Основатель юридической компании «Бублик и Ко», профессионал в сфере покупки недвижимости за границей Ярослав Бублик рассказывает об особенностях и советует, как учесть все юридические нюансы покупки-продажи недвижимости в Болгарии.

В каждой стране есть свои правила покупки недвижимости. Ярослав, если речь идет о Болгарии, какие особенности приобретения жилья Вы можете выделить?

Как и в каждой стране, в Болгарии существует много нюансов, которые нужно тщательно изучить перед тем как заключать договор купли-продажи. Начнем с того, кто имеет право приобретать недвижимость. Вот, например, квартиру либо дом без участка имеет право приобрести любой человек, независимо от гражданства. А уже дом с земельным участком или виллу в Болгарии запрещено передавать в собственность граждан-нерезидентов. Но решение этого вопроса есть. Можно заключить договор аренды земли на длительный срок за символическую оплату.

Также в Болгарии запрещена продажа иностранцам как участков под застройку, так и земель сельскохозяйственного назначения. Но есть и плюс.  Иностранные граждане могут брать участки земли в аренду без ограничения размеров участка. Минимальный срок аренды – 4 года, максимальный не установлен.

Причем есть один интересный факт. Земельные участки в Болгарии могут приобретать только юридические лица, которые зарегистрированы в соответствии с законодательством Болгарии. Но при этом учредителями этих юридических лиц могут быть нерезиденты. Таким образом, иностранец может не взять в долгосрочную аренду, а выкупить землю.

Все эти правила распространяются и на покупку жилья на этапе строительства? Или в этом вопросе тоже есть свои нюансы?

Безусловно. И здесь нужно начинать изучать вопрос с документов продавца и тщательно проверить правоустанавливающие документы на землю, разрешение на строительство, документы, которые указывают на качество строительства, материалов, подведение водопровода, электроэнергии и канализации. Хочу сделать акцент на перечне документов, которые должны получить покупатели строящихся объектов в Болгарии:

- акт 14, подтверждающий, что здание построено без нарушений проекта или с небольшими отклонениями, не влияющими на безопасность. Наличие этого акта дает возможность проводить любые операции с недвижимостью;

- акт 15, подтверждающий, что здание соответствует указанным требованиям. На основании этого документа выдается разрешение на эксплуатацию объекта;

- акт 16 (свидетельство о введении в эксплуатацию объекта строительства) является окончательным документом, который удостоверяет, что здание полностью соответствует законным нормативам и регламентам и пригодно для проживания.

Даже если все документы будут правильно составлены, не рекомендуется выплачивать всю сумму до завершения строительства, она может быть внесена только после того как покупатель получит акт 16. Таким образом покупатель себя перестрахует от возможных негативных последствий покупки недвижимости за рубежом.

Ярослав, не могли бы Вы пояснить, что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости и какие правила его подписания в Болгарии?

Предварительный договор купли-продажи недвижимости подписывается в течение срока бронирования недвижимости между покупателем и застройщиком. Обычно бронь закрепляется за объектом на 30 дней с момента внесения задатка (в среднем 2000 евро, которые входят в  стоимость купленной недвижимости).

В предварительном договоре оговариваются существенные условия, которые позже переносятся в окончательный договор – нотариальный акт. К этим условиям относятся: подробное описание объекта недвижимости, его стоимость, условия, сроки и график оплаты, описание сторон договора, ответственность сторон, гарантии и санкции. Для строящегося жилья добавляют пункт о сроке сдачи в эксплуатацию.

После подписания предварительного договора у покупателя есть месяц (застройщик имеет право выставлять этот срок индивидуально) для оплаты первого взноса, который составляет 30-40% стоимости объекта. Сумма переводится на банковский счет застройщика или оплачивается наличными с учетом формы платежа, оговоренной в договоре.

Конечно, в зависимости от ситуации, стороны могут не заключать предварительный договор, а сразу подписать основной договор (нотариальный акт). Это актуально, когда покупатель сразу готов заплатить полную стоимость объекта.

Как проходит процесс оформления передачи недвижимости в собственность?

Правоустанавливающий документ на недвижимость, который подтверждает владение собственностью в Болгарии, – нотариальный акт. Для нотариального оформления сделки стороны должны пойти к нотариусу для его подписания. Продавец обязан подать нотариусу в оригинале всю документацию на недвижимость, которая подтверждает его право собственности, а покупатель (иностранное физическое лицо) – заграничный паспорт. Перед совершением сделки нотариусу предоставляется выписка из Реестра недвижимости об отсутствии «обременений» предмета купли-продажи. В выписке указывается информация о наличии или отсутствии ипотеки объекта, правах третьих лиц на пользование объектом, запрете на продажу, открытии судебных  дел и т. п. Выписка также подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу – продавцу. После подписания нотариального акта продавцом и покупателем нотариус заверяет их подписи и подает нотариальный акт в районный суд. Судья отдает распоряжение вписать акт в Реестр недвижимости при Агентстве регистраций, что дает покупателю гарантии в случае возможных претензий со стороны третьих лиц. С этого момента покупатель получает право распоряжаться недвижимостью.

Параллельно этому процессу сам покупатель после заключения окончательного договора и получения нотариального акта приступает к регистрации недвижимости. Организовано все следующим образом: во-первых, в течение семи дней после получения нотариального акта новый владелец недвижимости подает в Агентство регистрации заявление на оформление номера Булстат (Департамент статистики Болгарии) (ч. 2 ст. 12 Закона Болгарии о реестре Булстат); во-вторых, в течение двух месяцев со дня оформления и регистрации сделки в Агентстве регистрации (этот срок установлен ст. 14 Закона Болгарии о местных налогах и сборах) необходимо подать налоговую декларацию для начисления годового налога.

В случае несоблюдения срока подачи декларации, если в ней не указаны вообще или неверно указаны данные, в результате чего определена меньшая сумма налога или это привело к полному освобождению от его уплаты, на покупателя налагается штраф в сумме от 10 до 400 болгарских левов (приблизительно от 5 до 200 евро).

Процесс выглядит очень долгим и трудоемким. Можно ли как-то облегчить его?

Процесс на самом деле нелегкий. Есть только один выход облегчить процесс – поручить проведение действий по регистрации недвижимого имущества доверенному лицу.