр, прачечную, магазин продуктов и предметов первой необходимости.

Еще одно детище InterContinental Group, нью-йоркский Candlewood Suites недавно после ремонта. В нем экспресс-химчистка, прачечная, бассейн. Холодильник к приезду гостей полон продуктов. Кроме того, еду, напитки и товары первой необходимости гости всегда найдут в круглосуточном Cupboard в лобби отеля. Персонал бизнес-центра на месте с полудня до полуночи, а сам бизнес-центр открыт 24 часа в сутки. В фитнес-центре – тренажеры, приспособления для йоги.

Представлены апарт-отели и в сети Accor Hotels брендами Adagio, The Sebel, Ibis, Mercure, Novotel, Pullman, Sofitel, а также в сети Hilton: Homewood Suites by Hilton в этом году свое 30-летие отмечают и представлены почти 500 апарт-отелями в США, Канаде и Мексике.

Расположенный на Манхеттене Residence Inn by Marriott предлагает своим гостям бесплатный горячий завтрак и бесплатную доставку продуктов. Телевизоры с доступом к Netflix и YouTube. Фитнес-центр, три пространства для проведения мероприятий, максимальной вместимостью 40 человек, круглосуточный бизнес-центр, кейтеринг.

Mamaison Residence Belgická Prague в столице Чехии имеет в наличии сауну, фитнес-центр, конференц-зал. В дополнение к стандартным опциям: услуги няни, трансфер, услуга осуществления покупок, возможность взять напрокат велосипед и лэптоп, заказать лимузин и экскурсии с гидом по городу, массаж в номере.

Роскошный ROOST Apartment Hotel (пока представлен тремя отелями в Филадельфии) оборудован посудомоечными машинами Bosch, антикварными (100-летними) туркменскими коврами, телевизорами 4K Apple, кофеварками Chemex, элитными сортами кофе в зернах. Гости могут воспользоваться круглосуточными услугами консьержа, уборки номеров, персонального инструктора, поручить выгул собаки специально обученному персоналу, а также бесплатно позаимствовать в отеле велосипед.

Роскошный The Carlyle, a Rosewood Hotel на Мэдисон-авеню располагает люксами на 1—4 спальни с ежедневной двухразовой уборкой, услугами прачечной, химчистки, ресторанами, барами, возможностью подачи еды в номер, спа-салоном The Sisley Spa, фитнес-центром, 7 пространствами для проведения мероприятий, включая кафе и ресторан.

AKA Beverly Hills расположен в «Золотом треугольнике» в непосредственной близости к ресторану Spago (прямой выход через лобби отеля) с возможностью заказа блюд по меню в номер и приоритетным бронированием столиков. В каждом номере есть все все, вплоть до каминов и балконами с видом на знак Голливуда. В лобби по утрам подают чай. Только для жителей апарт-отеля открыт кинотеатр. Работают высокотехнологичный фитнес-центр с тренажерами Technogym и зоной йоги, бизнес-центр. В AKA Beverly Hills – круглосуточный ресепшен, портье, парковка, бесплатные поездки по городу на «Тесла» (в радиусе 3,2 км). Бренд представлен 12 апарт-отелями с США и Лондоне и планирует расширение.

Теперь поговорим о том, какой интерес апарт-отели представляют для инвестора, а именно о возможности получения пассивного дохода.

Недвижимость – актив с высокой капитальной стоимостью, и даже в период экономической нестабильности она не может резко обесцениться. Доходность коммерческой недвижимости выше, чем жилой. Для примера, при передаче в аренду квартиры инвестор получает доход от 3 % до 6 % (при постоянном проживании арендаторов), при почасовой сдаче – 10-13 % годовых (при регулярной заполняемости). Надо отметить, что сдача в аренду квартиры по часам предполагает услуги посредника либо личные временные и трудозатраты, что снижает уровень дохода. Напомним о необходимости самостоятельного обслуживания и ремонта данных квартир и о повышенном износе объекта при почасовой аренде. Доходность апарт-отеля для инвестора составляет от 8 до 17%, в среднем 12 % в зависимости от месторасположения объекта (в т. ч. и государства) и других характеристик, о которых пойдет речь далее. И это выше, чем по депозиту и классическим схемам инвестирования в жилую недвижимость. Срок возврата инвестиций и окупаемости проекта составляет 7-8 лет, что ниже, чем при получении дохода от передачи квартир в аренду (10-15 лет). Все это дает основания считать данный способ инвестирования более перспективным.

Поскольку апарт-отели относятся к объектам коммерческой недвижимости, то есть нежилому фонду, проживание в них не дает жильцу права на прописку и регистрацию. Поэтому как вариант постоянного проживания их рассматривают редко, чаще – в качестве временного жилья, либо, при наличии права собственности на объект жилой недвижимости, в качестве дополнительного. При строительстве апарт-отелей не предусматривают объекты социальной инфраструктуры (детские сады, школы, парки и др.). Как правило, апарт-отели относятся к бизнес-классу, и самая приемлемая локация для них – респектабельные районы столиц и крупных городов с высокой деловой активностью.

