Управляющий партнер компании Yana Property Катерина Красная – о ситуации неопределенности, в которой пребывает европейский рынок недвижимости, и о перспективах инвестирования в страны Европы.

 Затянувшиеся переговоры о выходе Великобритании из ЕС, политический конфликт в Испании, реформы Макрона, выборы в Италии и Ирландии – о стабильности и определенности в Европе можно только мечтать, что, впрочем, не препятствует экономическому росту. CBRE приводит следующие цифры: средние темпы роста европейской экономики за прошлый год составили 2%, что на 0,5% ниже, чем в рекордном 2017. Те же темпы развития сохранятся в наступившем и 2020 годах. Самые высокие темпы роста в Ирландии (3%), Швеции и странах Центральной Европы (более 2%). Отставание Великобритании в данном случае – явление кратковременное.

Лондон не сдает позиций

По данным опроса PwC, проведенного в середине 2018 года, большинство респондентов-инвесторов считают, что в связи с «Брекситом» надежнее инвестировать в страны ЕС, чем в Великобританию. 75% опрошенных предполагают, что вне зависимости от договоренностей бизнес в значительной массе своей перейдет на материковую часть Европы, в то время как активность инвесторов в Великобритании снизится. Но, вопреки ожиданиям, большинство компаний все же предпочли остаться в Великобритании.

Огромную поддержку и доверие экономике страны после референдума о выходе из ЕС продемонстрировали такие технологические гиганты, как Apple, Amazon, Google, Facebook, LinkedIn, Expedia, Spotify. Эти компании, по прогнозам Knight Frank, при любом сценарии развития событий останутся в Лондоне. И если в большинстве районов арендовать премиальную офисную недвижимость теперь можно за меньшие деньги (минус 8-13% в зависимости от района), то в районах, где сосредоточены технологические компании, стоимость аренды возросла на 5-8%. В Паддингтоне в 2019 этот рост достигнет 15%. В то же время покупательская активность на рынке жилой недвижимости Лондона в ценовом сегменте супер-лакшери – от 10 млн фунтов стерлингов – снижается. Сейчас эти дома на 9% дешевле, чем в сентябре 2015 года, чем пользуются ультрасостоятельные покупатели, понимая, что Лондон – это бренд. «Брексит» не сделал офис или дом в столице Великобритании менее престижным. Эксперты CBRE предсказывают этой стране восстановление в рейтинге в ближайшие 5 лет.

«Эффект Макрона» и другие альтернативы

Безусловно, «Брексит» изменил расстановку сил на европейском и мировом рынках.

Так, на фоне американского протекционизма и сложного переговорного процесса между Великобританией и ЕС относительно стабильной страной для инвестирования выглядит Франция. Реформы Макрона, хотя и не встречают поддержки у населения, помогли зарубежным покупателям увидеть страну «в новом свете».

Репутация Франции и Парижа, в частности, в мировом деловом сообществе утвердилась за последнее время, а в январе 2018 года Эммануэль Макрон заявил о возвращении Франции как бренда, в то время как Ernst & Young назвал Париж самым привлекательным городом Европы.

В Париже один из самых высоких мировых показателей по площадям офисной недвижимости – больше 50 млн кв. м. На очереди новые объекты как в столице, так и в пригороде. Рост подкрепляется спросом: вакантность офисных пространств класса А снижается. Повышен интерес к роскошной недвижимости со стороны итальянцев, американцев, китайцев и британцев, а в связи с этим и цены.

Драйверами развития Парижа, помимо «Брексита», выступают Олимпийские игры 2024 и появление Grand Paris Express, который объединит город и пригород, обеспечит лучшее сообщение с аэропортами. Этот крупнейший инфраструктурный проект Европы за последние 10 лет реализуют к 2030 году. Для инвесторов особенный интерес будет представлять коммерческая недвижимость в районе новых линий метро, которые проложат в ходе реализации проекта. Выигрывает от притока иностранного капитала и Лазурный Берег. Эксперты объясняют происходящее «эффектом Макрона».

