Удаленка: управление недвижимостью на расстоянии

Просмотров:

10.11.2015


Эксперты по недвижимости делятся знаниями о том, как управлять домом на расстоянии и как получать «удаленный» доход от аренды жилья.

Удаленка: управление недвижимостью на расстоянии


Коротко о главном

Приобретение недвижимости за границей не всегда означает постоянное проживание за рубежом. В большинстве своем иностранное жилье покупается с целью сезонного отдыха или сдачи в аренду. Удаленное управление недвижимостью имеет два основных направления: получение дохода от сдачи в аренду, содержание и эксплуатация жилья во время отсутствия собственника.

Обоими направления занимаются специализированные управляющие компании или риэлтерские агентства, у которых есть проверенная система менеджмента, наработанные площадки, а  также нужные связи. В разных странах стоимость услуг компании составляет от 10% до 40% от суммы аренды. Что касается содержания недвижимости во время отсутствия владельца, компании устанавливают ежегодный гонорар. Также одним из условий может быть наличие депозита в банке на случай мелкого ремонта и прочих непредвиденных расходов.

Главной сложностью удаленного управления недвижимостью является выбор управляющей компании. Для этого, необходимо выбрать компанию с большим опытом работы и отменной репутацией. Тем ни менее, даже если вы полностью доверяете компании, не стоит отпускать все на самотек. Необходимо время от времени проверять все счета и посещать объект.


Работа с управляющей компанией при аренде

При выборе компании стоит обратить внимание на те, которые могут предоставить контракты с гарантированной доходностью. Сумма, которую собственник недвижимости будет получать, оговаривается заранее. Как правило, владелец не несет дополнительные расходы за услуги управляющей компании. В Европе хорошим доходом считается 5%-8% годовых от стоимости недвижимости. При этом не имеет никакого значения как, на какой период, и по какой стоимости жилье сдавалось. Конечно, управляющая компания на этом зарабатывает, но и риски, связанные с недобросовестностью арендаторов, сезонностью и отсутствием спроса берет на себя. Возможен  и такой вариант, когда собственник получает оговоренный комиссионный процент с каждого арендатора.

Управляющая компания может разработать проект долгосрочного сотрудничества, по условиям которого инвестор приобретает несколько объектов эффективной недвижимости, которая способна на 100% обеспечить расходы небольшой семьи. К примеру, в Турции чистый доход будет составлять от €20 000 до €40 000, при расчете дохода от €1000 на троих в месяц. Для осуществления проекта потребуется €250 000. 

Чаще всего управляющие компании склонны заключать договоры только с теми владельцами, которые приобрели недвижимость у них.

Ключ от жилья передается управляющему только после того, как заключен договор, согласован порядок расходов и объект застрахован от форс-мажорных обстоятельств. Во время заключения договора важно обратить внимание на то, каким образом будут распределены расходы по коммунальным услугам, налогообложению и пр.

Лучше всего, когда управляющая компания выделяет ответственного менеджера, непосредственно с которым будет сотрудничать владелец. Также важно четко прописать то, как именно компания будет отчитываться о проделанных работах.  К примеру, менеджер может раз в две недели отправлять электронный отчет с фотографиями и счетами.

Удаленка: управление недвижимостью на расстоянии


Стоит ли выбирать объект на основании рекомендаций управляющей компании?

Конечно, это отлично, когда в приобретаемом объекте заинтересована фирма, которая и будет им управлять. Можно купить объект непосредственно у управляющей компании, а специалисты подскажут, как повысить эффективность эксплуатации дома.

Изначально необходимо обсудить в какое время года собственник будет проживать в своем жилище. Часто бывает и так, что управляющая компания вовсе запрещает владельцу посещать объект, или разрешает исключительно в низкий сезон. При этом компания обязана уведомлять о том, когда недвижимость сдается в аренду и предоставлять договоры на двух языках.


Возможные ошибки при покупке

Основной ошибкой является то, что изначально инвесторы выбирают объект недвижимости, а о выборе управляющей компании думают в последнюю очередь. Как следствие, сдать такой объект в управление проблематично. Также часто совершаются ошибки, связанные с расчетами: слишком дорогое жилье станет причиной меньшей прибыли от аренды. Стоит обратить внимание и на местность, где покупается недвижимость, поскольку там могут попросту отсутствовать управляющие компании.


Управление по содержанию и эксплуатации жилья

Данный вид жилищного менеджмента подходит для владельцев, которые планируют редко появляться в зарубежных домах или квартирах. Управление предусматривает организацию всех необходимых работ, в числе которых уборка, проветривание, плановое обслуживание оборудования, необходимые ремонтные работы, услуги садовника, а также получение счетов, почты и т.д. Сдача недвижимости в аренду не является обязательным пунктом договора.

Как правило, владелец открывает счет в банке, с помощью которого представитель управляющей компании может производить необходимые работы с дальнейшим предоставлением платежных копий. Размер объекта, его расположение и объем работ являются основными критериями определения стоимости услуг управляющей компанией.  В зависимости от страны, стоимость услуг по обслуживанию обойдется от €500 до €4000 в год.

Удаленка: управление недвижимостью на расстоянии


Самостоятельное управление

Самостоятельно управление недвижимостью вполне можно назвать предпринимательской деятельностью, так как владелец должен владеть инструментами продвижения объекта на рынке, основами бухгалтерского дела, а также знать законодательство как минимум двух стран. При самостоятельном управлении владелец получает больший доход, чем во время работы с управляющей компанией, однако и несет ответственность за всевозможные риски.

Самостоятельное управление подходит для профессионалов в сфере туризма, гостиничного бизнеса и других смежных сфер. Подобной предпринимательской деятельностью могут заниматься и те люди, у которых много свободного времени, так как необходимо  размещать объявления и регулярно общаться с потенциальными клиентами.

Если выбор сделан в пользу самостоятельного управления, владельцу необходимо заручиться поддержкой доверенного лица. В его роли может выступать, как представитель управляющей компании, так и независимый менеджер. Важно, что бы собственник смог полностью доверять поверенному и рассчитывать на его добросовестность.


Пять советов собственнику от экспертов

1.       Если основной целью приобретения недвижимости является ее дальнейшая сдача в аренду, необходимо ориентироваться на требования будущих арендаторов. Если жилье нравиться владельцу, это не означает что оно понравиться тем, кто будет там жить.

2.       Прибыль от аренды может стать единственным источником дохода только в том случае, если вы являетесь владельцем блока апартаментов. В противном случае, прибыль является дополнительным источником дохода.

3.       К выбору управляющей компании стоит относиться с максимальной ответственностью.

4.       Получение фиксированной ежегодной суммы является выгодным как для собственника, так и для управляющей компании.

5.       Следует самостоятельно и систематично проверять все счета и сам объект недвижимости.

Назад к списку
Просмотров:

Материалы по теме: