О перспективах инвестиций в объекты жилой недвижимости в Польше, в частности в Варшаве, по данным доклада Кароля Дзечола, члена Королевского Института Дипломированных Оценщиков (MRICS), и аналитическим данным консалтинговой компании REAS.

Причины, по которым следует инвестировать в Польшу

Существует ряд веских причин, чтобы инвестировать в Польшу, начиная с крупной и  диверсифицированной государственной экономики и стабильной политической среды. Страна успешно осуществляет свою интеграцию в ЕС и показывает устойчивый экономический рост с 1992 года. За последние 10 лет она последовательно опережала большинство своих соседей в ЕС.  Польша предлагает хорошо образованную рабочую силу и является весьма конкурентоспособной с точки зрения затрат. Параллельно с этим покупательная способность значительной части польского общества растет.

Финансовая система и, в частности, рынок ипотечного кредитования являются стабильными и имеют низкую степень риска. Страна предлагает конкурентоспособную полицентрическую городскую структуру с удобно расположенной столицей, пятью крупными городами с населением свыше 500 000 человек — Краков, Лодзь, Вроцлав, Труймясто (Гданьск, Сопот и Гдыня) и Познань, и несколько солидных трехъярусных рынков.

• Устойчивый рост экономики и политическая стабильность.

• Население 38,5 миллиона.

• Растущая покупательная способность значительной части польского общества.

• Крупнейший бенефициар фондов ЕС.

• Крупномасштабные инвестиции в инфраструктуру.

• Хорошо образованная и весьма конкурентоспособная по ценам рабочая сила.

• Стабильная финансовая система.

• Наиболее привлекательный рынок Центральной и Восточной Европы для прямых иностранных инвестиций.

• Крупнейшее направление аутсорсинга в Центральной Европе.

• Конкурентоспособная полицентрическая городская структура: удобно расположенная столица, пять городов с населением более 500 000 жителей и несколько значительных трехъярусных рынков.

Причины, по которым следует инвестировать в жилую недвижимость

Несмотря на то что существует много инвестиционных альтернатив (акции, облигации и фонды), инвестиции в недвижимость, как правило, рассматриваются как один из самых безопасных и простых вариантов.

Согласно последним тенденциям на европейском рынке недвижимости 2015 года ® от PwC и Urban Land Institute, жилая недвижимость отмечена как имеющая лучшие перспективы в европейской индустрии недвижимости. Две трети европейских игроков на рынке недвижимости работают с жилой недвижимостью.

Основные причины для инвестиций в объекты жилой недвижимости:

• Рост капитала: стоимость объектов будет расти со временем, что может быть чрезвычайно выгодно в финансовом отношении, если они удачно выбраны. Инвестор извлечет пользу не только от устойчивого роста капитала, но и от регулярного ежемесячного поступления арендной платы.

• Безопасные инвестиции: это единственный инвестиционный рынок, который не доминирует над инвесторами, что создает естественный буфер на рынке. Это также самые неприхотливые инвестиции — если кто-то покупает худший дом в районе, существует вероятность, что его стоимость будет по-прежнему увеличиваться с течением времени.

• Снижение риска: можно застраховать имущество от большинства рисков: пожар / повреждение / отъезд арендатора, повреждение имущества или прерывание аренды.

• Инвестировать может любой: вам не нужно обладать обширными знаниями, как в случае с акциями или при открытии бизнеса. Не существует ограничений для иностранцев по инвестициям в квартиры.

• Контроль: в отличие от других инвестиций, инвестор полностью контролирует инвестиции в недвижимость и может принимать все решения и контролировать все доходы.

• Налоговые льготы: хотя налоговые льготы не должны использоваться в качестве фактора принятия решений, это может быть преимуществом инвестирования в недвижимость. В Польше амортизация зданий не облагается налогом как проценты по кредиту, если кредит взят компанией.

Инвестиции в объекты жилой недвижимости в Польше

Спрос на жилую недвижимость в Польше сейчас на подъеме с учетом демографических и экономических тенденций. В то же время отмечается дефицит существующего съемного фонда, который предлагает соответствующее качество по рыночным ценам в пределах различных сегментов рынка — от доступного жилья до роскошных апартаментов. В настоящее время наблюдается даже нехватка активов в жилищном секторе на более развитых рынках по всей Европе.

В то же время польский рынок жилищного строительства показал отличную производительность относительно спроса на продажи квартир и по отношению к потребности в аренде квартир. Рынок основан на фундаментальных принципах: стойкая нехватка жилья, низкое качество существующего жилищного фонда, большая база новых покупателей и молодых заказчиков (которые ищут улучшений, позитивных изменений в домовладениях в крупных городах), высокий неудовлетворенный спрос на новое жилье и растущая покупательная способность. Мы являемся свидетелями того, как в этот сектор движется более институциональный и частный капитал. Существует также растущий аппетит на инвестиции в жилье в частном арендном секторе, как в малом масштабе, так и среди институциональных инвесторов.

