Вакантность офисных помещений в столице и регионах достигла критического минимума. Подробности – в интервью Левона Папояна, руководителя департамента агентских и консультационных услуг в сфере офисной недвижимости международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield в Украине

В декабре 2018 года среднерыночная вакантность в сегменте офисной недвижимости в Киеве снизилась до 4,9%, достигнув своего минимума за период с 1 квартала 2009 года, а в Центральном деловом районе показатель составил всего 2,7%. По нашему мнению, если общая деловая динамика в Украине в ближайшем будущем не ухудшится, дальнейшее снижение неизбежно, так как темпы строительства недостаточны для удовлетворения спроса и большинство офисных помещений, которые планируют ввести в эксплуатацию в течение года, будут быстро поглощены.
Когда мы говорим о 4,9%, нужно понимать, что это суммарный показатель по Киеву. При этом в городе довольно сложно найти свободные помещения площадью от 1 000 кв. м в бизнес-центрах класса А.
В связи с нехваткой предложения в Киеве продолжают расти арендные ставки на качественные офисные помещения. Тенденция наметилась еще в 2016 году, когда был зафиксирован самый низкий уровень арендных ставок. На начало 2019 года ставки на помещения в бизнес-центрах класса А достигли показателей 2014 года и находились в диапазоне 22-29 долларов за кв. м в месяц. Арендные ставки на помещения классов В и С в Киеве достигли уровня 16-22 и 10-14 долл. соответственно (без учета НДС, сервисных и коммунальных платежей).
Учитывая стабильный спрос со стороны арендаторов и недостаточный объем нового строительства, арендные ставки продолжают увеличиваться. Более того, собственники все реже соглашаются на предоставление арендных льгот в виде компенсации затрат на ремонт и арендных каникул. Также отмечу, что на фоне критического снижения вакантности фактор цены теряет приоритетное значение, особенно в сегменте наиболее качественных офисных помещений и объектов, расположенных в Центральном деловом районе Киева.

Офисная недвижимость какого класса преобладает в Киеве?
Доля офисных помещений класса В преобладает в структуре рынка офисной недвижимости в Киеве по причине оптимального соотношения цены и качества. Но в последние годы все больше арендаторов в столице переориентируются на офисную недвижимость класса А, что связано в первую очередь с увеличением предложения в данном сегменте, который в большинстве случаев является более привлекательным для компаний-арендаторов с точки зрения эффективности использования помещений, общего качества и внутреннего комфорта. Также, несмотря на некоторое повышение стоимости аренды, политика ценообразования в бизнес-центрах класса А остается ориентированной на клиента.
Оставаясь достаточно востребованными, для сохранения конкурентных позиций бизнес-центры класса В требуют постепенной модернизации – как минимум, обновления входной группы, фасадов, инженерного оборудования и систем.

Нуждается ли в модернизации недвижимость класса А?
В связи с повышенным спросом, собственники пока не видят необходимости в модернизации, хотя большинство бизнес-центров в Киеве, которые позиционируются в классе А, были построены 5-10 лет назад согласно требованиям, актуальным на то время. Но рынок не стоит на месте, и через 2-3 года собственникам таких объектов придется задуматься о модернизации, особенно если в Киеве будут реализоваться текущие планы по девелопменту новых современных бизнес-центров и бизнес-парков. Новые объекты класса А, которые планируются к выводу на рынок офисной недвижимости в Киеве в среднесрочной перспективе, в большинстве случаев проектируются с учетом самых актуальных мировых тенденций и будут соответствовать высоким стандартам качества.

Какие требования предъявляют арендаторы?
Стандартные требования офисных арендаторов в Киеве касаются удобного расположения бизнес-центра, наличия необходимой офисной площади и возможности ее расширения/сокращения на протяжении срока аренды, оптимальной планировки этажа, современных эффективных инженерных систем, которые могут быть адаптированы под конкретные потребности арендатора, эффективного и прозрачного управления объектом недвижимости, а также наличия сопутствующей инфраструктуры в самом бизнес-центре или в его ближайшем окружении.
Наличие у бизнес-центра «зеленой» сертификации согласно международным стандартам BREEAM или LEED само по себе не влияет на решение об аренде, однако от объектов класса А ожидается высокий уровень энергоэффективности и высокий внутренний комфорт, подтверждающий качество здания. Сегодня мы наблюдаем тенденцию, что девелоперы новых офисных зданий в Киеве в процессе разработки проекта уделяют особое внимание вопросам качества и энергоэффективности, а также в большинстве случаев рассматривают «зеленую» сертификацию своих объектов.
В качестве примера ресурсосберегающих технологий, которые применяются уже сегодня на рынке офисной недвижимости в Киеве, можно выделить использование многими девелоперами тепловых насосов, а также энергогенерирующих фасадов (например, в бизнес-центре по ул. Короленковской, 4).

