Интервью с Гари Хейвудом, Главой компании HeywoodRealEstate, занимающейся строительством в престижных районах Великобритании.

Инвестиции в недвижимость Великобритании чаще всего ассоциируются со зданиями и особняками в исторических районах центрального Лондона. Однако не все объекты отвечают высоким требованиям инвесторов. Не все покупатели готовы жить внутри памятника истории и архитектуры, в котором сложно сделать перепланировку или привести его в соответствие со  стандартами качества современного жилья. Поэтому инвесторы давно оценили потенциал строительства недвижимости с нуля. Плюсы таких проектов очевидны для тех, кто собирается строить дом для себя или для сдачи его в аренду, а также для тех, кто хочет вложить средства с целью заработать при последующей продаже.

Господин Хейвуд, с чего начинать планирование строительства?

Планирование строительства всегда начинается с выбора девелопера, профессиональной компании полного цикла с опытом работы на местном рынке. Строительство дома требует специальных знаний и ресурсов. В основном компании на рынке предлагают неполный пакет услуг, что не позволяет контролировать все этапы строительного процесса и подходить к вопросу комплексно.

Поиск и приобретение участка или дома под снос, получение разрешений на снос и дальнейшее строительство, разработка проекта и рабочей документации, само строительство — достаточно сложный процесс. Такая перспектива не является привлекательной для многих инвесторов. Поэтому поиск и строительство идеального дома необходимо поручать экспертам рынка, имеющим сведения об актуальных объектах для сноса и отработанные схемы взаимодействия с разрешительными организациями.

Какие районы Великобритании пользуются популярностью среди состоятельной публики и почему?

Престижные районы центрального Лондона очень дорогие и не дают тех возможностей, которые есть в ближайшем пригороде. Лучшие школы и университеты, транспортная доступность, отсутствие пробок, поля и леса для прогулок, отсутствие туристов и потенциал ценового роста — это то, чем характеризуются наиболее интересные предместья Лондона. Поэтому люди все чаще предпочитают частные дома небольшим апартаментам в Лондоне.

Наши клиенты покупают готовые дома в пригородах Лондона, а также строят их по собственным проектам в графствах Суррей, Бакингемшир, Беркшир и Хартфордшир.

Самые востребованные земли под строительство жилых домов находятся в районе «Зеленого пояса» (Green Belt) Большого Лондона. Он был сформирован после Второй мировой войны, чтобы остановить разрастание города. Сейчас строительство на новых участках данной зеленой зоны запрещено для сохранения экологического баланса.  Поэтому возможен только снос старых домов и строительство на их месте новых.

Близость к столице и основным транспортным узлам, а также хорошая экология, школы и  спортивные клубы привлекают респектабельных покупателей в эти районы.

Какие этапы нужно пройти, чтобы построить свой дом? И как долго длится весь процесс — от проекта до въезда?

Это непростой процесс. Важно знать его и иметь опыт организации всех стадий строительства в Великобритании — от получения разрешения на снос существующей постройки от муниципалитета до создания проекта дома, подготовки рабочей документации, организации взаимодействия с проектировщиками, архитекторами, субподрядчиками и непосредственно строительства и меблировки.

Нужно получить разрешение на снос и строительство. На участке необходимо провести исследования (геологические, экологические, водные) на наличие ограничений для сноса или возведения нового объекта по заданному проекту. Существует огромное количество ограничений, которые могут быть связаны с исторической ценностью дома, наличием на участке охраняемых видов деревьев, птиц, животных, подземных вод, а также планами муниципалитета по расширению дорожной сети в непосредственной близости от участка, экологическими рисками, несговорчивыми соседями и т. д.

Параллельно идет подготовка экономических обоснований строительства, которое можно вести на данном участке (природные / ландшафтные ограничения, историческая значимость, обзоры, высоты, расстояния, выступы, углы обзора с соседними домами и т. д.).

Все стадии процесса, от проекта и получения необходимых разрешений до окончания строительных и отделочных работ, могут занимать в среднем от 1,5 до 2,5 лет.

Есть ли какие-то особенности местного строительного рынка, которые не учитывают клиенты при проектировании будущего дома?

Да, такие особенности есть. При разработке проекта важно учитывать консерватизм англичан и их любовь к традициям. Например, в одном из наиболее популярных среди инвесторов закрытых комплексов частных резиденций Wentworth Estate новый дом не должен занимать более 19% участка и не может превышать размеры старого дома более чем на 30% (над землей). Кроме этого всегда существуют ограничения по виду фасадов, высотам и т. д.

