Бизнесмены открывают новые рестораны и магазины на первых этажах зданий в самом центре столицы, при этом владельцам помещений в спальных районах города повезло не так сильно: найти клиента на помещение в отдаленном от станции метрополитена районе — сложная задача, но выполнимая.

Центр Киева становится все более привлекательным для арендаторов. По информации компании Colliers International, по состоянию на конец 2015 года на первых этажах зданий (стрит-ритейл) на Крещатике пустовало 6400 кв. м помещений, тогда как в апреле прошлого года – около 8000 кв. м. Всего на центральной улице страны вакантны 15 помещений, а в Пассаже – только два. Это составляет 15% от общего количества объектов коммерческой недвижимости, расположенных в этой части города.

Сложный период

До 2014 года найти свободное помещение на Крещатике было практически невозможно – некоторые арендаторы даже записывались в специальный «список ожидания». Но два года назад ситуация изменилась по объективным причинам. Многие украинцы попросту отказывались делать покупки и посещать увеселительные заведения в этой части города.

Стремительно девальвировала гривна, что делало товары менее доступными для покупателей, ухудшались и потребительские настроения украинцев. Как результат, ритейлеры массово закрывали неприбыльные магазины. Летом 2014 года без проблем можно было арендовать даже самые привлекательные и дефицитные помещения на ул. Бассейной, Красноармейской, пл. Льва Толстого и пр.

Теоретически арендовать площади могли сети, которые в докризисные годы планировали войти в Украину. Например, украинский рынок активно изучал один из самых ожидаемых в нашей стране ритейлеров мира – сеть H&M. Но ни он, ни другие крупные мировые сети до сих пор не открыли магазины в нашей стране. Они ожидают окончания кризиса.

Некоторые ритейлеры в Киеве закрывают свои магазины на первых этажах зданий и переносят их в торговые центры, рассказывает ведущий аналитик компании SV Development Сергей Костецкий. На протяжении последних нескольких лет торговые центры часто предпочтительнее для открытия нового магазина, поскольку они позволяют активнее привлекать посетителей.

Мнимая стабилизация

Положение дел стало меняться летом-осенью прошлого года, когда ситуация в стране незначительно стабилизировалась. Туристический поток, по данным Киевской городской администрации, вырос примерно на 10-15%. Иностранцев привлекают невысокие цены на проживание, товары и услуги в столице Украины.

На этом фоне улучшались и потребительские настроения. Например, в декабре прошлого года, по данным исследовательской компании GfK Ukraine, они выросли на 5,1 пункта – до 48,4 (максимум – 200). Продажи во многих киевских магазинах перестали снижаться, что позволило ритейлерам заговорить о том, что «худшие времена уже позади». «Многие владельцы объектов недвижимости пошли арендаторам на уступки и не привязывают плату за съем помещения к курсам валют», – подчеркивает эксперт по коммерческой недвижимости Вадим Зинченко.

Магазины снова стали возвращаться в центральную часть города. По информации компании Colliers International, по состоянию на конец прошлого года на Крещатике (включая Пассаж) основная масса арендаторов были fashion-операторы (37 бутиков, 37% от общего количества занятых помещений стрит-ритейла), а также бары и рестораны (26 ресторанов, кофеен и фастфудов, 26% от общего количества занятых помещений стрит-ритейла).

Как правило, в центральной части города, как это происходит и в других мировых столицах, открываются магазины премиум-сегмента. На конец прошлого года в Пассаже работало 13 таких магазинов (59% от общего количества), среди которых Louis Vuitton, Helen Marlen, Prada, Gucci, Burberry, Chloe, Salvatore Ferragamo и др. Причем их количество увеличивалось на протяжении всего прошлого года. Например, в апреле-декабре 2015-го в Пассаже свои двери открыл новый бутик She&He Gallery, а на месте Marella заработал мультибрендовый магазин женской одежды  Symbol. «Как показывает исследование, спрос на стрит-ритейл в центре Киева, в том числе и на Крещатике, все еще формируется преимущественно за счет fashion-операторов и заведений  общественного питания. Но уже сейчас значительная часть приходится на компании, которые предоставляют услуги, операторов ювелирных изделий, сувенирные лавки и магазины  электроники. Совокупно они составляют около 30% от общего количества операторов на главной торговой улице Киева», – говорит управляющий директор Colliers International (Украина) Александр Носаченко.

Сложные времена позади

Сейчас аренда в центральной части города обходится в 650- 2500 грн за один квадратный метр в месяц. Собственники помещений, которые пойдут на уступки арендаторам, найдут клиентов. Сокращение количества пустующих мест будет связано не только с появлением новых магазинов и сетей, которые начнут открываться в Киеве в ближайшие несколько лет, но и с активным развитием ресторанного рынка. По информации генерального директора компании «Ресторанный консалтинг» Ольги Насоновой, ресторанный рынок уже прошел свое «дно». «В 2015 году продажи киевских ресторанов составили около 3,2 млрд грн. Это на 15% больше по сравнению с 2014 годом», – говорит она. Сейчас интерес к этому сегменту рынка со стороны инвесторов очень высокий. Например, только в прошлом году в Киеве открылось около 60 заведений общественного питания, а на начало года в столице работало около 1,5 тыс. ресторанов. Большая часть новичков по-прежнему стремятся открываться в центральной части города, где сосредоточено самое большое количество офисов, отдыхающих, а также иностранцев.

Гораздо более пессимистичная ситуация наблюдается в околоцентральных районах города и в спальных районах столицы. «Количество вакантных помещений, которые расположены на первых этажах зданий, увеличилось за последний год в среднем на 10%», – говорит Сергей Костецкий. В Киеве во всех районах в аренду сдается около 10 тыс. коммерческих помещений. Рост предложения связан с закрытием бизнеса многих предпринимателей: парикмахерские, магазины не могут найти клиентов по причине снижения уровня жизни населения. По данным Государственной службы статистики, реальная заработная плата украинцев в декабре прошлого года, по сравнению с аналогичным месяцем 2014-го, сократилась на 9,9%. В среднем по стране она составила 5,2 тыс. грн в месяц.

В этом году эксперты прогнозируют улучшение ситуации в экономике страны. Например, по данным правительства, ВВП Украины в этом году вырастет на 2%, а инфляция составит 12%. Стабилизация ситуации может привести к развитию малого бизнеса, что спровоцирует рост спроса на аренду помещений. А существенное улучшение ситуации может произойти уже через несколько лет.