Анализ и прогнозы рынка стрит-ритейла в регионе ЕМЕА по данным мирового лидера в сфере недвижимости – компании Colliers International.

Потребители-оптимисты

2015-й стал хорошим годом для рынка розничной торговли. Повышение экономических показателей, рост индекса потребительского доверия и увеличение расходов покупателей, а также стабильный интерес инвесторов к торговой недвижимости региона стран ЕМЕА (страны Европы, Ближнего Востока и Африки).

Доверие потребителей в Европе достигло своего самого высокого уровня с 2007 года, показав в марте этого года отметки –1,8 в Евросоюзе и –3,7 в еврозоне. Создается впечатление, что потребители позабыли о недавнем риске тройной волны рецессии в зоне евро. Такое оптимистическое настроение можно объяснить падением цен на нефть, низкими показателями инфляции и рекордно низкими процентными ставками. После нескольких лет спада в 2014 году объем розничной торговли в ЕС вырос на 1,9% и на 1,3% — в еврозоне. Начало года было довольно стабильным, несмотря на то что в месячном исчислении, а именно в марте, был зафиксирован незначительный спад (–0,6% во всех 28 странах ЕС и –0,8% в еврозоне). В годовом исчислении рост составил 2,5% в ЕС и 1,6% в еврозоне. Розничные интернет-продажи продолжают неуклонно расти. По данным международного агентства Eurostat, в 2014 году более 50% граждан Евросоюза сделали покупки онлайн. Это значительные изменения по сравнению с 2007 годом, когда только 30% европейских потребителей покупали через Интернет. Такая статистика объясняет продолжение экспансии Интернета ритейлерами. Стало ясно, что люксовые бренды не могут больше игнорировать потрясающий рост интернет-коммерции. Французская марка Chanel недавно объявила, что в 2016 году запустит онлайн-платформу бренда.

Бизнес-модель доходов торгового центра: кто платит?

Согласно традиционному формату торговых центров, арендаторы, занимающие меньшие площади, которых в Центральной и Восточной Европе (CEE) принято называть арендаторами галереи, обычно платят более высокую базовую арендную плату, чем крупные, якорные (или ключевые) арендаторы.

Разница между арендной платой для якорных и арендаторов галереи в Центральной и Восточной Европе, которая существенно отличается в зависимости от рынка, показана в таблице 1. Это обусловлено той ролью, которую якорный арендатор играет в деятельности всего торгового центра через привлечение покупателей и увеличение его посещаемости. Таким образом, хотя арендная плата от товарооборота для якорного арендатора может показаться нечестной по отношению к арендаторам галереи, которые платят более высокую базовую арендную плату,  отсутствие якорного арендатора привело бы к снижению посещаемости и, как следствие, ухудшению деятельности и привлекательности торгового центра в целом.

Для владельцев/инвесторов доход от торгового центра рассчитывается в первую очередь как процент от розничной торговли якорных арендаторов, а также от арендной платы меньших арендаторов галереи. В Центральной и Восточной Европе якорные арендаторы обычно занимают 40% площади торгового центра традиционного формата, а с учетом гипермаркетов/супермаркетов и кинотеатров эта цифра может достигать 70%. Следовательно, в случае, если якорные арендаторы начнут осуществлять большую часть продаж через Интернет или же отслеживание онлайн и офлайн-покупок усложнится, возникнет явный риск относительно устойчивости дохода/прибыльности торгового центра и модели арендной платы от товарооборота.

Типы якорных арендаторов — супермаркет/гипермаркет, дисконтный магазин, магазин модной одежды, товары для дома/ DIY, универмаг, развлечения, фитнес.

