С изменениями в законодательстве формируется новый рынок управителей. Жильцы получили право выбирать управителя, с созданием ОСМД или без.
По мнению Евгении Дубинской, сегодня отрасль ЖКХ нужно перестраивать в целом и создавать конкурентную бизнес-среду. Настало время реформировать данную сферу, обучать управителей, культивировать принципиально новое отношение и понимание персональной ответственности жильцов. Тогда через пять лет у нас будет совершенно другой рынок услуг и сервиса.
«Фонд развития и инноваций ЖКХ активно работает над этими вопросами совместно с Ассоциацией управителей жилья. Чтобы получить современный конкурентный рынок с услугами по европейским стандартам, нужно обучать управителей оптимизировать производственные процессы, применять программные комплексы для автоматизации административных процессов, налаживания обратной связи со своими потребителями и многое другое.
При участии фонда и ассоциации создан Институт муниципального менеджмента, где готовят управителей современного формата. Пока их немного, но рынок и запрос от общества только формируются», – говорит Евгения.
Евгения, в чем суть и задачи управляющей компании?
Управляющая компания может стать альтернативой ЖЭКу, если тот неэффективно работает и нецелевым образом использует средства жильцов. Управляющая компания во многом дублирует функции ЖЭКов, но при этом грамотно, комплексно и ответственно подходит к выполнению своих задач, работая на долгосрочную перспективу. Беря в управление дом, на первом этапе она оценивает его состояние и не только готовит мероприятия по текущему обслуживанию, но и составляет стратегию развития дома на годы вперед, расписывая возможные меры энергосбережения, работы по благоустройству территории и ремонт.
Согласитесь, мы серьезно рискуем, приглашая в квартиру электрика, газовщика или сантехника с улицы, нанимая прораба, которого видим впервые в жизни. В европейских странах все эти работы для жильцов организует управитель.
В чем разница между такими управителями и объединениями совладельцев многоквартирного дома (ОСМД)?
ОСМД – это юридическое лицо, которое представляет интересы совладельцев. Вы действуете согласно уставу, выбираете председателя ОСМД среди жильцов, создаете правление и ревизионную комиссию. Как объединение можете взять кредит в банке на масштабную модернизацию и провести мероприятия по повышению энергоэффективности здания. Все собранные с дома деньги заходят на счет ОСМД.
Многих прельщает этот вариант тем, что председатель — свой и якобы может работать на общественных началах. Но на практике это не срабатывает, ведь управление домом — это огромная ответственность 24/7.
Мало кто понимает это, соглашаясь служить на голом энтузиазме. Потом такие волонтеры или снимают с себя обязательства, или пытаются заработать путем махинаций. Управляющая компания, в свою очередь, работает за вознаграждение, но утверждает бюджеты и отчитывается за каждую потраченную копейку, а также несет ответственность за дом. А в случае предполагаемого нарушения прав жильцов те могут составить акт-претензию и получить перерасчет за не оказанные или оказанные в неполном объеме услуги либо взыскать в судебном порядке.
Есть усредненный вариант, и он, на мой взгляд, оптимальный: когда вы как ОСМД заключаете договор с управляющей компанией и платите ей по тарифу за обозначенный перечень услуг. Правление или ревизионная комиссия от дома контролирует качество и сроки выполнения работ. При таком раскладе возможность злоупотреблений и коррупционной составляющей исключена, но есть риск выбрать «не ту» управляющую компанию. Поэтому мы и выступаем за сертификацию управителей и документальное подтверждение их компетентности и правомочности.
Не повышает ли стоимость появление такого посредника, как ОСМД?
Когда ОСМД не управляет и не распределяет бюджет, а только контролирует, оно может работать и на общественных началах. Такое промежуточное звено несколько утяжеляет конструкцию, но обеспечивает дополнительный контроль и вовлеченность жителей в вопросы дома. Если же ОСМД само ведет хозяйственную деятельность и несет ответственность перед жителями, оно не нуждается в управителях – достаточно подрядчиков либо штатных сотрудников.
