Спор о купле-продаже недвижимости за рубежом разрешает либо Национальный суд одного из государств, либо Международный арбитраж. У второго варианта больше преимуществ при условии, что арбитражное соглашение составлено грамотно.

Практически любой международный контракт содержит раздел под названием «Арбитражная оговорка» или «Выбор арбитража», «Выбор юрисдикции». Суть условий, которые содержит договор, сводится к тому, кто и каким образом будет разрешать спор между сторонами договора, если он возникнет. Это стоит оформить в виде отдельного арбитражного соглашения. Конечно, когда стороны подписывают контракт, изначально они не собираются его нарушать. Подробно оговариваются предмет, цены, сроки исполнения и т. д., поэтому часто пункты о разрешении споров копируют из других контрактов или ограничиваются общими фразами вроде «все споры, возникшие между сторонами, разрешаются в соответствии с законодательством или путем переговоров». Тем, кто не разбирается в юридических тонкостях, арбитражное соглашение может показаться не таким уж важным. Но, если контракт будет нарушен и возникнет необходимость передать спор на рассмотрение того или иного суда, из-за подобной неопределенности могут  возникнуть трудности, которые повлекут существенные расходы на правовую помощь.

Какой суд выбрать

Спор, который возникает при выполнении международного контракта, рассматривает либо конкретно указанный государственный суд, либо международный коммерческий арбитраж. Второй вариант предпочтительнее по ряду причин. Во-первых, международный арбитраж рассматривает споры гораздо быстрее, чем национальные суды. Решение арбитража окончательное, тогда как обжалование спора в национальных судах может длиться годами. Во-вторых, как правило, финансовые затраты на арбитраж значительно ниже, чем в государственных судах. При этом следует отметить, что судебные издержки на рассмотрение споров в украинских судах довольно невысокие. Однако низкий уровень доверия к национальной Фемиде нивелирует это преимущество. Основное преимущество международного арбитража в том, что его решение можно без труда выполнить на территории другого государства. Такая возможность существует с 1958 года согласно Нью-Йоркской конвенции о признании и приведении в исполнение иностранных арбитражных решений.

Международные арбитражные суды бывают двух видов: постоянно действующие и специально созданные под рассмотрение конкретного спора (их еще называют ad hoc*). Преимущество первого в том, что он рассматривает споры в соответствии с четко установленными и заранее известными обеим сторонам правилами (регламентом). В то время как при выборе арбитража ad hoc в арбитражном соглашении сторонам следует точно указать, каким образом будет сформирован его состав, место, язык, сроки и процедуру рассмотрения, а также право какой страны (необязательно одной из двух стран-участников) будет применяться. Эксперты рекомендуют выбирать трех арбитров: по одному назначают стороны договора и третьего избирают совместно на основании консенсуса либо его назначает третья сторона. Что касается процедуры рассмотрения, рекомендуется применять регламент ЮНСИТРАЛ**, в котором максимально предусмотрены пути разрешения спорных моментов при выборе арбитров.

Сформулировать правильно

Если текст арбитражного соглашения изложен некорректно, этим может воспользоваться недобросовестный контрагент – уклониться от того, чтобы арбитраж рассматривал спор, и перевести его под юрисдикцию национального суда на более выгодных для себя условиях. Но даже если на этапе разрешения спора трудностей не возникнет, впоследствии решение будет сложно выполнить, потому что национальный суд может отказаться признать его из-за  изначально некорректной формулировки. Для того чтобы признать и привести в исполнение решение международного суда на территории другого государства, необходимо предъявить как действительное арбитражное решение, так и арбитражное соглашение. Если у суда возникнут сомнения в законности арбитражной оговорки, он может отказаться принудительно исполнять арбитражный вердикт.

Арбитражная оговорка считается действительной, если она составлена в письменной форме (одно из условий). Это может быть арбитражная оговорка в договоре, отдельное арбитражное соглашение или обязательство, обозначенное в письмах и телеграммах, которыми обменялись стороны. Стороны должны подписать текст и скрепить его печатями при их наличии. Если  арбитражное соглашение подписано неуполномоченным лицом или использована чужая подпись – это делает его недействительным.

Если речь идет о постоянно действующем арбитраже, важно правильно указать его наименование, в точности так, как в соответствующем реестре страны, где он находится. В  противном случае арбитражное соглашение будет отсылать к несуществующему судебному органу и окажется недействительным.

Если же стороны решили остановиться на специальном арбитраже, необходимо заранее четко оговорить, каким регламентом он будет руководствоваться, рассматривая спор, и как будет сформирован его состав. Договориться об этом впоследствии будет сложно, контрагент может  воспользоваться этим для того, чтобы затянуть рассмотрение по сути.

На первый взгляд самой простой кажется формулировка без лишних объяснений – указать, что все споры между сторонами разрешаются посредством переговоров. Но это может стать для арбитражного суда причиной отказать в принятии дела на рассмотрение. Такую формулировку  можно использовать только с указанным сроком для переговорного процесса, по истечении которого спор могут передать на рассмотрение международному арбитражу.

В то же время арбитражная оговорка автономна по отношению к другим условиям контракта. Даже если международный контракт или его часть признают недействительными, арбитражная оговорка, если она оформлена правильно, будет иметь юридическую силу.

* Арбитраж ad hoc (от лат. ad hoc – для данного случая, для этой цели) – разновидность арбитража, который, в отличие от институционного арбитража (постоянно действующего в определенном месте по определенным правилам), создается сторонами для разового рассмотрения возникшего спора (для данного случая).

** Арбитражный регламент ЮНСИТРАЛ – регламент, принятый комиссией ООН по праву международной торговли в 1976 г. и рекомендованный к использованию Генеральной Ассамблеей ООН 15 декабря 1976 г. данный регламент весьма популярен при арбитраже ad hoc.