Стоимость таких номеров для инвестора ниже, чем квартир, а арендная плата сопоставима с жилым фондом. Возможна спекулятивная составляющая в цене от застройщика с учетом того, что квартира покупается собственником чаще для личного использования, а объекты коммерческой недвижимости только с целью дальнейшего получения дохода. Доходность таких инвестиций выше, а период окупаемости проекта – ниже.

Осуществить инвестиции в апарт-отель можно на разных этапах: подготовки к строительству, строительства, сдачи в эксплуатацию. Стоимость различна на уровне котлована и готового объекта и зависит не только от реальных затрат, но и рыночной конъюнктуры, уровня инфляции. Как правило, готовый объект дороже на 20-30 %. Но всегда надо помнить о высоких рисках при покупке недвижимости до окончания строительства. Покупатели объектов коммерческой недвижимости на постсоветском пространстве не защищены законодательно, поэтому все риски принимают на себя.

Застройщик сдает в эксплуатацию объект с отделкой и меблировкой. При передаче в аренду коммерческой недвижимости всегда надо помнить о том, что арендатор платит не за квадратные метры, а за комфорт.

Существует несколько схем инвестирования в апарт-отели:

  1. Спекулятивные операции, которые заключаются в покупке объекта на этапе строительства с последующей перепродажей после сдачи в эксплуатацию. Алгоритм выглядит следующим образом: инвестор на основании договора с застройщиком покупает номера в еще недостроенном объекте, а после сдачи в эксплуатацию перепродает по более высокой цене. Соответственно, получает доход в виде маржи.

  2. Операции по покупке номеров и сдаче их в аренду самостоятельно. Инвестор покупает номера у застройщика в соответствии с договором и затем сдает их в аренду лично либо через посредника-риелтора. Доход инвестора составляет сумму арендной платы за вычетом эксплуатационных и непредвиденных расходов и комиссионных посредника.

  3. Классический вариант получения пассивного дохода от источника в виде апарт-отеля состоит в использовании услуг управляющей компании. Собственник помещений передает их на обслуживание управляющей компании, которая эксплуатирует объект, привлекает арендаторов за определенную комиссию (25-30 %). Номера сдаются жильцам под брендом отеля. Данная схема инвестирования удобна и единственно приемлема при физически удаленном расположении объекта от собственника (в том числе за рубежом). Минусом является высокий размер вознаграждения управляющей компании. Кроме того, существуют доходные программы. Данный вид взаимоотношений между собственником помещений и управляющей компанией заключается в том, что первый передает второй номера в аренду и получает согласованный размер процента либо фиксированную сумму. Возможно предусмотреть даже последующий выкуп управляющей компанией номеров у собственника через 5 и более лет.

Размер выручки от хозяйственной деятельности апарт-отеля напрямую зависит от локации, уровня отеля, сезонности и компетенций управляющего. Последний должен грамотно регулировать заполняемость, учитывая сезонный фактор, запросы клиентов, рыночные тренды. При необходимости, своевременно и гибко менять условия арендных платежей.

Локация апарт-отеля наиболее приемлема в центре, в непосредственной близости от метро. Средняя заполняемость по году составляет 60-80 %. В высокий сезон может достигать 90 %, в другое время – 30 %. Кроме того, на выручку влияет площадь квартир, состояние ремонта и оснащенность номеров.

Затраты включают расходы на эксплуатацию номера, оплату коммунальных счетов, налогов, комиссионных управляющей компании. Напомним об усиленном износе при посуточной аренде и, соответственно, внеплановых ремонтах.

Основными плюсами апарт-отелей для инвестора являются:

  • покупка номеров обходится дешевле, чем приобретение квартир с целью последующей аренды;

  • инвестиции быстрее окупаются и обеспечивают более высокий доход;

  • удобство работы с управляющими компаниями.

К основным минусам относят:

  • более высокие риски, чем при вложении в жилой фонд;

  • апарт-отели не рассматривают для себя лица, которым нужны прописка и регистрация, таким образом – меньший спрос;

  • снижение уровня пассивного дохода на сумму комиссионных управляющей компании;

  • риск того, что управляющая компания окажется недобросовестной: будет сдавать номера подпольно без отражения по бухгалтерскому учету и выплат собственнику помещений; будет сдавать одни номера в постоянном режиме, оставляя другие простаивать. С этой целью необходимо приобретать компьютерные программы для автоматического назначения номера для проживания. Также осуществлять выборочный контроль за операциями.

  • управляющая компания может оказывать услуги низкого качества и завышать тарифы на эксплуатационное обслуживание, что также будет снижать уровень дохода инвестора.

Таким образом, делаем вывод о преимуществах инвестирования в апарт-отели: более высокая доходность (по сравнению с банковскими депозитами и классическими схемами инвестирования в жилую недвижимость с целью получения пассивного дохода) и более быстрая окупаемость. И, конечно же, никто не отменяет необходимости проверки застройщика и управляющей компании на предмет благонадежности перед началом сотрудничества.

Назад к списку
Просмотров:

Материалы по теме: