Специалисты фондового рынка часто высказываются, что вкладывать капитал в недвижимость невыгодно, поскольку ее доходность ниже доходности бумаг. Но на самом деле это не совсем так: в долгосрочной перспективе недвижимость принесет прибыль и при этом меньше рисков. Но если посмотреть под другим углом, недвижимость менее ликвидна и не позволяет получить быстрый доход. 

Ликвидность недвижимости ниже

Одно из особых отрицательных свойств недвижимости — низкая ликвидность. Покупка-продажа объектов real estate может занять несколько месяцев, в свою очередь ценные бумаги могут быть реализованы почти мгновенно.

Но инвесторы, которые вкладывают средства в недвижимость, не обращают внимания на ликвидность, как на фондовом рынке, поскольку объекты находятся в собственности по нескольку лет, поэтому пара-тройка месяцев для заключения сделки не является проблемой. 

Сделки с недвижимостью несут более высокие расходы

Сделки по недвижимости требуют более значимых затрат, нежели сделки с ценными бумагами. Эксперт по инвестициям, Александр Просвиряков обращает внимание, что оформление покупки недвижимости обойдется в 5-15% от его цены. В это число входят расходы на юридические услуги, государственные и услуги посредников. Во время покупки ценных бумаг максимальные расходы на совершение операции не превысят 0,20 % (при большом объеме комиссии значительно ниже).

На коротких отрезках времени цены на недвижимость растут медленнее

Специалисты по недвижимости и специалисты фондового рынка не могут прийти к единому мнению: одни утверждают, что быстрее растут акции, другие — что дорожает недвижимость. Но однозначного мнения экспертов так и нет, поскольку на длительном отрезке времени и в разных регионах показатели роста и бумаг, и объектов недвижимости сильно различаются.

На графике, приведенном ниже указан среднегодовой рост цен на недвижимость и главных индексов национальных бирж (наиболее ликвидных акций) за последние 20 лет для разных стран.

Среднегодовой рост национальных фондовых индексов и цен на недвижимость с 1995 года
По данным Yahoo Finance, OECD

Примечание: для анализа использованы индексы FTSE 100, OMX, ISEQ, AEX, CAC 40, IBEX 35, SMI, DAX, US 30.

Из графика видно, что недвижимость и ценные бумаги дают различный уровень доходности. К примеру, в США после падения на рынке недвижимости в 2007–2008 годах цены на жилье так и не вернулись к докризисному уровню, а соответственно, по динамике роста они уступили стоимости акций. И в это ж время в Великобритании быстро росли акции британских компаний.

Безусловно, индексы показывают среднее значение по целой группе акций, и отдельные виды бумаг могут расти быстрее. Точно такая же ситуация происходит с недвижимостью. К примеру, за последние 20 лет недвижимость в Лондоне стала дороже на 9 % в год, а на территории страны в целом – всего на 6 %. При этом, спрогнозировать какие локации будут быстрее расти в цене намного легче, чем в сфере ценных бумаг.

А вот на коротком промежутке времени бумаги могут быть более выгоднее и значительно превосходить недвижимость. Некоторые акции могут стать дороже  на 10%. А иногда даже на 40% всего за пару дней, с недвижимостью этого произойти не может. 

С недвижимостью меньше рисков

Цены на недвижимость не так подвержены колебаниям: периоды роста и спада более продолжительны, и циклы длиннее, чем на фондовом рынке. Акции более волатильны и чувствительны к изменениям на рынках, они обрушиваются чаще и сильнее, а потому являются более рискованным инструментом.

В криз недвижимость не так сильно теряет свою стоимость, как ценные бумаги. К примеру, в 2009 году цены на европейскую недвижимость в среднем снизились всего на 4 %, и в большинстве стран региона падение колебалось в пределах 10 %. В это же время, все ключевые индексы акций обрушились на 40-60 % по сравнению с докризисным уровнем.

Приверженцы проведения инвестиций в ценные бумаги часто утверждают, что можно уклониться от рисков некоторых компаний и сфер методом диверсификации портфеля, а недвижимость более рискованна, поскольку это один рынок. Но даже диверсификация не поможет в периоды спадов на бирже.

Индексы фондовой биржи и цен на недвижимость в Великобритании (1995 = 100)
По данным Yahoo Finance, OECD

Как показывает график индекс, представляющий 100 компаний в разных сферах, иногда имел выраженную тенденцию к снижению при том, что недвижимость оставалась более стабильной.

Недвижимость — отличный инструмент для сохранения средств, так как растет быстрее инфляции и тем самым не позволяет деньгам обесцениться.

Инфляция, недвижимость и индекс акций в Европе(1990 = 100)
По данным World Bank, OECD, Yahoo Finance

Ценные бумаги изменчивы в цене и время от времени могут дорожать медленнее инфляции или и вовсе быстро дешеветь. Но в долгосрочной перспективе они тоже растут быстрее инфляции. К примеру, акции лидирующих компаний Европы растут в стоимости в среднем на 2 % быстрее роста инфляции. 

Доходность недвижимости больше

Кроме роста цен ещё одним плюсом недвижимости является рентный доход. Ценные бумаги также предполагают регулярные выплаты — дивиденды по акциям или купоны по облигациям. Но доход по бумагам с низкими рисками, сопоставимыми с недвижимостью, к примеру, по государственным облигациям, очень низок. Относительно акций, то компании не всегда могут выплачивать дивиденды: они часто реинвестируют их в развитие бизнеса. При этом по надежным высоколиквидным бумагам дивиденды также невысоки.

Диапазоны годовой доходности различных активов, %
По данным Top Yields, Financial Times Markets, Global Property Guide

Диапазоны годовой доходности различных активов

Примечание: исследовательский анализ был проведен только по показателям странам Европы, которые входят в ОЭСР, при этом в процентный диапазон по государственным облигациям не входит информация по Греции, поскольку её состояние приближается к дефолтному, поэтому предлагает превышающий реальные показатели процент 11 %, что не является объективным.

Относительно корпоративных облигаций, то там купонные выплаты малы. Business Insider подсчитал, что свыше 90 % европейских компаний предлагают выплаты по корпоративным облигациям в размере не более 2,5 % годовых. Для сравнения, доходность от аренды недвижимости составляет в среднем 4–5 % годовых и иногда достигает 6–7 %.

Как недвижимость, так и ценные бумаги имеют свои плюсы и минусы. Можно провести диверсификацию инвестиций и вложить средства в оба вида активов, но стоит помнить, что у них разные цели. Акции выбирают те, кто не боится риска и стремится быстро нарастить капитал; недвижимость – для тех людей, которые не хотят утратить накопленные средства в периоды потрясений, и настроены иметь постоянный доход на долгий срок и обладать реальными активами.