Планируя покупку зарубежной недвижимости, вы скорее всего столкнетесь с тем, что продавец в первую очередь покажет объекты, которые хочет быстрее продать. Как приобрести недвижимость необходимую именно вам, а не навязанную продавцом?

Самый действенный способ – это собрать всю необходимую информацию и сформулировать точные задачи. Таким образом вы будете самостоятельно контролировать процесс выбора объекта недвижимости.

Вопросы к агентству

Если у вас есть опыт и уверенность в своих силах или надежный поверенный, который поможет в процессе оформления купли-продажи, то помощь агентства вам ни к чему. Однако, как показывает практика, лучше всего обратиться за помощью к агентству или профессиональному риэлтору. Перед началом сотрудничества необходимо выяснить ряд вопросов с выбранным агентством.

1. Лицензия

Риэлторская деятельность обычно подлежит лицензированию (в большинстве стран). Попросите их предоставить документы подтверждающие их деятельность и способность представлять ваши интересы. Кроме того, не лишним будет поискать информацию об агентстве в интернете и поинтересоваться их репутацией у других участников рынка.

2. Комиссия

Необходимо выяснить условия предоставления услуг и комиссионное вознаграждение за них. Ставка может быть фиксированной, могут взыматься дополнительная плата в зависимости от различных факторов, бывают случаи, когда плата не взимается вообще. Не лишним будет поинтересоваться относительно комиссии и в других агентствах. Так, в Греции стоимость услуг зафиксирована законодательством страны и составляет 2% от оценочной стоимости объекта, размер которой прописывается в договоре.

3. Скидки

На данный момент активность на рынке недвижимости многих стран снижена, потому застройщики могут предлагать скидки или более выгодные цены на различные объекты. Обязательно поинтересуйтесь этим фактором.

4. Обязанности агента

В договоре четко прописаны все услуги, которые агентство обязуется вам предоставить, внимательно ознакомьтесь с ними, обратите внимание на количество объектов, которое покажет вам агент.

Вопросы по объекту недвижимости

Не следует доверять фотографиям и устным описаниям объекта. Обязательно посетите объект и самостоятельно оцените его состояние. 

1. Инфраструктура

Выясните какими сервисами и дополнительными опциями обеспечен объект недвижимости. Стоит обратить внимание на: дополнительные услуги в жилом комплексе или поселке, и есть ли за них дополнительная плата (спа, тренажерный зал, медицинские услуги, бассейн); опции охраны территории; парковка или гараж; наличие телефонной, интернет и спутниковой связи; какая инфраструктура окружает объект недвижимости (торговые центры, мед учреждения, аптеки, сады и школы, зоны отдыха, развлечения); возможность вызова врача; доступность общественного транспорта (где находятся остановки, далеко ли до аэропорта, железнодорожной станции, автострады); чистоту воздуха и уровень шума.

2. Расположение

Если объект расположен в городе, то следует уточнить в каком районе и выяснить его особенности, какие здания расположены по соседству. Если дом расположен у моря, то необходимо знать расстояние до пляжа, рельеф местности (спуски/подъемы). Если дом близко к морю, то присутствуют свои недостатки – высокая влажность, из-за которой необходимо чаще делать ремонт и обновлять мебель. Если дом расположен в сельской местности, то следует поинтересоваться о соседях и выяснить расстояние до ближайшего города.

3. Планировка

Просматривая планировку дома или квартиры, обратите внимание на расположение спален, наличие смежных и проходных комнат, место расположение санузла и ванных комнат, расположение окон, балконов и куда они выходят, наличие подсобных и мансардных помещений.

4. Форма собственности

Уточните какая форма собственности предусмотрена при покупке объекта недвижимости – передача в полную собственность или в долгосрочную аренду. Во многих странах есть разнообразные нюансы относительно права собственности и наследования. Так, в Финляндии вы приобретаете не квартиру в многоквартирном доме, а акции жилищного общества, которые дают вам право владеть квартирой.

5. Инспекция

Кроме личного осмотра объекта недвижимости, вы имеете право заказать независимую экспертную оценку. За координатами компаний, предоставляющих подобные услуги, вы можете обратиться к своему агентству. Так, во Франции проведение независимой оценки объекта обязательно прописывается в договоре и ее цена включается в стоимость недвижимости.

Вопросы по сделке

Перед началом процесса приобретения следует детально ознакомиться с процедурой покупки и оплаты в конкретной выбранной стране, вы можете это сделать в разделе Энциклопедия нашего сайта.

Однако стоит более подробно расспросить о нюансах сделки у риэлтора. Обратите внимание на: лица, участвующие в сделке;  сроки проведения сделки; сроки перехода права собственности; срок отказа от совершения покупки без риска потери залога; предоставляет ли агентство помощь в получении ипотеки.

Особое внимание следует уделить процессу оплаты. Есть ли возможность оплаты наличным или безналичным способом.

