Об инвестиционных настроениях на рынке коммерческой недвижимости рассказывает Владимир Мысак, руководитель департамента рынков капитала международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield. 

В 2018 году объем вторичных инвестиций в коммерческую недвижимость в Украине достиг своего исторического максимума за период с 2008 года и составил около 330 млн долл. США. Несмотря на то, что в ретроспективе 2012 год выглядит еще более результативным, чем 2018 год, он не вполне репрезентативный, так как основная доля всего объема транзакций пришлась на сделку покупки-продажи ТРЦ Ocean Plaza на сумму 350 млн долл. США.

Большая часть инвестиционных сделок в 2018 году была проведена в сегменте офисной недвижимости, однако активность наблюдалась в каждом из сегментов (торговом, складском, гостиничном), что говорит об укреплении доверия инвесторов к рынку в целом.

Одной из причин растущей инвестиционной активности в Украине стало установление на рынке справедливой стоимости объектов недвижимости. Если мы посмотрим на ситуацию, которая происходила несколькими годами ранее, то увидим, что в результате экономического спада недвижимость в каждом из сегментов упала в цене. В период с 2014 по 2016 год вакантность на рынке офисной недвижимости повысилась до 25%, что повлекло за собой падение ставок аренды, и как следствие – снижение инвестиционной привлекательности коммерческих объектов.

Со второй половины 2016 года экономическая ситуация в стране стала улучшаться. Компании, занятые в реальном секторе экономики (IT, агропромышленные, крупные производственные компании с иностранным капиталом), стали расширяться, создавать новые рабочие места, заполнять пустующие офисные помещения. К концу 2018 года вакантность на рынке офисной недвижимости в Киеве сократилась до 5% вследствие растущего спроса со стороны арендаторов и отсутствия нового строительства. Улучшение экономической ситуации и рост арендных ставок вернули интерес инвесторов к офисной недвижимости.

То же самое происходило в сегменте складской недвижимости. В начале 2016 года уровень вакантности профессиональных складских комплексов в Киеве и пригороде составлял порядка 11,4%. Но уже во второй половине того же года складские помещения начали заполняться, а инвестиционная активность в сегменте возросла. На конец первого полугодия 2019 года аналитики Cushman & Wakefield зафиксировали снижение уровня вакантности до рекордных 1,9%.

В сегменте торговой недвижимости арендная ставка напрямую зависит от товарооборота и состоит из фиксированной суммы и процента от выручки арендатора. Рост покупательской активности в 2017-2018 гг. побудил девелоперов инвестировать в строительство новых торговых объектов. За 2018 год новое предложение в столице составило 119 тысяч кв. м (GLA), в первом полугодии 2019 года – 67 тысяч кв. м. По всей Украине на стадии строительства находятся проекты общей площадью около 720 тысяч кв. м.

Как инвестор реагирует на снижение курса доллара?

Анализируя активность инвесторов, мы видим, что на момент укрепления гривны сделки на рынке коммерческой недвижимости происходили. Из этого следует, что валютные колебания не оказали существенного влияния на ситуацию на рынке.

Насколько активно идет продажа объектов недвижимости? Легко ли найти покупателя?

Начиная с 2016 года, львиная доля объектов недвижимости поступала на продажу от коммерческих банков, системы ProZorro и Фонда гарантирования вкладов физических лиц. Это было обусловлено закрытием большого количества коммерческих банков. Если в 2014 году в стране работали 180 банков, то на сегодняшний день их осталось 77. Залоговые активы, которые собственники не могли обслуживать, были выставлены на продажу. В 2016-2017 гг. объекты предлагались по заниженной цене, потому что рынок практически замер, транзакции не осуществлялись. Позже, в 2018-2019 гг., на рынке появилось больше игроков, спрос возрос, что позволило банкам продавать коммерческую недвижимость по справедливой цене.

Так, если в 2015-2016 гг. инвесторов интересовали активы с доходностью более 13-15%, то есть с периодом окупаемости 6,5—7 лет, то в 2017-2018 гг. это уже 7-8 лет и 12% доходности. Сейчас мы находимся на этапе, когда инвесторы рассматривают активы с периодом окупаемости 8-9 лет.

