Коммерческая недвижимость привлекает инвесторов со всего мира. В первом полугодии заключено пять крупных сделок на сумму свыше 500 млн евро, а самым большим интересом у бизнесменов пользуются офисы в центральных деловых районах ключевых городов. Украинский рынок недвижимости не отстает и демонстрирует позитивные тенденции: спрос восстанавливается, вакантность сокращается, а арендные ставки постепенно растут. Эта тенденция будет характерна и для последнего квартала года.

Инвесторы позитивно настроены к рынку коммерческой недвижимости, говорится в глобальном инвестиционном обзоре Colliers International Group Inc. По результатам опроса компании, каждый третий бизнесмен из США планирует инвестировать в регион EMEA (страны Европы, Ближнего  Востока и Африки). Великобритания, Германия и Франция – приоритетные рынки для инвесторов. К этим ключевым странам можно добавить Испанию, рынок недвижимости которой более привлекателен, чем Нидерландов и Италии.

Самым большим интересом у инвесторов пользуются офисы в центральных деловых районах ключевых городов. Следом идут промышленные и логистические комплексы в Великобритании, а также торговые центры в континентальной Европе. Планируется, что до конца этого года значительно увеличится число ?континентальных инвесторов?, которые намерены использовать для вложений заемный капитал на протяжении ближайшего года.

В этом году эксперты фиксируют самый большой средний объем инвестиций за последние пять лет. Такой результат, согласно исследованиям компании JLL, достигнут благодаря пяти крупным сделкам на сумму свыше 500 млн евро и 17 сделкам на сумму более 300 млн евро. Самый  значительный прирост сделок зафиксирован во Франции (40%), а в таких странах, как Австрия, Ирландия, Италия, Швейцария, Румыния, Венгрия и Польша, также зафиксировано заметное увеличение их объема.

Крупнейшей сделкой в первом квартале этого года стала покупка торгового комплекса Forum в Хельсинки (Финляндия) компанией Sponda Oyj за 576 млн евро, на втором месте по величине – совместное приобретение Grand Central в Бирмингеме (Великобритания) компаниями Hammerson и Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB) за 335 млн фунтов стерлингов (441 млн евро). Во втором квартале в списке транзакций лидирует покупка фондом Blackstone крупнейшего торгового комплекса Ирландии – Blanchardstown Centre в Дублине – у компании Green Property с участком площадью 148,5 тыс. кв. м.

Самые большие инвестиционные сделки первого полугодия – это покупка активов, которые расположены в черте города и имеют хорошую транспортную доступность и финансовые показатели. ?По историческим меркам в Европе наблюдается здоровая инвестиционная активность. Существует пул институциональных игроков, заинтересованных в приобретении торговой недвижимости, и по мере его расширения большее число стран региона фиксируют приток вложений в сегмент ритейла. Европейская торговая недвижимость остается ?безопасной гаванью? для инвесторов, в особенности для компаний с долгосрочным горизонтом планирования, поскольку она менее подвержена краткосрочным спадам, а премиальные объекты в секторе обеспечивают стабильный доход?, – говорит директор отдела инвестиций в торговую недвижимость Европы компании JLL Джереми Эдди.

Вакантность сокращается

Украинский рынок недвижимости впервые за последние полтора года демонстрирует незначительный рост. Это свидетельствует о его постепенном выходе из кризиса, который наблюдался с середины 2014 года. Например, в сегменте торговой недвижимости Киева, по данным компании JLL (Украина), доля свободных площадей по итогам второго квартала 2016 года составила 5,6%, что на 2,8 п. п. меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. ?Уменьшение доли вакантных площадей наблюдается в течение последних полутора лет, и это обусловлено низким объемом ввода новых объектов наряду с постепенно останавливающимся спросом на торговые помещения?, – говорит аналитик компании JLL (Украина) Марьяна Супчан. Количество свободных помещений сократилось во всех районах города, за исключением Дарницкого, где открылся торговый центр New Way.

Аналогичная ситуация наблюдается и в сегменте офисной недвижимости. В первом полугодии 2016 года, по данным компании Colliers International (Украина), вакантность сократилась с 17,5% в конце 2015 года до 16,2% в конце июня 2016-го. Основная активность, как и в предыдущие годы, происходила за счет отложенного спроса и наметившихся еще во втором полугодии 2015 года запросов на переезды в новые офисы. Основной спрос формировался со стороны крупных компаний IT, FMCG и фармацевтического сектора, которые интересуются помещениями площадью 1,5-3 тыс. кв. м для аренды. Арендаторы предпочитали снимать бизнес-центры класса ?А?, которые введены в эксплуатацию в последние несколько лет. ?Среди таких бизнес-центров – БЦ IQ на ул. Болсуновской, 13/15, БЦ ?Сенатор? на ул. Московской / Резницкой, 32-34/2, БЦ SP Hall на проспекте Московском и другие?, – говорится в отчете компании Colliers International (Украина). Если ранее арендаторы рассматривали только помещения с базовой отделкой или под ключ, то в первом полугодии 2016 года они готовы были снимать помещения без ремонта.

