Делу - место

Просмотров:

05.11.2015


Рынок офисной недвижимости в странах Европейского cоюза бурно развивается: количество сделок увеличивается, а вакантность падает. И этот тренд сохранится до конца года.

Всплеск деловой активности в Восточной и Западной Европе оживил местный рынок офисной недвижимости. По данным консалтинговой компании JLL, в 2014 году объем инвестиционных сделок в этом сегменте вырос на 23% и составил 94,6 млрд евро. Это рекордный показатель за последние семь лет, отмечают в JLL.

Делу - место

Спрос вырос во многих крупных городах, среди прочих в Брюсселе, Люксембурге, Барселоне, Милане и Праге. В некоторых офисных центрах Лондона, Берлина и Гамбурга спрос даже превышал предложение. Всего в прошлом году в 24 европейских странах клиенты арендовали на 10,5 млн кв. м помещений больше, чем в позапрошлом.

Спрос на аренду офисов значительно отличался в зависимости от региона. Например, в странах Западной Европы бизнесмены сняли на 10% больше помещений, чем в 2013 году, а в Центральной и Восточной Европе, наоборот, — на 12% меньше. Такое резкое снижение связано с влиянием Москвы (в самой Москве спрос упал на 24%).

 

Новые рынки

Самый большой спрос на офисную недвижимость специалисты зафиксировали в Великобритании, Германии и Франции. В 2014 году на эти три страны пришелся 71% от общего количества сделок. Но основные города постепенно сдают свои позиции. Например, доля Лондона на британском рынке офисной недвижимости сократилась с 79 до 76%, а доля Парижа на французском рынке — с 89 до 88%.

Прошлый год показал, что инвестиционная активность выросла на развивающихся рынках офисной недвижимости. Так, в Испании прирост составил 235%, в Нидерландах — 88%, в Польше — 66%, а в странах Бенилюкса — 81%. В то же время Россия — лидер по отрицательной динамике: объем сделок тут снизился на 78%.

Потенциал есть и у молодых рынков недвижимости. К ним относятся центры в Белграде, Братиславе, Будапеште, Бухаресте, Варшаве, Вильнюсе, Загребе, Киеве, Москве, Праге, Санкт-Петербурге, Софии, Риге и Таллинне. В прошлом году, по подсчетам JLL, общее предложение в этих городах составило 38,9 млн кв. м. Самый большой объем офисных помещений — в Москве (41% от общего количества), Варшаве (11%), Праге и Будапеште (по 8%). Киевский объем рынка сопоставим с Софией, Братиславой и странами Балтии. В прошлом году он составил 1,7 млн кв. м. Это 4,4% от суммарного предложения среди вышеперечисленных европейских столиц.

Число арендаторов растет — и вакантность бизнес-центров сокращается. Наиболее характерно это для Софии, Бухареста и Братиславы. В среднем же вакантность на рынках Западной и Восточной Европы в прошлом году составила 14%. Больше всего пустующих помещений было в Киеве — за прошлый год их количество выросло с 15,1 до 19,8%. Это случилось из-за того, что появились новые бизнес-центры общей площадью около 150 тыс. кв. м, а деловая активность снизилась — страна переживает кризис. Меньше всего, около 7%, свободных площадей было в странах Балтии.

Делу - место

 

Аренда дорожает

Из-за повышенного спроса на офисы, например, в лондонских районах Сити и Вест-Энд выросли арендные ставки. В среднем за прошлый год аренда офисов в ЕС подорожала на 2,1%. Эта тенденция сохранится и в ближайшие годы. Ставки, по мнению аналитиков, вырастут еще на 2,4%.  На уступки арендаторам не пойдут владельцы офисов в Мадриде, Дублине и Амстердаме, которые ранее ощущали нехватку клиентов.

В Москве, Санкт-Петербурге и Киеве ситуация иная. По итогам 2014 года, в Киеве средние арендные ставки для помещений с базовой отделкой класса «А» (самые качественные объекты, расположенные в центральной части города, — прим. ред.) составили 23-35 долларов, класса «В» — 10-21 доллар, класса «С» — 5-10 долларов за один квадратный метр в месяц, сообщил управляющий директор Colliers International Александр Носаченко. Он поясняет, что, несмотря на экономическую и политическую нестабильность и высокий уровень вакантности, арендные ставки в столице Украины остаются высокими. «Две трети спроса на качественные офисные помещения в Киеве формируют мультинациональные компании, которые решили не уходить из Украины. Более того, украинский рынок до сих пор остается для них перспективным и достаточно интересным», — отметил он.

 

Позитивный прогноз

Аналитики делают оптимистичные прогнозы на этот год. Руководитель отдела европейских финансовых рынков и инвестиций компании JLL Крис Стейвли поясняет, что в 2015-м заметны позитивные тенденции. «Мы ожидаем, что привлекательность европейской офисной недвижимости как класса активов останется на высоком уровне, а значит, 2015 год будет удачным с точки зрения объема инвестиций и показателей рынка», — заметил он.

Конкуренция между инвесторами, которые вкладывают деньги в офисную недвижимость, в этом году ужесточится.

Делу - место

По данным JLL, в 2014 году в Европе покупатели из других стран приобрели офисные объекты на сумму около 31,2 млрд евро. Это рекордный показатель с 2007-го. В результате доля неевропейских инвесторов на офисном рынке региона составила 31%, а в транзакциях на сумму свыше 100 млн евро — 52%.

Азиатские, американские и глобальные инвесторы, как правило, проявляют активность напрямую и через европейских партнеров. Больше капитала привлекут такие периферийные рынки, как Испания и Италия. В этом году появятся новые игроки, которые ищут возможность вложить средства в европейскую офисную недвижимость.

 

Источники финансирования

Коммерческая недвижимость — один из наиболее благоприятных рынков для инвестирования в мире. По предварительным оценкам компании JLL, общий объем прямых инвестиций в  глобальный рынок коммерческой недвижимости в прошлом году увеличился на 4% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года и составил 148 млрд долларов. Самыми привлекательными считают регионы Северной и Южной Америки (рост на 18%) и Азиатско-Тихоокеанский (3%). «США — локомотив роста инвестиционных показателей в Северной и Южной Америке. Объем инвестиционных сделок в стране увеличился на 26% по сравнению с первым кварталом 2014 года, что нивелировало снижение показателя в Латинской Америке и Канаде. Сильный доллар также влияет на активность в еврозоне, Японии и Австралии, где объем сделок увеличился, а валюты этих стран утратили свои позиции по отношению к доллару США за  прошлый год», — поясняет руководитель группы мировых финансовых рынков и инвестиций компании JLL Артур де Хааст.

По прогнозам экспертов JLL, совокупный объем инвестиционных сделок в 2015 году в мире составит 740-760 млрд долларов, что на 4% больше по сравнению с предыдущим годом. «Глобально на рынке недвижимости по-прежнему растет приток капитала, в результате чего мы видим большое число крупных портфельных транзакций и сделок с отдельными активами, которые должны быть закрыты в текущем году», — пояснил директор отдела исследований мировых финансовых рынков и инвестиций компании JLL Дэвид Грин-Морган.

Делу - место


Назад к списку
Просмотров:

Материалы по теме: