Дома, построенные на века. Дворы, в которых просторно. Отсутствие очередей в школах и садиках. Безопасные дороги. Красивые и комфортные — такими должны быть наши города, согласно новым государственным строительным нормам. Комментирует Евгения Чернецова, юрист KPMG LAW Ukraine

Государственные строительные нормы (ГСН) – это основа основ для архитекторов и застройщиков. Они определяют силуэт городов, предупреждают хаотичную застройку и создают условия для комфортной и безопасной жизни. Они же являются опорными документами при строительстве объектов недвижимости и планировании районов.
С 1 сентября прошлого года на смену старым, прописанным еще в 1992 году нормам пришли сразу три масштабных документа, направленных на регулирование строительства дошкольных и школьных заведений, а также улиц и дорог.
С того времени Министерство регионального развития (Минрегион) постоянно пополняет список документов, кардинальным образом меняя принципы организации городских пространств. Ориентиром служит европейский опыт.
Основные же изменения собраны в документе ГСН Б.2.2-12:2019 «Планировка и застройка территорий», который разрабатывался на протяжении 5 лет и вступит в силу 1 октября 2019 года.
Он оговаривает понятия линий: «Голубые» ограничивают этажность зданий (ранее каждым населенным пунктом она определялась самостоятельно). Теперь количество этажей в селах не должно превышать 4, в ПГТ – 5, в городах с населением до 50 тысяч жителей – 9, с населением до 100 тысяч жителей – 16. При населении более 100 тысяч человек каждый город сам определяет максимальную этажность зданий.
Цель таких ограничений – избежать хаотичной застройки, обеспечить достаточную социальную инфраструктуру, коммунальные услуги, пожарную безопасность. Результат соблюдения этажности – это то, что мы видим в европейских городах, которые выглядят построенными по единому общему проекту.
«Зеленые» линии регулируют строительство в парках и скверах и препятствуют вырубке зеленых насаждений. Таким образом, ради строительства новых объектов не будут уничтожать «зеленые легкие» городов;
«Желтые» предусмотрены на случай разрушения зданий и необходимости эвакуации. Чем ближе к эвакуационным выходам уже существующего здания строится объект, тем меньшей этажности он должен быть.
Также существует «красный список» примерно из 60 положений, по которым не допускаются отклонения. В частности, запрещено сокращать минимальное расстояние от автозаправок и гаражей до детсадов, школ и больниц. Нельзя более чем на 30% сократить минимальную площадь озеленения дошкольных и культурно-рекреационных учреждений. Ограничивается размещение новых дачных и садовых домов на территории лесов, лесопарков, заповедных и курортных зон.
Нормы распространяются на новые объекты, а также объекты в процессе реконструкции, ремонта. Они не затрагивают существующих построек и городских пространств.
Согласно новым ГСН, при закладке фундаментов рекомендуют использовать прогрессивные технологии, материалы и методы расчета, что ускорит возведение фундаментов и основ на 20%. Они же предусматривают надежную гидроизоляцию подвалов и фундаментов.
Также необходимо просчитывать риски аварийных ситуаций и принимать меры по их снижению (например, исключение вероятности разрушения домов по «принципу домино»). Около каждого девятиэтажного дома должен быть двор или парк, площадь которого втрое больше площади дома, а на одного жильца должно приходиться не менее 6 кв. метров придомовой зеленой зоны.
Все это необходимо, чтобы избежать нагромождения домов без доступа солнечного света, достаточных зеленых пространств и социальной инфраструктуры, которая должна «успевать» за новыми жилыми объектами. И для этого ГСН ограничивает плотность застройки в городах при планировании нового района. Она не должна превышать 450 человек на гектар. Плотность можно повысить до 540 человек, если на территории микрорайона построят подземные и/или многоэтажные гаражи со стоянками для автомобилей и велосипедов, а также при условии строительства детских садов, создания открытых террас на территории дома.