В гостиницах все больше постояльцев. В первом полугодии среднерыночная загрузка отелей Киева выросла на 16% (5,3 п. п.) по сравнению с аналогичным периодом 2015 года и составила 37%, говорится в исследовании компании JLL (Украина). ?По сравнению с ?провальным? с точки зрения операционных показателей 2014 годом рост загрузки еще более впечатляющий –11 п. п. В то же время текущий результат все еще уступает уровням более стабильных периодов –так, в январе-июне 2013 года в Киеве была занята примерно половина качественных гостиничных номеров?, –говорит руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL (Украина) Татьяна Веллер. Эксперт считает, что при сохранении такой динамики в течение двух-трех лет киевский рынок полностью восстановит привычные уровни загрузки.

Бизнес восстанавливается

Сразу несколько факторов привели к активизации рынка коммерческой недвижимости. Один из них – это стабилизация макроэкономической ситуации в стране. В этом году эксперты прогнозируют рост ВВП страны на 1-3%, инфляцию на уровне 12%, а курс доллара не должен превысить 27 грн. Все это способствует тому, что клиенты возвращаются в магазины и рестораны, а бизнес постепенно развивается. Например, в первом полугодии продажи в одежных, обувных магазинах выросли примерно на 10-15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Покупатели все чаще заглядывают за обновками. ?В этом году розница распродала большую часть коллекций, поэтому скидки в магазинах не такие значительные?, – признает генеральный директор группы компаний ?Ультра? (сети одежды Baldinini, Levi’s, Pierre Cardin, Lagerfeld и Guess) Андрей Макаров. Растет и количество новых магазинов, которые открывают как существующие операторы, так и новички. Например, в первом полугодии на украинском рынке появились новые зарубежные бренды (Roeckl, Steiff, Falke и Falke Kids), а уже работающие в стране компании расширили свои портфели иностранных брендов. Украинские локальные игроки тоже развивают деятельность на рынке.

Гостиницы заполняются благодаря росту количества туристов и бизнесменов. По данным Киевской городской государственной администрации, в 2016 году столица может принять 15,5 млн иностранных туристов, что примерно на 15% больше по сравнению с прошлым годом. Львов в этом году посетят на 20% больше путешественников – примерно 2,2 млн человек. На выходные и в праздничные дни в столице Галичины трудно найти свободный номер в местной гостинице.

Цены вырастут

Некоторая активизация рынка коммерческой недвижимости позволила местным операторам незначительно повысить цены. Например, средний тариф на проживание в гостиницах в гривнах в первом полугодии вырос на 17% и составил 3,85 тыс. грн в сутки. Как результат, доходность на номер (показатель RevPAR) выросла на 36%, или почти 400 грн в сутки. Например, в пятизвездочных гостиницах в январе-июне стоимость проживания сократилась на 1,8% (с 8,9 тыс. до 8,8 тыс. грн в сутки), в четырехзвездочных – возросла на 9,6% (с 3 тыс. до 3,3 тыс. грн в сутки), а в ?трешках? – на 15,8% (с 1,3 тыс. до 1,5 тыс. грн в сутки). ?Динамика среднего тарифа в локальной валюте в киевских отелях в течение последних трех лет повторяет изменение курса гривны по отношению к доллару. Это означает, что рынок качественных гостиниц старается не снижать цены в валюте в попытке выдержать конкуренцию с локальными игроками в борьбе за загрузку. Международные отельеры хорошо понимают, что восстановить тарифы после демпинга в ходе ценовых войн довольно сложно даже на сильном рынке?, – говорит Татьяна Веллер.

Аренда офисов подорожала незначительно – примерно на 5-7%. Уровень максимальной базовой арендной ставки (prime headline rent) не изменился и составил $28 за один квадратный метр в месяц. Средние арендные ставки для помещений с базовой отделкой в классе ?А? составили $18-28, в классе ?В? – $9-17, а в классе ?С? – $5-9 за один квадратный метр в месяц. Торговые центры перестали предоставлять арендодателям значительные скидки, как это происходило ранее. Максимальная арендная ставка составляет $60 за квадратный метр в месяц без учета НДС и операционных расходов.

До конца года тенденция существенно не изменится, а более активный рост на рынке коммерческой недвижимости может наблюдаться уже в следующем году. Это может привести к открытию новых торговых, офисных центров и гостиниц.