Дом, как правило, должен располагаться на месте старой постройки и не может загораживать соседям определенные углы обзора, если таковые имеются. Регламентируется также использование строительных материалов. Нельзя построить ультрасовременное здание из стекла и бетона среди особняков Викторианской эпохи и тем самым нарушить сложившийся веками единый стиль и архитектурный ансамбль. Проект может получить отказ в строительстве с пометками «слишком неанглийский» или «слишком вычурный», «слишком современный».

Например, один инвестор, не имея должного опыта, купил участок под снос в популярном частном клубе St. George’s Hill за 8 миллионов фунтов. Все шло хорошо, пока не выяснилось, что на участке в дупле дерева обитает семейство летучих мышей. По закону ни дерево, ни мышей трогать нельзя, а проект предполагал спил дерева. Ситуацию разрешили, но на согласования с экспертами и государственными органами ушло очень много времени.

Все это говорит о необходимости тщательного анализа всех факторов перед принятием решения о покупке дома под снос для дальнейшего строительства.

Серьезные девелоперы всегда привлекают профессионалов на ранних стадиях и консультируют инвесторов по поводу потенциальных сложностей, так как они могут повлиять на возможность или сроки строительства.

Сколько стоит построить дом в самых престижных предместьях Лондона?

Такие эксклюзивные комплексы, как Wentworth Estate и St. George’s Hill, пользуются большим спросом и очень ограниченным предложением. Наиболее интересные города и населенные пункты — это Ascot, Sunningdale, Windsor, Cobham, Gerrards Cross, Marlow, Henley on Thames и другие. В зависимости от места мы оказываем помощь в приобретении участков земли размером в среднем от 1 до 30 и более гектаров исходя из требований заказчика под дом площадью от 500 до 2500 кв. м. Бюджет строительства может составить от 2 до 15 миллионов фунтов и выше. 

St. George’sHill

Закрытый поселок частных резиденций расположен в 30 км от центра Лондона в графстве Суррей (Surrey). В 1911 году участок приобрел британский землевладелец В. Таррэнт. На территории своего поместья он создал гольф-клуб, который и сейчас славится на всю Великобританию. St. George’sHill– это 430 частных домов, принадлежащих мировым знаменитостям, успешным бизнесменам и богатым наследникам. 

WentworthEstate

Закрытый комплекс частных резиденций (320 домов, из которых 180 находятся на основном «острове») расположен в 25 милях от центра Лондона, рядом с крупнейшим в Великобритании водохранилищем Вирджиния Уотер (VirginiaWater). В комплексе проживают успешные и знаменитые люди со всего мира – за наиболее привлекательные участки идет нешуточная борьба. Рядом находятся имениты учебные заведения – Итонский Колледж и Колледж Веллингтон, Школы Папплевик, Бишопстейдж, Энгелфилд Грин, Кауарс Парк и Американская Школа Tasis.

Как Вы думаете, повлияет ли повышение порога гербового сбора на принятие решений инвесторами?

Если инвесторы примут правильное решение — нет. В последнее время увеличение гербового сбора на дорогие дома, т. е. налога в пользу государства, уплачиваемого покупателем, сильно стимулирует именно строительство, а не покупку готовых домов. Инвестор платит гербовый сбор один раз при покупке готового дома, который рассчитывается на основании его стоимости. При покупке же участка земли (дом под снос) расчет сбора основывается на стоимости участка, а не стоимости дома, который будет построен.

Приведу пример: при покупке дома за .15 000 000 величина гербового сбора составит .1 713 500. Если же вы захотите построить этот дом сами и приобретете участок, скажем, за .7 500 000 со стоимостью строительства тоже .7 500 000, то величина гербового сбора составит .813 750. И это не только экономия в .900 000 на гербовом сборе, но еще и возможность поэтапного финансирования строительства, что позволяет застройщику обойтись без кредита и еще больше сэкономить клиенту на строительстве. В среднем английские банки дают кредит под 6%, то есть девелопер закладывает в конечную стоимость построенного объекта эту переплату (в данном примере — .450 000).

Говорить о целесообразности строительства стоит еще и потому, что дом будет построен по индивидуальному проекту с учетом всех пожеланий инвестора.

А как повлияет введение налога на прирост капитала для нерезидентов Великобритании?

Когда речь идет о покупке недвижимости стоимостью от .10 000 000 и выше, то большинство нерезидентов вкладывают деньги не ради получения быстрого дохода, а с целью сбережения капитала, долгосрочной инвестиции и, возможно, передачи в наследство. Согласно нашему опыту, факт уплаты 28% на прирост капитала не пугает таких покупателей. Более того, многие инвесторы или члены их семей проживают на территории Великобритании или имеют резидентскую карту, и этот налог к ним не применяется.

Возможность сохранить деньги на оплате гербового сбора в какой-то мере нивелирует величину налога на прирост капитала.