Украинские и иностранные девелоперы приостановили реализацию крупных проектов коммерческой недвижимости — в этом году в Киеве не появится ни одного большого торгового, бизнес-центра либо гостиницы. Открывать их сейчас не имеет смысла — туристический поток невысокий, а украинцы гораздо реже ходят в магазины за обновками. Инвесторы надеются, что ситуация начнет улучшаться уже в следующем году.

Все значимые для столицы торговые центры, которые на протяжении последних нескольких лет строились активнее всего, появятся не ранее 2016 года. Речь идет, в частности, о центрах Respublika, Retroville, Podol Mall, Lavina Mall, Blockbuster Mall. Сейчас активность на стройплощадках заметно снизилась.

Такая же ситуация характерна и для других сегментов коммерческой недвижимости. По прогнозам, лишь в следующем году в столице Украины может открыться крупнейший бизнес-центр Sky Towers, общая арендуемая площадь которого составит около 130 тыс. кв. м. В гостиничном сегменте девелоперы тоже заняли выжидательную позицию.

Лучшие показатели

Сложности наблюдаются сейчас во всех сегментах коммерческой недвижимости. Незначительное улучшение затронуло лишь гостиницы. Исполнительный директор Ассоциации «Звездочных отелей» Дмитрий Прохоров рассказывает, что по состоянию на начало августа заполняемость столичных отелей составила 40-45%, тогда как за такой же период прошлого года — 38%. Но отрасли далеко до докризисных показателей 2013 года, когда более 60-70% от общего номерного фонда было забронировано. Это свидетельствует о том, что гостиничный рынок находится в состоянии кризиса. На это влияет нестабильная экономическая и политическая ситуация в стране, поскольку большая часть гостей киевских отелей — бизнес-туристы, преимущественно иностранцы. В прошлом году их количество стремительно сократилось, свидетельствуют данные Киевской городской государственной администрации. Например, по ее данным, если в 2013 году столицу посетили 1,6 млн иностранных гостей, то в прошлом году — лишь 927 тыс. В этом году чиновники из администрации рассчитывают на увеличение числа туристов в среднем на 10-15%.

Структура спроса на рынке офисной недвижимости:

• IT  - 48%

• FMCG – 20%

• Производственные компании – 15%

• Телекоммуникации – 5%

• Консалтинговые компании – 5%

• Фармацевтическая сфера – 3%

• Остальные – 4%

По данным UTG, из-за девальвации гривни в прошлом году большинство гостиниц высокой ценовой категории (4 и 5 звезд) вновь стали устанавливать цены в евро. «На начало июля этого года средняя стоимость размещения в киевском пятизвездочном отеле составляет 7,5 тыс. грн в сутки, в четырехзвездочном — 2,4 тыс. грн, а для трехзвездочных — 908 грн в сутки», — говорится в исследовании компании. Но Дмитрий Прохоров отмечает, что гости могут рассчитывать на дополнительные скидки в размере до 30%. Помимо этого клиентам предлагают и дополнительные бонусы: третья ночь в подарок, бесплатный ранний заезд и поздний выезд, трансфер и пр. Такие программы лояльности будут действовать еще долго. По прогнозам отельеров, для улучшения ситуации в отрасли необходимо не менее года-полутора после стабилизации ситуации в стране.

Сети сворачиваются

Киевские торговые центры постепенно пустеют. Например, если на начало 2014 года, по данным UTG, в среднем по столице вакантность составляла 1,7%, то на начало июля этого года — 7,5%. Помещение сейчас можно арендовать даже в самых востребованных киевских торгово-развлекательных центрах: Ocean Plaza, первой очереди Dream Town, Sky Mall и пр.

Средний диапазон арендных ставок в торговых центрах Киева:

• Магазины сувениров, подарков – 100 $/кв. м в мес.

• Рестораны и кафе – 28 $/кв. м в мес.

• Боулинг, бильярд – 8 $/кв. м в мес.

• Детские развлекательные центры – 8 $/кв. м в мес.

• Кинотеатры – 10 $/кв. м в мес.

• Крупноформатные магазины одежды – 20 $/кв. м в мес.

• Галереи моды (100-200 кв. м) – 50 $/кв. м в мес.

• Супермаркеты электроники – 16 $/кв. м в мес.

