В 2009 году объем иностранных капиталовложений в американскую недвижимость составлял 4,7 млрд долларов. В 2015-м этот показатель достиг 78,4 млрд долларов.

Такой значительный рост объясняется улучшением инвестиционного климата в США. Ведь, согласно результатам исследования агентства Savills World Residential Markets 2015/2016, Штаты заняли первое место в мире по инвестиционной привлекательности недвижимости, обойдя Сингапур, Великобританию, Испанию и Гонконг.  Аналитики агентства пришли к такому выводу в результате анализа показателей экономического развития стран, демографической ситуации, а также динамики спроса и предложения на рынке недвижимости.

Самые-самые

Наиболее привлекательными для инвестирования городами Америки Savills назвали Нью-Йорк и Сан-Франциско, а также Лос-Анджелес и Майами.

Что характерно, Флорида (в том числе город Майами) на текущий момент уже является безусловным лидером США по привлечению иностранных инвесторов. На штат Флорида приходится 21% от всех сделок с иностранцами в стране. При этом в отчете Profile of International Home Buyers 2015 говорится, что зарубежные инвесторы в 2015 году вложили в недвижимость Майами и Южной Флориды 6,1 млрд долларов, что составляет 36% от всего объема продаж недвижимости.

Наибольшей популярностью у иностранцев пользуется недвижимость в Майами-Дейд. На этот район приходится 78,9% от общих инвестиций в объекты Майами. На втором месте – Броуард с 18%, на третьем – Палм-Бич с 2,7%. В ценовой гонке в настоящий момент лидирует Нью-Йорк, средняя стоимость жилья здесь составляет 10 800 долларов за квадратный метр. При этом в районе Сохо сложно найти недвижимость дешевле 16 тыс. долларов за квадратный метр, а на Манхэттене – 13 тыс. долларов. В Гарлеме же или Лонг-Айленд-Сити средняя стоимость жилья – всего 6400 долларов за 1 кв. м.

«На Манхэттене средняя стоимость апартаментов в конце прошлого года составляла 1,1 млн долларов, что на 11% выше, чем в 2014 году, – говорит Катерина Красная, управляющий партнер Yana PROPERTY. – Средняя стоимость квадратного метра в кондоминиумах Манхэттена за 2015 год увеличилась на 5% и составляет 18 530 долларов. В новостройках цены подросли на 5,4% и составляют в среднем 21 000 долларов».

Самые высокие темпы роста цен на жилье наблюдаются в Сан-Франциско (штат Калифорния) – за последние 2 года цены здесь выросли на 25,7% и стали почти на 30% выше, чем в докризисном 2007 году. Средняя стоимость квадратного метра в Сан-Франциско достигает 5900 долларов. Лос-Анджелес не отличился ни в притоке иностранных инвесторов в жилую недвижимость, ни в динамике цен – всего 5,2%. Средняя стоимость квадратного метра жилья здесь составляет 2500 долларов.

Однако Лос-Анджелес, как и в целом штат  Калифорния, оценивается как перспективный район для ведения бизнеса. «Это богатый штат в США, который, кстати, по уровню экономического развития опережает ту же Флориду. Здесь легко найти работу или открыть собственный бизнес», – утверждает Катерина Красная. Инвестиционная привлекательность жилья в Лос-Анджелесе подтверждается и тем, что он стал вторым после Нью-Йорка городом по зарубежным инвестициям в коммерческую недвижимость (11% от всего объема инвестиций в коммерческую недвижимость Соединенных Штатов).

Перспективы

Аналитики рынка считают, что основным источником спроса на недвижимость в Соединенных Штатах в ближайшие два года будет внутренний рынок, однако спрос со стороны иностранных инвесторов также будет расти. Самыми активными иностранными покупателями станут канадцы, индийцы, китайцы и британцы. Инвесторы из Украины и стран СНГ также являются активными участниками рынка недвижимости США, в основном они покупают дома и квартиры, расположенные в Нью-Йорке, Флориде и Калифорнии. При этом наши соотечественники попадают в топ-10 покупателей элитной недвижимости, стоимость которой превышает 10 млн долларов.

Правительство США стимулирует приток иностранных инвестиций в рынок недвижимости. Так, в конце прошлого года власти анонсировали введение упрощенного налогообложения для зарубежных пенсионных фондов, инвестирующих в американскую недвижимость. Этот факт позволил аналитикам подтвердить позитивные прогнозы относительно дальнейшего развития рынка.

Однако такие прогнозы подпортила новость уже нынешнего года – министерство финансов США будет проверять владельцев элитной недвижимости на Манхэттене и в округе Майами-Дейд на юге Флориды. Первый раз за всю историю США власти начнут запрашивать информацию об именах покупателей элитных домов и квартир. К элитной недвижимости минфин относит жилье, купленное на Манхэттене на сумму свыше 3 млн долларов, а в Майами – более 1 млн.

Пока проверка будет носить временный характер и продлится с 1 марта по 27 августа текущего  года. От ее результатов будет зависеть, продлят ли эту практику и распространят ли ее на другие города страны. «Мы прицельно концентрируем нашу деятельность на риске того, что преступники со всего мира могут отмывать свои «грязные» деньги через жилую недвижимость в США», – заявила журналистам Дженнифер Шэски Калвери, руководитель отдела по борьбе с финансовыми преступлениями в министерстве финансов.

Показательными примерами для властей стали нашумевшие дела по отмыванию денег испанского наркоторговца Альваро Лопеса Тардона, который купил виллы в Майами за 26,4 млн долларов, а также бывшего президента Никарагуа Арнольдо Алемана, который за украденные у своей страны деньги покупал дома в Кey Biscayne Ocean Club, Майами.

Эксперты рынка недвижимости считают, что указанные меры повредят рынку недвижимости, который процветал благодаря состоятельным клиентам. «Состоятельные люди прежде всего ценят конфиденциальность», – заверяют риелторы. Их опасения небезосновательны: по данным Property Shark, начиная с 2008 года около 34% продаж элитной недвижимости Манхэттена было осуществлено в интересах анонимных покупателей.

Один из лучших способов получить вид на жительство в США – легализоваться через приобретение недвижимости. Сама по себе такая покупка не дает преимуществ в получении вида на жительство. Но если соблюсти некоторые дополнительные условия, она может рассматриваться иммиграционной службой как инвестиция в экономику страны. Это дает возможность инвестору и всей его семье получить визу инвесторов EB-5, Green Card, а через несколько лет – американское гражданство.

Однако уже в ближайшем будущем «правила игры» могут измениться. С сентября 2015 года Конгресс США ведет дебаты относительно законодательства, регулирующего действие программы EB-5. Отдельные конгрессмены намерены существенно ограничить возможности зарубежных инвесторов. Например, предлагалось повысить минимальный порог вложений с 500 тыс. до 800 тыс. долларов, расширить полномочия министерства внутренней безопасности США в вопросе проверки претендентов и региональных центров, а также другие весьма неудобные для инвесторов меры. Пока Конгресс принял решение продлить действие программы без изменений до 30 сентября 2016 года. Говорят, не обошлось без лобби рынка недвижимости.

Поэтому тем, кто размышляет о переезде в Штаты, получении EB-5, а в будущем – гражданства, мы рекомендуем поторопиться с принятием решения.