Если сравнивать с другими странами, то в Польше, например, ставки доходности находятся на уровне 6-7%, в отдельных случаях 5,5%. Период окупаемости при 7% доходности составляет 14 лет. Тенденция ясна. Чем выше конкуренция на рынке, чем больше игроков, тем ниже ставки доходности. По мере роста экономики ставки продолжат снижаться и у нас. А если появится возможность банковского финансирования, доходность станет еще ниже.

Сейчас инвестор не рассматривает возможность кредитов?

Не рассматривает по причине высокой стоимости кредитования. На сегодняшний день ставка рефинансирования составляет 16,5%, соответственно, кредиты в гривне выдают под 17% и выше. А чтобы они представляли интерес для инвестора, эта ставка должна быть на 2-3 процента ниже арендной, то есть существенно подешеветь. В долларах не кредитуют из-за ограничений со стороны НБУ.

Но мы ожидаем, что в скором будущем ситуация изменится в лучшую сторону. К 2019 году банки распродали проблемные активы и вышли на здоровую ликвидность. Теперь у них есть возможность выдавать кредиты, и они открыты интересным проектам. Пока этот процесс неактивен, однако мы ожидаем, что уже в 2020 году банковское финансирование станет доступнее для инвесторов. Также мы рассчитываем, что в ближайшее время появится возможность брать кредиты в долларах или евро, по более низкой ставке. Тогда инвестирование заемных средств будет работать.

Все говорили о выжидательной позиции инвесторов в связи с выборами. Выборы состоялись. Как инвестор оценивает нынешнюю политическую ситуацию?

 Как показывают статистические данные, рост инвестиционной активности на рынке коммерческой недвижимости начался в 2017 году и проявился в рекордном объеме сделок в 2018 году. Тенденция продолжается, поэтому мы ожидаем, что результат за 2019 год превысит 330 млн долл.

Показательным для собственников капитала является рынок офисной недвижимости. Потому как повышение спроса на офисные пространства служит индикатором развития экономики, появления новых рабочих мест и роста доходов населения, а это позитивный сигнал для всех участников рынка.

На рынках соседних стран много иностранного капитала. Заходит ли иностранный инвестор к нам?

Иностранные инвесторы активно заходят в Румынию, Словакию и Польшу, где законодательство приведено в соответствие с нормами ЕС, четко сформулированы правила игры. Это делает возможным прогнозирование, снижает инвестиционные риски и создает благоприятный инвестиционный климат. Кроме того, чем больше игроков, тем стабильнее рынок.

Иностранный капитал заходит и в Украину. Компания Dragon Capital, которая является крупнейшим на сегодняшний день покупателем коммерческой недвижимости, инвестирует через фонд, в который привлекает средства частных и институционных инвесторов из разных стран. Не раз звучало, что они приглашали Джорджа Сороса в качестве соинвестора.

Кроме Dragon Capital, в коммерческую недвижимость инвестируют и украинские компании, которые покупают активы как напрямую, так и через свои нерезидентские подразделения.

Сегодня строится много объектов торговой недвижимости. Есть ли риск перегрева рынка?

Такой риск существует в отношении Киева. Давайте рассмотрим простой пример: у нас есть магазин, который торгует в ведущем ТРЦ. Открытие такого же магазина в другом ТРЦ далеко не всегда означает, что мы удвоим нашу выручку. Все зависит от емкости рынка. Да, покупательская активность возросла, но традиционный ритейл испытывает давление со стороны e-commerce, а это большой риск для крупных торговых центров. Они обязаны привлечь необходимый минимум посетителей, чтобы обеспечить доход магазинам. В противном случае, чтобы удержать арендаторов, они вынуждены будут идти на уступки и снижать арендные ставки.

Успешность торгового центра – это всегда вопрос локации и правильной актуальной концепции. Это значит, что недостаточно выйти на рынок первым, так как городская инфраструктура развивается, а концепции устаревают.

Как ранее построенные ТРЦ могут конкурировать с новыми?

Чтобы выдерживать конкуренцию, в том числе и со стороны электронной торговли, и оставаться интересными потребителю, ТРЦ должны регулярно модернизироваться, совершенствовать состав арендаторов, расширять развлекательную составляющую.