Причина — уход многих ритейлеров. Например, за последние полтора года в столице закрылись магазины таких сетей, как Esprit, OVS, River Island, s.Oliver и s.Oliver Kids, Minelli. Те ритейлеры, которые остались на рынке, постепенно избавляются от неприбыльных торговых точек. Содержать их у компаний уже нет возможности. Со слов совладельца компании Zeebra (сети Butlers, косметика Glossip) Дмитрия Ермоленко, за первое полугодие продажи сетей в натуральном выражении сократились в среднем в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Виной тому стало подорожание одежды, обуви и аксессуаров (большая часть завозится из-за границы) за последний год на 70-80%. Уровень жизни населения на этом фоне падает. По информации Государственной службы статистики, в июле средняя заработная плата сократилась на 22,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Насыщенность торговыми площадями:

• Одесса - 393 чел./1000 кв. м

• Киев - 381 чел./1000 кв. м

• Днепропетровск - 373 чел./1000 кв. м

• Хмельницкий - 315 чел./1000 кв. м

• Николаев - 279 чел./1000 кв. м

• Винница - 282 чел./1000 кв. м

• Херсон - 230 чел./1000 кв. м

• Ивано-Франковск - 204 чел./1000 кв. м

• Львов - 182 чел./1000 кв. м

• Кировоград - 123 чел./1000 кв. м

• Чернигов - 89 чел./1000 кв. м

• Запорожье - 72 чел./1000 кв. м

Чтобы удержать арендаторов, руководители и владельцы торговых центров вынуждены были пойти на уступки магазинам. Как правило, стоимость аренды в таких объектах привязана к стоимости валюты. В прошлом году для них установили льготный курс доллара. Но сейчас ситуация постепенно меняется. Руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG Виктор Оборский говорит, что в первом полугодии владельцы объектов коммерческой недвижимости попытались привязать плату к текущей стоимости валюты, но при этом снизили размер ставки. «В валюте она уменьшилась на 35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», — заметил Оборский. Он добавил, что средняя плата для магазинов в столице площадью 100-200 кв. м сейчас составляет $30/кв. м/мес.

Средний диапазон арендных ставок в торговых центрах Киева:

• 2007 – 3074$/кв. м в мес.

• 2008 – 4098$/кв. м в мес.

• 2009 – 2192$/кв. м в мес.

• 2010 – 2115$/кв. м в мес.

• 2011 – 2732$/кв. м в мес.

• 2012 – 1928$/кв. м в мес.

• 2013 – 1859$/кв. м в мес.

• 2014 – 2183$/кв. м в мес.

• Первое полугодие 2016 г. – 2646$/кв. м в мес.

Офисы

По данным UTG, на начало июля вакантность помещений класса «А» не изменилась и составила 30%, а класса «В» — увеличилась на 0,5% по сравнению с началом года и составила 22%.

Большинство киевских компаний сейчас переживают не лучшие времена и вынуждены экономить. «В настоящий момент большая часть транзакций связана не с расширением деятельности или появлением новых игроков на рынке, а c необходимостью оптимизации условий аренды, в частности, c продлением договоров, изменением их условий и переездами компаний», — отмечает руководитель отдела офисных площадей компании JLL (Украина) Александра Глобина. По данным JLL, в первом полугодии активнее всего помещения арендовали компании IT-сектора (39% от общего спроса) и производственные предприятия (38%).

Слабая активность на рынке заставляет владельцев бизнес-центров идти на ценовые уступки. По информации UTG, на начало июля стоимость аренды объектов класса «А» составляла $20-28/кв. м/мес., а «В» — $10-20/кв. м/мес. (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Это на 30% меньше по сравнению с таким же периодом прошлого года. «Реальная стоимость снизилась еще больше, поскольку сейчас единицы платят с привязкой к текущему курсу. Большинству  арендаторов предоставлены льготы», — отметил директор крупного киевского офисного центра, который пожелал остаться неназванным.

Если девелоперы сдержат обещание и введут в эксплуатацию все запланированные на следующий год торговые и офисные центры, то это может привести к перенасыщению рынка. Опросы ритейлеров и фирм-арендаторов показывают, что даже при стабилизации ситуации в экономике страны компании начнут активно развиваться не ранее конца следующего года. Соответственно, большинство новых объектов постараются переманить арендаторов с уже существующих объектов. А это может привести к резкому снижению стоимости аренды примерно на 20-30%. Помимо этого, арендаторы смогут потребовать предоставить им дополнительные услуги: ремонт помещения за счет собственника, отсутствие платы за эксплуатационные услуги (взимается за уборку, охрану объекта и пр.), а также привязать плату исключительно к проценту от оборота.