Перед кем отчитывается управляющая компания? Может ли на нее воздействовать прокуратура?
Конечно. Управляющая компания – это субъект предпринимательской деятельности, юридическое или физическое лицо, со всеми вытекающими последствиями, предусмотренными законодательством Украины. Ее руководитель и главный бухгалтер несут полную административную и материальную ответственность за деятельность компании.
Сколько домов в норме обслуживает управляющая компания?
Ограничений по количеству домов нет. Самое важное – это локализация объектов. Дома, которые она обслуживает, должны быть в одном районе, что сокращает транспортные расходы. Экономически целесообразно, чтобы один управитель содержал не менее 3-5 домов.
Со временем компании будут укрупняться для повышения эффективности. Так, вместо одной аварийной бригады, появится две и т.д. Чем больший объем, тем больше возможностей.
Путь, который сейчас проходим мы, ранее прошли Польша, Белоруссия, Германия. В переходный период у них было много мелких компаний, которые брали под управление один-два дома. И постепенно они пришли к выводу, что крупные компании лучше справляются с поставленными задачами, располагают большей материальной базой и оказывают услуги по более доступной цене, так как один штатный сотрудник может обслуживать несколько домов, и сокращаются накладные расходы.
Так работает экономика совместного потребления, что позволяет предприятию быть более эффективным и менее затратным при прочих равных условиях.
Таким образом ЖЭК исчезнет как вид?
Думаю, через какое-то время люди откажутся от ЖЭКов в пользу управляющих компаний. Либо те будут вынуждены перестроиться в конкурентной среде. Год назад рынок был монопольным и альтернативой ЖЭКам было только создание ОСМД. Сегодня, если 51% площади выразят желание перейти к другой управляющей компании, они могут это сделать, проведя сборы и опубликовав свое решение на сайте органа местного самоуправления, без создания ОСМД.
По закону договор на управление заключается на год. По истечении этого срока он может быть пролонгирован. Либо в случае расторжения, по решению большинства (51% площади) на собрании, они могут выбрать другую управляющую компанию.
Имеет ли право голоса квартиросъемщик?
По закону такое право есть только у собственника квартиры, то есть совладельца дома. Однако тот может оформить на арендатора квартиры или офиса доверенность, предоставив ею право участвовать в голосовании касательно жизнедеятельности дома.
Как узаконить отношения с управителем?
Жильцы/совладельцы дома проводят общее собрание, на котором 51% площади дома принимают решение о выборе управителя и подписании с ним договора, которое оформляют протоколом согласно приказу Минрегиона №203. Этим же протоколом жители выбирают из своего числа уполномоченное лицо для подписания договора с управителем.
Типовой договор на управление утвержден постановлением КМУ № 712. В нем отражены все условия, которые жители с управителем по желанию могут конкретизировать либо дополнить. Договор подписывается с одной стороны управителем, с другой – от имени жильцов уполномоченным лицом. Неотъемлемой частью договора являются перечень, объем и стоимость услуг. Согласно закону, за два месяца до окончания срока действия договора управитель проводит с жителями сборы, отчитывается за проведенную работу по каждому пункту, озвучивает смету на следующий год, оцифровав, какие услуги он закладывает в эту цену, будь то уборка, покос, освещение мест общего пользования, эксплуатация лифтов, прочистка вентиляционных каналов.
Финансовая дисциплина и прозрачность работы – очень важный регулятор, поэтому современные управители, настроенные на долгосрочную работу на рынке, внедряют программные комплексы, которые повышают качество обслуживания и обеспечивают обратную связь с жителями. Минимум раз в неделю они выкладывают отчет о своей работе на сайте или странице Facebook, в специальных приложениях. На сайтах есть функции обратной связи, где можно оставить заявку управителю. В структуре Ассоциации есть компании, которые разрабатывают и внедряют специальные IT-продукты для управителей.