Представлены ли на рынке коворкинги, пространства открытой или гибкой планировки?
Они не только представлены, но и активно развиваются. О развитии сегмента коворкингов мы можем судить по растущему спросу со стороны крупных операторов на помещения в профессиональных бизнес-центрах. В данном случае спрос превышает предложение.
Один из первых коворкингов, который познакомил киевлян с новым форматом рабочего пространства еще 5 лет назад, – пространство «Часопыс» по улице Льва Толстого, где за фиксированную сумму посетитель получал безлимитный доступ к Интернету, чаю, кофе и печенью, мог поработать с ноутбуком или провести неформальную встречу. Сейчас «Часопыс» представлен также в UNIT.City, а в прошлом году создал совместное предприятие с международным коворкинг-оператором rent24, получив дополнительный стимул для дальнейшего развития.
Из международных операторов на рынок Украины первой вышла компания Regus. Компания сдает в аренду обслуживаемые офисные помещения, мини-офисы и незакрепленные рабочие места в 120 странах. На сегодняшний день в нашей стране Regus представлен в 8 бизнес-центрах и продолжает активно развиваться.
Конкуренция в сегменте усилилась с расширением сетей локальных игроков, в частности операторов Coworking Platforma Art-Zavod и Coworking Platfoma Leonardo, Creative Quarter, вышеупомянутого «Часопыса», Creative States, а также с выходом на рынок новых зарубежных операторов, таких как венгерский New Work Labs и эстонский Lift99. Уже недостаточно предлагать рабочие места, офисную мебель, доступ к Интернету и конференц-зал, поскольку возникла потребность в качественной дифференциации предоставляемых услуг.
Во всем мире наблюдается тенденция отказа многих компаний-арендаторов от традиционных офисов в пользу коворкингов и гибких пространств. Если изначально коворкинги были нацелены на малый бизнес, то позже ими заинтересовались и крупные компании, которые арендуют рабочие места для сотрудников бэк-офисов или на этапе выхода на новый рынок.
Более того, постепенно меняется культура аренды офисов. С целью оптимизации затрат на аренду и обеспечения гибкости рабочих процессов многие компании отдают предпочтение формату shared desk, что подразумевает незакрепленное за конкретным сотрудником рабочее место. В компании на 300 человек может быть 100-150 рабочих мест. Составляется график посещения офиса, в соответствии с которым одним рабочим местом могут пользоваться 2-3 сотрудника.

Что привлекает иностранных операторов в Украине?
Незаполненная ниша и достаточно новый рынок, который благодаря работе перечисленных выше операторов, становится понятным.
Локальные арендаторы начинают осознавать преимущества такого подхода, особенно для решения краткосрочных задач. Даже крупные компании при необходимости аренды 200-300 кв. м офисных помещений часто готовы рассматривать предложения коворкинг-операторов, где отсутствует необходимость капитальных инвестиций в ремонт, закупки мебели, с возможностью долгосрочной аренды помещений с готовой инфраструктурой, услугами уборки и охраны. При аренде таких пространств оплата осуществляется не за квадратный метр, как в случае со стандартными офисными помещениями в бизнес-центрах, а за полностью оборудованное рабочее место с учетом дополнительного пакета услуг.

Новые офисные пространства располагаются преимущественно в бизнес-центрах или занимают многофункциональные комплексы?
По состоянию на сегодня, коворкинг-пространства и обслуживаемые офисы располагаются преимущественно в бизнес-центрах и лишь в редких случаях представлены в МФК, например, New Work Labs в ТРЦ Globus.

Крупнейшие застройщики на рынке?
В 2018 году основные бизнес-центры были построены компаниями «Энергоинвест», INOR, UDP, KAN Develpment и несколькими другими украинскими девелоперами. Девелопментом новых объектов на рынке офисной недвижимости в Киеве сегодня занимаются преимущественно украинские компании.
Компания UDP продолжает развивать Innovation Park UNIT.City.
Также возобновила девелоперскую активность компания NEST, которая реализует проект бизнес-центра на ул. Михайловская, 12 и ранее была одним из крупнейших застройщиков в Киеве.
Среди проектов компании INOR – бизнес-центр «Династия», реконструкция одного из корпусов на улице Владимирская, 101, в планах строительство нового бизнес-центра класса А по улице Жилянской. Компания «Энергоинвест» выступила девелопером бизнес-центра «Астарта» и планирует дальнейшее развитие данной территории.

