Начиная процедуру купли-продажи домов, квартир, офисов и прочей недвижимости, люди часто не осознают всей серьезности возможных негативных последствий. Основатель юридической фирмы «Бублик и Ко» Ярослав Бублик рассказывает о том, как важно сопровождение юриста. Покупатель всегда рискует больше, чем продавец. К сожалению, за правовой помощью обращаются люди, которые уже пострадали от незаконных действий при сделке с недвижимостью. Для защиты прав пострадавших требуется, как правило, не один год судебных споров, а избежать всех негативных последствий можно было бы, просто обратившись за обычной юридической консультацией до заключения договора.

Отсюда вопрос: как защитить себя от возможных проблем и мошенничества в сделках с недвижимостью?

Купля-продажа

Вы остановили свой выбор на конкретном объекте и приняли решение приобрести его. Прежде чем подписывать какие-либо документы, покажите все, включая проект договора, который вы собираетесь заключить, юристу. В практике бывают случаи, когда клиенту предлагают дать задаток за объект, право на который к продавцу еще не перешло. Разумеется, что и продавать такой объект продавец не может. Только специалист в сфере права поможет вам разобраться в таких деталях. Также не рекомендуется приобретать без юридической консультации любую недвижимость, которая перепродавалась несколько раз за короткий промежуток времени.

Недостроенный объект

Продажа недвижимости в недостроенных объектах — это возможность для больших злоупотреблений, особенно, когда договоры не подлежат нотариальному заверению.

Покупателю такой недвижимости предлагают корпоративные права застройщика, которые через время станут квартирой, офисом, торговой площадью. В законодательстве такого механизма нет. Вы просто можете отдать деньги за «пустышку». Часто застройщики навязывают покупателям своих нотариусов, но это не должно вас останавливать в возможности получить предварительную консультацию независимого юриста, внести в договор свои условия и изменить те, которые вас не устраивают. Выставляйте свои требования! Застройщик заинтересован в сделке не меньше, чем вы.

Прежде чем покупать недвижимость в незавершенном объекте, убедитесь, что продавец имеет весь пакет документов на земельный участок и объект незавершенного строительства.

Вторичное жилье

Получение права собственности на вторичную недвижимость регистрирует нотариус. Нотариус проверяет отсутствие ипотеки и других обременений. Сегодня возможностей для злоупотреблений в этой сфере стало меньше. Но! Это не может обезопасить вас от потерь авансов, задатков, которые вы передаете мошенникам по расписке. Единственный верный шаг — заключить нотариально заверенный предварительный договор купли-продажи недвижимости, в котором оговаривается вопрос о задатке и другие взаимные гарантии. Предварительные договоры должны предусматривать четкие условия и сроки исполнения. Случай из практики, как яркий пример: по заверенному нотариусом предварительному договору покупатель приобрел имущественные права на 10/100 недостроенного объекта, который продавец обязался достроить, ввести в эксплуатацию и после этого заключить с покупателем основной договор купли-продажи помещения. Покупатель внес полную предоплату по очень заманчивой цене. Никаких сроков передачи покупателю построенной квартиры договор не предусматривал. Впоследствии на каждую недостроенную квартиру оказалось по несколько претендентов, а найти продавца и взыскать с него потерянные деньги покупатель так и не смог.

Сегодня почти все знают, что договоры купли-продажи, дарения или другого отчуждения недвижимости подлежат обязательному нотариальному заверению и государственной регистрации. Это касается только основных договоров. Когда покупатели дают авансы, задатки за выбранные объекты, то каких только договоров они не заключают, а чаще всего пишут обычные долговые расписки. Ни при каких условиях не оформляйте какой-либо передачи денежных средств за недвижимость распиской.

Риски продавца

Мы уже говорили, что покупатель обычно рискует больше, чем продавец. Но и продавец тоже может пострадать. Практика показывает, что при операциях с недвижимостью популярны схемы занижения в официальных договорах сумм за продажу объектов недвижимости и частичный расчет наличными. Существует риск того, что покупатель после заключения договора передаст продавцу только официально указанную часть денег. Ничего больше принудительно взыскать продавец уже не сможет. Поэтому от таких схем рекомендуем воздержаться.

Еще одна малоприятная ситуация для продавца, когда предварительный договор оформляется в виде договора займа (вариантом которого может быть долговая расписка). Если покупатель передумает приобретать недвижимость, продавец будет обязан не только вернуть ему задаток, но также и проценты, инфляционные затраты, а иногда и выплатить другие виды компенсаций.

Вывод

При купле-продаже объектов недвижимости необходимо владеть профессиональными знаниями в области торговли недвижимостью. Обязательно до заключения сделки обратитесь к грамотному юристу, которому вы доверяете, чтобы он помог вам проверить «чистоту» объекта и составить или проанализировать и дополнить составленный другой стороной договор купли-продажи. Профессиональный юрист всегда предупредит вас о возможных рисках и последствиях.