Рост стрит-ритейла на Ближнем Востоке

Последние 12 месяцев Дубай выступает лидером по розничному росту арендных ставок в регионе EMEA. Ограниченное предложение и высокий спрос привели к значительному росту арендных ставок как на центральных улицах (38,8%), так и в торговых центрах (22,7%)*. Среди топ-рынков Ближнего Востока и Северной Африки (регион МЕNA) в Джидда и Каире также наблюдался стабильный рост арендных ставок. При этом в портовом городе Джидда существует проблема значительного сокращения площадей в торговых центрах высокого уровня. Выход новых брендов на рынок, к сожалению, значительно ухудшает ситуацию, так как спрос растет быстрее, чем предложение. Арендные ставки на розничном рынке Ближнего Востока, как ожидается, продолжат тенденцию к росту.

Все в Лондон!

В Европе, а именно в Лондоне, рынок стрит-ритейла также показывает положительную динамику. Рента в так называемой премиальной зоне «А», на одной из самых старых лондонских улиц  элитных бутиков и магазинов Бонд-стрит за год достигла рекордных 1500 фунтов стерлингов за квадратный метр. Прирост составил 25% в годовом исчислении. Ценовое давление ощутили арендаторы не только на главных улицах Вест-Энда, но и на других торговых улицах, таких, как Дувр-стрит, Маунт-стрит и Слоун-стрит.

Ритейлеры продолжили свою экспансию и параллельно с новыми брендами на рынке довольно быстро заняли ограниченное пространство торговых площадей. В 2014 году мы наблюдали самое резкое сокращение вакантных торговых единиц в центральном Лондоне за период с 2007 года.

Из новых брендов, которые зашли на рынок Лондона в этом году, — The Real McCoy’s (Япония), La Martina (Аргентина), французский luxury-бренд Balmain. Ожидается, что как в Лондоне, так и в других городах Соединенного Королевства, например, Глазго и Эдинбурге, цены на аренду премиальных площадей на центральных улицах города будут продолжать расти. В Бирмингеме с открытием нового торгового центра Grand Central в октябре 2015 года количество торговых площадей значительно увеличится, и для того, чтобы их заполнить, очевидно, понадобится время.

Остальная Европа

За последние месяцы, после значительного увеличения в 2013 году и в первом полугодии 2014-го, арендные ставки в Осло стабилизировались и, как ожидается, останутся на нынешнем уровне. В Копенгагене и Стокгольме премиальные арендные ставки пока остаются неизменными. Но из-за того, что спрос со стороны отечественных и международных брендов растет, арендные ставки на центральных улицах Копенгагена могут возрасти.

В Южной Европе Испания и Португалия определенно возвращаются в струю. На рынке недвижимости Португалии по росту цен лидирует именно сектор торговых площадей, и приток иностранных ритейлеров продолжает увеличиваться. Guess, Hackett London и Lacoste недавно открыли свои магазины на центральной улице Авенида-да-Либердаде. На главных улицах Испании розничная торговля ощущает воздействие нового закона, согласно которому старые договоры с очень низкой арендной платой должны быть расторгнуты или перезаключены, так как арендную плату необходимо адаптировать к текущему уровню рынка.

Значительный рост инвестирования в торговые центры может привести к повышению рентных ставок через политику управления активами, которую осуществляют новые владельцы торговых площадей.

В Центральной и Восточной Европе (регион CEE), за исключением Москвы, Санкт-Петербурга, Киева и Загреба, арендная плата в торговых центрах премиум-класса стабилизировалась в течение 2014 года. Центральноевропейские рынки Варшавы и Братиславы, а также балтийских городов Таллинна и Вильнюса, отметили небольшой рост арендных ставок, особенно в четвертом квартале 2014 года и первом квартале 2015-го. Похожая тенденция роста наблюдается на рынке премиальных торговых площадей Вильнюса, Братиславы и Софии. На рынке Праги также понемногу начинает расти рентная ставка из-за появления на арене таких новых участников, как Michael Kors и Swarovski.

Спад на рынках Киева, Москвы и Петербурга был очевиден. Его вызвали дестабилизация ситуации в государствах, падение национальной валюты и экономические санкции.

