Киевский рынок коммерческой недвижимости постепенно восстанавливается. Арендаторы возвращаются в офисные и торговые центры, а постояльцы занимают номера в гостиницах. Однако до показателей 2013 года пока далеко. 

Управляющие торговых, офисных центров и киевских гостиниц впервые за последние полтора года заявили о росте. По данным консалтинговой компании Colliers International, за девять месяцев этого года количество сделок на столичном рынке офисной недвижимости выросло примерно на 14% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «В последнее время количество запросов на переезд в новые офисные помещения заметно увеличилось. По нашим прогнозам, количество может перейти в качественный показатель и уже в ближайшие полгода это позитивно отразится на объеме поглощения офисных помещений», – рассказывает управляющий директор консалтинговой компании Colliers International в Украине Александр Носаченко. С января по сентябрь в Киеве арендовали около 70 тыс. кв. м недвижимости – это высокий показатель для кризисного периода.

Улучшается ситуация и в сегменте торговой недвижимости. По данным консалтинговой компании JLL, в третьем квартале вакантность в киевских торговых центрах сократилась на 2 п. п. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составила 7,5%. В успешных и самых популярных киевских центрах свободных площадей практически не осталось.

Все меньше номеров пустует в киевских гостиницах. По информации Ассоциации «Звездочных отелей», столичные гостиницы заполнены на 42-50%, что в среднем на 3-10 п. п. больше по сравнению с летом-осенью прошлого года. «Дно» в гостиничной сфере уже позади, считают отельеры.

Сложный период

На протяжении последних полутора лет, когда в Украине начался политический и экономический кризис, на рынке коммерческой недвижимости были большие проблемы. За этот период гривна девальвировала с 8 до 24 грн за доллар, а реальная заработная плата, по данным Государственной службы статистики, постоянно снижалась. Например, в сентябре 2015-го она упала на 18,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В сложившейся ситуации украинцы вынуждены экономить, в результате чего продажа одежды, обуви и украшений в 2014 году и в первой половине 2015-го сократилась вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2013 и 2014 годов. Все это отразилось и на рынке недвижимости: сети закрывали магазины, а офисы сокращали площади и увольняли сотрудников. В первом полугодии 2015 года вакантность в торговых центрах достигла своего максимума за последние пять лет и составила около 10%, а в офисной недвижимости – превысила 30%.

В столичных гостиницах также упал спрос. На протяжении последнего года мировые СМИ детально освещали проблемы страны, что отпугнуло туристов и бизнесменов. Они приостановили свои поездки в Украину, и, как результат, заполняемость киевских отелей сократилась на 30%. В гостиницах вынуждены были закрывать целые этажи и сокращать персонал.

Надежда на лучшее

Первые признаки стабилизации наблюдаются с лета, когда экономика Украины замедлила падение. В четвертом квартале, по мнению министра экономического развития и торговли Айвараса Абромавичуса, ВВП страны вырастет на 1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это позволяет бизнесменам если не увеличивать инвестиции в развитие бизнеса, то хотя бы отказаться от сокращения издержек. Политическая и экономическая ситуация стабилизировалась – и туристический поток вырос. По данным управления туризма Киевской городской государственной администрации, в этом году он увеличится примерно на 20-25% по сравнению с прошлым годом. По предварительным данным, столица примет около 1,2 млн путешественников.

Рынок коммерческой недвижимости активизировался также благодаря стараниям управляющих торговых и офисных центров. «Ставки (размер привязан к иностранной валюте – прим. ред.) пересчитывают по льготному курсу», – подтверждает генеральный директор группы компаний «Ультра» (сети одежды Baldinini, Levi’s, Pierre Cardin, Lagerfeld и Guess) Андрей Макаров.

Таким же образом поступают и с офисными центрами: некоторые владельцы готовы даже за свой счет проводить ремонт в помещениях арендаторов. В сегменте торговой недвижимости наблюдается незначительное оживление. Руководитель департамента торговых площадей компании JLL в Украине Анна Чуботина рассказывает, что с начала 2015 года на рынок Украины вышло 10 абсолютно новых брендов и еще 3 вернулось обратно (Bosco Sport, Marella и Naf Naf).

«Вакантность снизилась благодаря турецким (LC Wаikiki и adL) и локальным операторам. Среди украинских игроков можно выделить как продолжающих экспансию Arber, a.Tan, Goldi, Public & Private, Kleo, так и открывших свои первые магазины Paliychuk, Names’ua и «Мультимедиа», – рассказывает аналитик отдела исследований JLL Марьяна Сучпчан. Анна Чуботина поясняет, что появление нового бренда в нынешних условиях – это стратегические инвестиции, позволяющие занять свою нишу или долю рынка, когда он восстановится. Этому, по мнению экспертов, способствуют текущие арендные ставки и готовность девелоперов договариваться.

Еще одна причина, по которой ситуация на рынке коммерческой недвижимости существенно улучшилась, – фактически полное отсутствие нового предложения. Например, за три квартала этого года в Киеве появился только один качественный торговый центр – Doma Center площадью 8 тыс. кв. м. Хозяева самых крупных столичных объектов – Respublika, Retroville, Podol Mall, Lavina Mall, Blockbuster Mall, которые могли бы существенно изменить ситуацию на рынке, решили открыть их позже.

Такая же ситуация и в сегменте офисной недвижимости. «Ввод в эксплуатацию нескольких крупных проектов, ранее запланированный на 2015-й, перенесли на 2016-2017 годы. В результате мы пересмотрели прогноз нового предложения на 2015 год в сторону понижения», – говорит Кира Пругло, старший консультант департамента стратегического консалтинга и аналитики CBRE Ukraine. В 2015 году в Киеве не появилось ни одного крупного проекта.

Несмотря на стабилизацию рынка коммерческой недвижимости, ее управляющим, вероятно, не удастся в следующем году выйти на докризисные показатели 2013 года. Вероятнее всего, как прогнозируют ритейлеры, арендные ставки будут относительно невысокими. «Про арендную ставку в размере 100-200 долларов за один квадратный метр придется забыть в ближайшие несколько лет», – считает директор крупной сети одежды, пожелавший остаться неназванным.  Украинцы вынуждены будут экономить и в следующем году, что скажется на доходах офисных и бизнес-центров.