Уровень аренды

Со средним уровнем почти 55 злотых за кв. м (~ 13 евро) в четвертом квартале 2014 года уровень аренды в Варшаве стал довольно высоким — и по сравнению с другими европейскими городами, и в сравнении с покупательной способностью поляков. За исключением короткого периода после кризиса на рынке жилья в 2009 году, свободные арендные ставки на рынке были стабильно высокими. В 2014 году средний уровень аренды увеличился еще больше. Так же, как и основной рынок, сегмент элитной недвижимости стабильно растет. Цены на аренду здесь начинаются от 100 злотых за кв. м (~ 25 евро), и предлагается жилье высшего класса и размеров. Разрыв между стоимостью аренды на основном рынке и в элитном сегменте колеблется приблизительно от 2,2 до 2,5. Большая волатильность средних арендных ставок в роскошных апартаментах является следствием весьма ограниченного предложения по сравнению с другими сегментами. Доля элитных квартир, скорее всего, будет увеличиваться.

Доходы от аренды

Доходы от аренды, которые можно получить в Варшаве, намного превосходят доходы, достижимые в большинстве западноевропейских городов. Если инвестор покупает квартиру по текущей средней запрашиваемой цене и сдает ее в аренду по средней валовой арендной стоимости, он в среднем получит доход до 8,5%. Это, очевидно, только показатель дохода, однако существуют различные коммерческие предложения на рынке для недвижимости, которая приобретается для сдачи в аренду с доходностью выше 8%. Рост ставок арендной платы по сравнению с ценами указывает на общую тенденцию к повышению роста доходности аренды.

Рост цен и капитала

Цены на первичном рынке Варшавы значительно увеличились за период после вступления в ЕС и, в частности, во время периода бума с 2006 года до первого полугодия 2008-го. С 2006 года до пика в 2008-м средняя рыночная цена увеличилась в два раза. Тем не менее наблюдался восходящий разрыв между сегментами рынка. В тот же период средняя цена в сегменте рынка элитного жилья увеличилась более чем на 180%. В то время как сегмент элитного жилья был в среднем в 1,5-2 раза дороже, чем на рынке в целом между 2001-2006 годами, с 2008-го средняя цена в сегменте рынка элитного жилья была приблизительно в 3 раза выше, чем в среднем на рынке.

Тем не менее по-прежнему существует разрыв между ценами в Варшаве и городах по всему миру как для среднего рынка, так и для конкретных его сегментов. Существует даже разрыв с соседней столицей Прагой. При этом роскошные апартаменты все еще довольно недорогие. Цена на элитное жилье в среднем составляет 22 000 злотых за кв. м (~5500 евро), Варшава находится ниже среднего уровня цен среди большинства западноевропейских столичных городов, но существует огромный потенциал для роста цен в Варшаве во всех сегментах рынка. Если учитывать продолжающийся процесс конвергенции, то существует высокая вероятность того, что цены на квартиры в Варшаве в будущем будут догонять цены в городах Западной Европы.

Правовое регулирование

В Польше, как и в большинстве развитых рынков, существуют положения, которые регулируют  защиту прав арендаторов жилья. Однако эти положения не являются препятствием в отношении функционирования или развития рынка институциональной аренды. Польские арендные решения схожи с положениями немецкого законодательства. С юридической точки зрения, в Польше инвестиции в помещения, предназначенные для аренды, осуществляются на разумных рыночных основаниях.

Кратко о самых важных правовых аспектах:

• Польское законодательство не требует от иностранца получения разрешения на приобретение жилых помещений.

• Покупка недвижимости в Польше является основанием для иностранца, чтобы обратиться за польским временным видом на жительство или долгосрочным видом на жительство резидента ЕС.

• Гарантированное право на помещение является необходимым для получения постоянного вида на жительство в Польше.

• И физические, и юридические лица в Польше имеют право подать на возврат НДС после покупки недвижимости. Он может составить от 8 % до 25 % в зависимости от площади квартиры.

• Ставка основного корпоративного подоходного налога (КПН) составляет 19%.

• Физические лица, которые сдают помещения, как правило, подлежат обложению налогом на прибыль по тарифной ставке 8,5%.

Налог на недвижимость в Варшаве:

• Земельный налог — земля, предназначенная для жилых помещений, облагается налогом по ставке 0,46 злотых за кв. м, а земля, предназначенная для коммерческого использования, облагается налогом по ставке 0,89 злотых за кв. м.

• Налог на недвижимость — жилая недвижимость облагается налогом по ставке 0,74 злотых за кв. м, а коммерческая недвижимость облагается налогом по ставке 23,03 злотых за кв. м.

• Плата за вечное пользование для жилой недвижимости в размере 1% от стоимости имущества в год.

В итоге можно сделать вывод, что Варшава — перспективное инвестиционное направление. Об этом говорит рост рынка и высокие рентные возвраты. Динамика развития города показывает перспективу роста цен на квадратный метр в нем, что создает благоприятный климат для инвестирования.