Вы наверняка слышали о недавней инвестиционной продаже торгового центра Aladdin на улице Михаила Гришко в Киеве. Он расположен на пересечении главных дорог в непосредственной близости от станции метро «Позняки» и автобусных остановок, в одном из самых густонаселенных и быстрорастущих районов Киева. Первичная и вторичная зоны охвата составляют 300 тысяч человек. В месяц торговый центр посещают около 325 тысяч человек (3,9 млн человек ежегодно). Тем не менее, объект был введен в эксплуатацию в 2004 году и уже нуждался в «новом дыхании». Новым владельцем, компанией Dragon Capital, проведена перепланировка помещений и ротация арендаторов. Одним из новых крупных арендаторов стал офлайн-магазин Rozetka.

Компания Dragon Capital приобрела не только торговые площади Aladdin, но и офисные помещения в том же комплексе, которые принадлежали другому собственнику. Такая многофункциональность здания позволяет оптимизировать использование пространства и получать больший доход с квадратного метра.

Инвесторам выгоднее работать в одном сегменте недвижимости или диверсифицироваться?

Стремление инвесторов специализироваться на объектах недвижимости одного функционального профиля вполне понятно. Во-первых, владение несколькими офисными объектами служит весовым аргументом в переговорах с арендаторами. Во-вторых, если у инвестора налажена бизнес-модель, набран персонал для обслуживания одного бизнес-центра, то этот же персонал может обслуживать и два. Это эффективно с коммерческой точки зрения и объясняет интерес к расширению портфеля в пределах одного сегмента.

В каком состоянии рынок коммерческой недвижимости в Западной Украине? Его перспективы?

Если мы говорим об офисной недвижимости, то здесь обращает на себя внимание Львов: за счет большого количества IT-компаний, которым по мере развития требуются дополнительные офисные площади, львовский рынок второй после Киева по активности развития.

Что касается складской и производственной недвижимости, то западным регионом интересуется много компаний, которые экспортируют свою продукцию на европейский рынок. Компания Leoni масштабировалась, открыв еще один завод в Коломые. Fujikura открыла один за другим два завода. Параллельно во Львове начала работу девелоперская компания CTP, которая специализируется на промышленных и складских парках.

Хотя большинство компаний на сегодняшний момент строят складские помещения для личного пользования, я считаю, что модель аренды гибких пространств, предложенная CTP, будет пользоваться спросом.

Какова ситуация на рынке складской недвижимости по стране?

Драйверами спроса на складские помещения являются ритейлеры. При благоприятной конъюнктуре 2016-2018 годов многие компании, для которых склады являются стратегически важным объектом, покупали складские помещения, опасаясь риска повышения арендной платы и того, что собственник не продлит договор аренды. Купить было выгоднее, чем строить, потому что строительство занимает год-полтора и есть риск выйти за рамки бюджета. А при покупке вы можете сразу пользоваться объектом.

Что касается целесообразности инвестиций в складскую недвижимость, то до недавнего времени объекты строили под конкретного арендатора (формат built-to-suit). На сегодняшний день спрос есть, вакантность низкая, арендные ставки понемногу растут. Конкуренцию для нового строительства, особенно в регионах, составляет старый фонд с низкими арендными ставками, ведь часто арендаторы не готовы платить больше за профессиональные складские комплексы.

Как обстоят дела на рынке отельной недвижимости?

Отельный бизнес всегда был направлен на более долгосрочную окупаемость. Строя отель, девелопер все работы, вплоть до обустройства номеров, делает за свой счет и только после этого сдает объект отельному оператору, который обеспечивает заполняемость. Исходя из этого, стоимость квадратного метра гостиницы для инвестора выше, чем бизнес-центра или складского комплекса, где дополнительные затраты несет арендатор.

Кроме того, отельный бизнес очень зависим от внешних обстоятельств, а именно от туристической привлекательности региона и сезона. Уменьшение потока туристов сразу ударяет по заполняемости, а для того, чтобы отель окупался, она должна быть не ниже 60%. Для сравнения, арендаторы бизнес-центров по контракту даже в период кризиса обязаны вносить арендную плату. Поэтому при наличии альтернатив в отели предпочитают не вкладывать.

Впрочем, есть инвесторы, которые осознают выгоды сегмента и занимают сравнительно новые ниши – хостелы, апартаменты, капсульные отели.