Неумолимый аппетит к торговой недвижимости

В 2014 году в регионе EMEA было зафиксировано увеличение объема инвестиций в торговую недвижимость на 17%. В общей сложности в этом регионе в торговую недвижимость было инвестировано 51,8 млрд евро, что стало самым высоким показателем с момента окончания кризиса. Более 30% этого капитала вложили в Великобританию, что привело к повышению объема розничных инвестиций (16,9 млрд евро). Но даже такие вливания не подняли цены до уровня докризисного 2007 года, которые оказались ниже на 2%. Германия, Франция, Испания и Скандинавия заняли остальные топ-позиции следом за Великобританией. 2014-й оказался благоприятным годом для рынка торговой недвижимости во Франции, где был зафиксирован самый высокий объем инвестиций (5,8 млрд евро) в этом секторе.

За весь первый квартал 2015 года объем розничных инвестиций составил 94%. Это больше, чем в предыдущем году за тот же период, и самый высокий показатель за первый квартал начиная с 2007-го. Ожидается, что общий объем инвестиций в торговую недвижимость в нынешнем году превзойдет результаты 2014-го. Очевидна тенденция, что целевые страны для инвесторов находятся в зоне западноевропейского рынка стрит-ритейла, но при этом Colliers International отмечает возможность дальнейшего повышения объемов инвестиций и на периферийных рынках.

Увеличение доступа к капиталу, дефицит инвестиционных возможностей и стабильный спрос со стороны инвесторов оказывают дополнительное давление на ставки доходности. Также Colliers International отметили снижение капитализации в премиальных торговых центрах и на главных торговых улицах практически половины рынков региона EMEA.

По всей Великобритании, а также в Дублине, Мадриде, Франкфурте, Штутгарте, Стокгольме, Братиславе, Таллинне, Вильнюсе и нескольких других городах владельцы торговых площадей ощутили сложности с получением дохода. Забегая наперед, специалисты Colliers International прогнозируют ужесточение ставки капитализации в большинстве из этих локаций.

Арендная ставка в регионе ЕМЕА

Пояснение:

• Коричневым цветом выделена арендная ставка на лучшие помещения на главных улицах

• Серым цветом – ставка капитализации на лучшие помещения на главных улицах

• Синим цветом – арендная ставка на помещение в лучшем торговом центре

• Голубым – ставка капитализации на лучший торговый центр

Описание:

• Арендная ставка на лучшие помещения на главных улицах: наивысшая арендная ставка на свободном рынке, которую можно ожидать, на помещение стандартных размеров в пределах рынка – обычно от 100 кв. м до 200 кв. м. При подсчете стоимости не учитывались расходы на обслуживание и налоги, также в ней не отображаются  средства поощрения арендаторов.

• Ставка капитализации на улучшение помещения на главных улицах: ставка, которую инвестор готов заплатить за лучшее торговое помещение, полностью сданное в аренду высококачественным арендаторам по ставке свободного рынка и расположенное на главной улице. Условия аренды должны соответствовать рыночным. Указанная ставка капитализации будет отображать локальную рыночную практику, которая может отличаться в зависимости от страны.

• Арендная ставка на помещение в лучшем торговом центре: наивысшая арендная ставка на свободном рынке, которую можно ожидать, на помещение галереи стандартных размеров в лучшем торговом центре. При подсчете стоимости не учитывались расходы на обслуживание и налоги, также в ней не отображаются средства поощрения арендаторов.

• Ставка капитализации на лучший торговый центр: ставка, которую инвестор готов заплатить за лучший торговый центр, полностью сданный высококачественным арендаторам по арендным ставкам свободного рынка. Условия аренды должны соответствовать рыночным. Указанная ставка доходности будет отображать локальную рыночную практику, которая может отличаться в зависимости от страны.

Данные указаны по состоянию на 31 марта 2015 года.

Стрелки обозначают предполагаемые изменения в течение последующих 12 месяцев.