Когда ожидать появления на рынке новых объектов?
По состоянию на начало года, в планах на 2019 год ввод в эксплуатацию бизнес-центров класса А и В общей арендной площадью порядка 90 000 кв. м, и еще 138 000 кв. м запланировано к сдаче в 2020 году. В связи с улучшением общей экономической и деловой динамики в Украине в 2017-2018 годах, многие девелоперы рассматривают возможность строительства бизнес-центров и бизнес-парков в Киеве. Если в ближайшем будущем в Украине положительная динамика в бизнесе продолжится и не будет экономических и политических потрясений, в течение 2021-2022 годов в Киеве появятся новые качественные объекты офисной недвижимости, которые могут кардинально изменить рынок в сторону повышения качества и стабилизации арендных ставок.

В офисные пространства какого класса выгоднее вкладывать инвестору?
В объекты класса А. Себестоимость строительства бизнес-центра класса А незначительно выше (10-20%) по сравнению с бизнес-центрами класса В, при этом достижимые арендные ставки будут на 30-40% выше.

Есть ли данные по сделкам аренды, совершенным в прошлом году и с начала этого года?
В 2018 году в Киеве сдано в аренду 153 000 кв. м офисных помещений. Хотя данный показатель на 25% и 13% ниже, чем в 2017 и 2016 годах соответственно, это прежде всего связано с тем, что спрос в 2018 году значительно превышал предложение. Кроме того, многие договоры аренды были подписаны или переподписаны на срок 3-5 лет в 2014-2016 годах, что приведет к повышению активности арендаторов в 2019-2020 годах.

Появились ли новые арендаторы?
Их немного и в основном это либо стартапы, либо представительства иностранных компаний с небольшим количеством персонала, что соответствует логике развития при выходе на новый рынок, либо коворкинг-операторы, такие как Lift99, New Work Labs, Creative States и т.д.
Как быстро и на каком этапе строительства находится арендатор?
В текущих условиях рынка, в зависимости от месторасположения и качества строящегося бизнес-центра, возможно заключение предварительных договоров аренды за 6-8 месяцев до запланированной даты ввода в эксплуатацию. На момент сдачи объекта заполняемость может достигать 80-90%.

Какова средняя площадь арендуемых помещений?
В среднем, на рынке в Киеве это запросы на аренду офисных помещений площадью 1 000 кв. м, но могут быть запросы и на 10 000 – 30 000 кв. м. В Украине, как в Киеве, так и в крупнейших областных центрах, представлено достаточное количество компаний, в основном из IT-сферы, которые в течение последних 3-4 лет арендовали помещения в офисных зданиях в разных локациях по городу и сегодня часто ощущают необходимость консолидации. В этом случае мы можем ожидать запросы на аренду офисных помещений площадью от 10 000 до 40 000 кв. м в зависимости от города и арендатора, и уже работаем с такими заявками.

Каковы доходность и период окупаемости проекта?
Доходность составляет в среднем 12-15%. Для сравнения, в Европе этот показатель менее 10%. Период окупаемости проекта при строительстве бизнес-центра – 7-8 лет, а при инвестировании в покупку действующего бизнес-центра – 8-10 лет.

Каковы перспективы развития рынка?
В настоящее время есть все основания говорить о том, что рынок офисной недвижимости в Киеве и других крупных городах Украины находится на этапе восстановления: есть спрос, имеется нехватка качественного предложения, и это благоприятная ситуация для инвесторов и девелоперов. Но только для тех, которые знают ситуацию изнутри, накопили определенную денежную массу и хотят вложить ее в направление, которое понимают лучше всего. В данном контексте важным фактором является то, что международные банки не спешат кредитовать строительство новых объектов коммерческой недвижимости в Украине, а если и делают это, то под высокий процент.
На сегодняшний день рынок офисной недвижимости в Киеве нуждается в новых объектах, что наглядно показывают цифры: в Варшаве при населении 1,8 млн человек имеется 5,5 млн кв. м качественных офисных помещений, в Будапеште – 3,6 млн кв. м. И в этих городах по-прежнему наблюдается большая активность по строительству новых бизнес-центров.
В Киеве рынок офисной недвижимости в 2018 году пополнился 50 700 кв. м офисных помещений, и его объем в конце года составил 1,9 млн кв. м. Таким образом, потенциал огромен. Однако без выхода на рынок Украины крупных международных девелоперов и инвесторов мы не можем прогнозировать устойчивый рост качественного предложения в более отдаленной перспективе.
Бизнес, в свою очередь, занимает выжидательную позицию. Продолжают отслеживать ситуацию в Украине международные финансовые учреждения и девелоперы. Приход всех их возможен только при условии политической стабильности и устойчивого экономического роста. Таким образом, прогнозировать что-либо с высокой долей вероятности можно будет уже к концу 2019 года после завершения президентских и парламентских выборов.