При застройке районов на тысячу жителей должно быть 38 мест в детском саду (теперь небольшие садики разрешается размещать в жилых домах) и 135 мест в школе. Для гармоничности фасадов теперь застройщик может сдавать объект с застекленными балконами.
Кроме того, все высотные здания должны быть класса эффективности не ниже «В» (по шкале от A до G), что позволит экономить до 40% энергоресурсов. Есть основания предположить, что использование материалов более высокого качества может отразиться на стоимости жилья.
Усиливаются требования по оборудованию зданий точными системами пожарной безопасности, оповещения и эвакуации. Нормы охватывают понятия инклюзивности зданий и сооружений, включают более сотни изменений для безопасной и комфортной жизни, в особенности людей с нарушениями опорно-двигательного аппарата, зрения, слуха, пожилых, беременных и родителей с маленькими детьми.
Это касается пандусов и подъемников, тактильных и визуальных элементов доступности, дублирования важной звуковой информации текстами, использования систем усиления звука. Так, пандусы в домах должны иметь правильный угол наклона (не больше 8% для внешнего пандуса и 10-12% для внутреннего). Высота каждого подъема не должна превышать 0,8 метра, а длина горизонтальной площадки после должна быть не менее 1,5 м. При высоте 3 и более метров пандусы нужно заменять подъемными устройствами.
Новые нормы предусматривают организацию транспортного движения с развитием общественного транспорта и велосипедов. Для городов с населением более 100 тысяч жителей схема движения должна составляться с перспективой на 30-40 лет.
Появилось понятие транспортно-пересадочных узлов для облегчения передвижения по городу. Такие могут быть размещены на околицах, около аэропортов, железнодорожных вокзалов, станций метро. Остановки разных видов транспорта должны находиться на расстоянии не более 200 м друг от друга, чтобы пересадка с одного вида транспорта на другой занимала не более 10 минут.
Введены ограничения ширины транспортных полос. На жилых улицах ширина полосы должна составлять 2,75 метра, на дорогах городского и районного значения – 3 метра, на магистралях – 3,5 метра. Сужение полос вынудит водителей соблюдать ограничения скорости и ПДД, устранит несанкционированные парковки и обеспечит свободу движения.
Теперь запрещены парковки во дворах – только с внешней стороны улицы, а в исторических центрах разрешены только подземные стоянки. Минимум 5% машино-мест, а к 2030 году все места должны быть оборудованы зарядками для электромобилей. Ограничение ширины полос позволит организовать «островки безопасности», выделить полосы для общественного транспорта и велодорожки, расширить пешеходную часть. Это не означает, что теперь будут сужать существующие дороги, но при реконструкции, ремонте или строительстве новых те уже должны иметь велосипедные дорожки, если проект был утвержден после принятия новых ГСН.
Для качества и долговечности дорожного покрытия ГСН оговаривают, что время на транспортировку асфальтобетонной смеси с момента выпуска до использования должно составлять не более 3 часов! Также ограничиваются расстояния транспортировки: 75 км в пределах населенного пункта, на грунтовых дорогах, дорогах из камня за пределами населенного пункта – не более 110 км, на асфальтобетонных, цементобетонных или из черного щебня – 150 км. Кроме того, новые ГСН предусматривают ограждения безопасности у остановок общественного транспорта.

ОБЩЕСТВЕННЫЕ УЧРЕЖДЕНИЯ
По новым нормам общественные здания необходимо оборудовать современными системами охранной сигнализации, в том числе рамочными устройствами на входе и системами видеонаблюдения. Это касается торговых центров и сооружений с высоким риском противоправных действий. Рамки на входе предотвратят попадание внутрь запрещенных предметов, а видеонаблюдение позволит выявлять подозрительных лиц и оперативно реагировать на чрезвычайные ситуации. Прозрачные двери в новых и реконструированных магазинах, супермаркетах, ТРЦ должны быть только из травмобезопасного, а в идеале – армированного стекла. Спортивные учреждения необходимо проектировать с обязательным учетом людей с ограниченными возможностями, а концертные залы, театры, музеи должны предусматривать беспрепятственный доступ.