Сохраняет привлекательность для инвестора и Испания, несмотря на конституционный кризис в Каталонии. Экономика страны развивается, уровень жизни растет, а вместе с ним и спрос на жилую недвижимость.

В крупных городах, таких как Барселона, Пальма, Мадрид, арендные ставки достигли рекордно высокого уровня, а все больше домов идет на продажу. Ожидается, что в Мадриде в ближайшие 5 лет будет создано 300 000 рабочих мест. Инвесторы настроены модернизировать офисы для того, чтобы они соответствовали классу А, что позволит повысить арендные ставки с 16 евро за кв. м до 28-30.

По-прежнему развивается рынок новых технологий в Барселоне и, соответственно, растет спрос со стороны арендаторов офисных пространств. Инвестиции поступают из Азии, Северной и Южной Америки, Европы. Вкладывают как в бюджетную жилую недвижимость, так и в отели, торговые центры, логистику. Стоимость жилья растет повсеместно, в некоторых районах столицы она достигла своего докризисного уровня. Благодаря реализуемой в Барселоне программе «Право на доступное жилье 2016-2025» предложение бюджетных домов к 2022 году должно достичь 13 тысяч.

Уверенно развивается рынок недвижимости Португалии и ее столицы, привлекая арендаторов, инвесторов и туристов как направление с недорогой рабочей силой, доступными арендными ставками и благоприятным образом жизни.

По привлекательности для инвесторов и застройщиков Лиссабон занимает первое место среди европейских городов по рейтингу PwC. На высоком уровне рынок коммерческой недвижимости, благодаря тому, что в стране слабо развиты онлайн-покупки. Многие крупные корпорации стремятся открыть в Лиссабоне офисы. Конкуренция между потенциальными арендаторами высока и найти пустующий объект, в особенности большой площади, практически невозможно. В ближайшие 2-3 года премиальные офисы будут в дефиците, в связи с чем начнут строить новые объекты и модернизировать уже существующие.

Вторую строчку после Лиссабона по популярности у инвесторов и застройщиков в рейтинге PwC занимает Берлин. Франкфурт и Гамбург разместились на 5 и 7 местах соответственно. Политическая стабильность и сильная экономика Германии обеспечивают конкуренцию за площади и рост арендных ставок. На сегодняшний день Берлин всерьез заявляет о себе как центр развития инноваций, что благоприятно отражается на рынке жилой недвижимости. В 2018 рост цен на одноквартирные дома достиг рекордных 14%. При этом их стоимость по-прежнему на 50% ниже, чем в больших городах Западной Германии. Для сравнения в 2009 разница составляла всего 30%. Берлин занимает 11 строчку в рейтинге самых дорогих городов Германии и 20-ю в рейтинге самых дорогих городов Европы. Свободных офисных пространств в Берлине всего 2,7%, соответственно, растет стоимость аренды офисов всех классов. Соответственно, есть потребность в новых офисных пространствах. С открытием нового аэропорта Берлин получит новый виток своего развития.

Греция возрождается

Благодаря внешней макрофинансовой помощи, Греция вышла победительницей после восьмилетнего кризиса. Экономика страны окрепла, а рынок недвижимости нуждается в новых объектах, ведь офисные центры не строились с начала кризиса. Потому стоимость аренды офисных площадей класса А возросла. Интерес к греческой недвижимости вызван также возможностью получить «Золотую визу», купив недвижимость на сумму от 250 тысяч евро плюс налоги.

Выводы

Ввиду политической неопределенности, связанной с выходом Великобритании из ЕС, потребуется несколько лет, чтобы в точности оценить, как изменится расстановка сил и кто выиграет в результате. Прогнозировать тот или иной сценарий развития событий пока сложно. Можно предполагать, что Лондон лишится полного доступа к единому европейскому рынку, но тем не менее эксперты и инвесторы сохраняют оптимизм. А рост европейской экономики, большое количество проектов по развитию инфраструктуры внушают оптимизм и уверенность в том, что каждый инвестор найдет выгодный объект для вложения.