Кроме того не забудьте задать вопрос относительно перевода договора. Например в Египте договор купли-продажи составляется на 2 языках (русском и арабском), однако в суде признается исключительно арабский вариант. Чтобы избежать возможных проблем воспользуйтесь услугами посольства или стороннего переводчика для анализа текста.

Вопросы по содержанию недвижимости

1. Платежи

Выясните за какие коммунальные услуги вам придется платить, как происходит оплата. Необходимо ли ежегодно вносить плату на содержание дома (если это квартира в многоквартирном доме) или общих территорий поселка. Каким образом приходят квитанции и с какой периодичностью.

2. Управление

Уточните как будет осуществляться управление объектом недвижимости в ваше отсутствие, есть ли в данном регионе управляющие компании и каковы цены на их услуги. Выясните вопрос о контролирующем органе, собрании жильцов.

Приобретая недвижимость, вы можете сделать выбор среди различных типов объектов, вопросы к ним будут различны.

Недвижимость, которая строится

1. Гарантии

В первую очередь необходимо удостовериться что бом будет достроен для снижения рисков вложения. Проверьте лицензию и прочие документы застройщика. Проверьте наличие в договоре точной даты сдачи объекта в использование, выясните о дополнительных гарантиях, которые может предоставить компания-застройщик.

2. Земельный участок

Следует уточнить статус земельного участка, где ведется строительство. Есть ли у застройщика разрешение на использование этой земли под строительство и какие договоренности с владельцем земли.

3. Оплата

При покупке строящегося объекта недвижимости, оплата происходит частями, по завершении определенных этапов строительства. В договоре должны быть четко прописаны даты завершения работ и сроки оплаты, за не соблюдение которых будет начисляться штраф.

Готовые новостройки

1. Сдача недвижимости

Если дом построен, то это еще не значит, что он готов к заселению. Необходимо уточнить прошел ли дом регистрацию и процедуру введения в эксплуатацию в госкомисии.

2. Коммуникации

Выясните, все ли коммуникации подведены и подключены к дому, какова максимальная нагрузки и возможности. В южных странах особенно актуален вопрос водоснабжения, а в северных странах следует обратить внимание на отопление.

3. Состояние недвижимости

Следует узнать какова внутренняя отделка помещений и есть ли она вообще, установлена бытовая техника или нет, есть ли мебель в квартире (доме) и входит ли все это в стоимость объекта.

Вторичное жилье 

1. История владения

Покупая вторичную недвижимость следует обратить пристальное внимание на владельцев дома и историю продаж. Иногда продавец не указывает дополнительных правообладателей, а среди причин перепродажи могут быть критичные и для вас.

2. Состояние объекта

Проверьте состояние отделки и коммуникаций, есть ли необходимость проводить какие-либо замены. Выясните существуют ли какие-то законодательные нормы относительно ремонта частных домов или квартир в данной стране. Так, в Германии в многоквартирных домах владельцы ежемесячно перечисляют определенную сумму в фонд ремонта и все ремонтные работы оплачиваются из него. Обязательно запросите документ о размере данного фонда и возможности использования этих средств.

Земельные участки 

1. Целевое назначение

Земельные участки чаще всего являются целевыми. Перед приобретением следует выяснить возможно ли проводить на нем строительство или вести сельское хозяйство.

2. Расположение

Уточните где именно расположен участок – это может быть заповедная зона или рядом может быть расположен стратегический объект, что может влиять на возможности использования данной земли.

Вопросы для инвесторов 

Приобретая недвижимость для сбережения и преумножения капитала, главным вопросом для вас будет – какова ликвидность данного вложения. Выясните, в каком районе расположены наиболее привлекательные объекты, каков уровень их доходности и окупаемости. Далее следует четко выяснить какие условия сдачи в аренду, каким образом это можно осуществлять, размеры налогов, сезонность местности и туристическую активность.

Вопросы по аренде 

Если вашей целью не стоит владение недвижимостью за границей, однако вы планируете проводить достаточное время за рубежом, то можно просто взять жилье в аренду. Этот процесс не отличается особыми трудностями, однако есть некоторые нюансы, на которые стоит обратить внимание.

1. Хозяева

Планируя брать жилье в аренду, узнайте как можно больше о его владельцах и причинах сдачи объекта.

2. Договор

Проверьте правильность заполненного договора, точное указание дат передачи вам жилья, размер оплаты. Также следует удостовериться о необходимости оплаты коммунальных услуг на период аренды и необходимость внесения залога.

3. Инвентарь

Следует удостовериться в целости и работоспособности бытовых приборов и коммуникаций в доме, а также в наличии повреждений у мебели. При наличии каких-либо неисправностей – внесите их в договор.

Для покупки недвижимости за рубежом вы должны обладать максимумом информации, потому не бойтесь задавать вопросы. Составив четкую картину состояния приобретаемого объекта, вы будете более довольны от покупки и ваш дом или квартира прослужат дольше и надежнее.