ВСТУПЛЕНИЕ В СИЛУ: ПРОБЛЕМНЫЕ ВОПРОСЫ
Планировалось, что новое регулирование застройки территорий будет внедрено еще в прошлом году.
Так, утвержденные Минрегионом ГСН Б.2.2-12:2018 «Планировка и застройка территорий» (далее – «ГСН 2018») должны были вступить в силу 1 сентября 2018 года. Однако сразу несколько компаний в августе 2018 года инициировали обжалование данного документа в судебном порядке. Минрегион, на выполнение решения суда об обеспечении иска, своим приказом приостановил действие ГСН 2018 за день до предполагаемой даты вступления их в силу.
Принимая решение касательно правового статуса ГСН 2018, 13 июня 2019 года Шестой апелляционной административный суд признал приказ Минрегиона № 100 от 23 апреля 2018 года, который утверждал ГСН 2018, недействительным с момента его принятия, так как он был принят с нарушением установленной законодательством процедуры. Таким образом, ГСН 2018 так и не вступили в силу.
Отмена ГСН 2018 в судебном порядке привела к неоднозначному подходу экспертов к вопросу о том, какие же нормы действуют на данный момент. С одной стороны, Минрегион считает, что отмена приказа об утверждении ГСН 2018 не влияет на юридическую силу данных норм, и они продолжают действовать. Однако большинство экспертов все же полагают, что на сегодняшний день действующими государственными строительными нормами, регулирующими застройку территорий, являются ГСН 360-92** «Градостроительство. Планирование и застройка городских и сельских поселений» (далее – «ГСН 1992»).
Новые ГСН Б.2.2-12:2019 «Планировка и застройка территорий» (далее – «ГСН 2019») утверждены приказом Минрегиона № 104 от 26 апреля 2019 года и вступят в силу с 1 октября 2019 года. Однако, утверждая ГСН 2019, Минрегион указал на утрату силы только ГСН 2018 (которые вообще не вступали в силу), при этом не указал на отмену ГСН 1992.
По нашему мнению, данный формальный недостаток не должен препятствовать вступлению в силу ГСН Б.2.2-12:2019 «Планировка и застройка территорий» и может быть устранен путем внесения соответствующих изменений Минрегионом, либо же ГСН 1992 будут параллельно действовать в части, которая не противоречит ГСН Б.2.2-12:2019 «Планировка и застройка территорий».

НЕОБХОДИМОСТЬ ОБНОВЛЕНИЯ РАНЕЕ РАЗРАБОТАННЫХ ПРОЕКТОВ СТРОИТЕЛЬСТВА
После вступления в силу ГСН обязательны для выполнения органами государственного управления и органами местного самоуправления, всеми юридическими и физическими лицами, которые осуществляют проектирование, строительство и благоустройство городских и сельских населенных пунктов. Вопрос необходимости корректирования проектной документации в связи с изменением государственных норм и стандартов урегулирован Порядком разработки проектной документации на строительство объектов, изменения к которому были внесены 2 июля 2019 года.
Так, данным порядком установлено, что:
• проектная документация на объекты строительства должна быть разработана с учетом строительных норм и стандартов, действующих на момент передачи ее заказчику;
• ранее разработанная проектная документация подлежит корректировке в связи с вступлением в действие новых нормативных документов в случае, если еще не получены документы, предоставляющие право на строительство;
• должна быть скорректирована утвержденная проектная документация, на основании которой уже ведется строительство объекта только в случае, если в новых нормативных актах предусматривается повышение требований безопасности и обеспечения беспрепятственного доступа для лиц с инвалидностью (данное требование не применяется, если строительство объекта уже осуществляется в сроки, определенные проектной документацией).
Нормы предполагают трехступенчатый контроль: сертифицированный архитектор, ответственный за проект, обязан разрабатывать его согласно новым нормам. Далее на соответствие ГСН проект проверяет экспертиза, а после них – Государственная архитектурно-строительная инспекция. Она же утверждает объект перед вводом в эксплуатацию.
Новые нормы, по словам Льва Парцхаладзе, не решат всех проблем, но приостановят хаотичную застройку.
В перспективе при соблюдении девелоперами действующих ГСН украинские города станут более европейскими. Хотя скептики утверждают, что для сохранения силуэта города новые ГСН необходимо было вводить двадцать лет назад. Кроме того, справедливое ужесточение требований к новым объектам в итоге может привести к дальнейшему удорожанию жилья в новостройках.