Во сколько оцениваются услуги управляющей компании?
Стоимость управления рассчитывается на метр квадратный и включает в себя себестоимость оказания услуг по содержанию дома, вознаграждение управителя и налоги, если управитель является плательщиком НДС или единого налога. При этом, имея дело с официальной организацией, вы получаете гарантии и можете претендовать на возмещение средств, если обязательства перед вами выполнят ненадлежащим образом.
В зависимости от сложности работ, вознаграждение составляет в среднем 5-10%. По сути, это рентабельность управителя, а также средства для обновления материально-технической базы. Услуги управителя оцениваются потребностью жильцов. Если мы говорим о полном спектре качественных услуг, это и стоит соответственно. Поэтому обеим сторонам – жильцам и управителям – выгодно сотрудничать на постоянной основе, что позволяет наладить процессы, выработать систему и в дальнейшем поддерживать дом в надлежащем состоянии.
Вы могли бы озвучить примерные цифры?
Возьмем за основу тарифы по некоторым киевским ОСМД. В среднем жильцы платят не менее 7,50 грн за 1 квадратный метр, при этом ОСМД не платит НДС и не закладывает рентабельность. Если добавить 20% НДС, который платит управитель-юридическое лицо, и 5-10 процентов рентабельности, получится до 10 грн за квадратный метр в месяц. Это и будет средняя цена управителя для домов, построенных 10-12 лет назад. Кроме того, в ОСМД отдельно есть ремонтный фонд, который идет на плановые, более дорогостоящие ремонты, предусмотренные стратегией развития дома.
Сохраняется ли механизм оплаты коммунальных услуг?
Как правило, да. В идеале, оплата может происходить централизованно с дома. Но чтобы управитель взял на себя такие обязательства, необходимо, чтобы все эти услуги добросовестно и в полном объеме оплачивали жильцы. В случае неуплаты частью собственников квартир, управляющая компания вынуждена покрывать недостачу из общего фонда, то есть использовать собственные средства не по целевому назначению.
Мне нравится, как решили вопрос неуплаты в Беларуси. Там к должникам применяют ряд санкций, вплоть до временного запрета на выезд за рубеж и управление транспортным средством, не говоря уже об обращении по месту работы и пене.
Какие уставные документы должны быть у управляющей компании?
Если это общество с ограниченной ответственностью, то обязательно должен быть устав. С 1 января по закону управитель должен иметь в штате аттестованного сотрудника, причем аттестацию требуется проходить каждые 3 года, подтверждая свой уровень. Заниматься аттестацией управителей будут аккредитованные компании.
Если управляющая компания самостоятельно оказывает услуги, которые требуют специальных лицензий и разрешений, то должны быть оформлены и эти документы. Например, если она сама обслуживает лифт, ей необходимо соответствующее разрешение на данный вид работ. То же касается и других услуг.
Можно ли еще на этапе строительства дома определиться с управляющей компанией?
Создать ОСМД или выбрать управителя согласно Закону Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» № 417-VIII от 14.05.2015 имеют право только совладельцы дома. Поэтому на этапе строительства, когда еще не оформлены правоустанавливающие документы, выбор управляющей компании отдан на откуп застройщику. Такой порядок удобен застройщику тем, что свой управитель может закрыть глаза на недочеты во время сдачи дома в эксплуатацию, а уже после на деньги жильцов приводить в порядок места общего пользования и придомовые территории. Таким образом, собственник переплачивает, но другой модели нет. Мне нравится, как выстроена эта система в Прибалтике. Там управитель – это имя. Когда застройщик приступает к работе над проектом и назначает управляющую компанию, будущие жильцы понимают, что дом будет сдан в идеальном состоянии и в дальнейшем в нем будет поддерживаться порядок. Управитель – это инвестиция в будущее. Чем качественнее содержится дом, тем дороже в нем квартиры