В рубрике «Вопрос к адвокату» адвокат Виталий Опанасенко раскрывает серьезную тему мошенничества на рынке недвижимости, описывает его новые формы проявления и рассказывает о том, как избежать подобных ситуаций.

Ни для кого не секрет, что на рынке недвижимости большое количество схем мошенничества с недвижимостью. Некоторые способы такого обмана достаточно известны. Сегодня уже никого не удивишь ситуацией двойной продажи квартиры (когда продажами занимаются сразу несколько компаний) или подделкой документов, особенно если в квартире прописаны  несовершеннолетние или недееспособные граждане, продажей так называемых юридически грязных квартир – жилплощади, на которую наложены определенные штрафы, запреты или обязательства. Но случаются и нестандартные аферы. Кроме того, в эпоху развития IT-технологий эти схемы получают новые формы и очень часто не подпадают ни под одну статью уголовного или административного кодекса.

Попробуем разобраться, как не попасться на крючок мошенника и какие новые аферы существуют на рынке недвижимости.

Какие нестандартные махинации с недвижимостью на сегодняшний день используют мошенники?

Интересны случаи, когда в аферу с недвижимостью вольно или невольно втягивают врачей. Кстати, зачастую сами врачи даже не догадываются о своем пособничестве. Речь идет о тех случаях, когда на прием приходит пациент (продавец квартиры) с признаками сотрясения головного мозга (несложно описать словами симптомы или договориться с доктором) и просит врача выписать необходимую справку. Фиксируется черепно-мозговая травма, с документальным подтверждением которой можно в дальнейшем оспорить правомерность любой сделки. А поскольку реальная сумма далеко не всегда фиксируется в документах, вернуть ее потом будет очень сложно, а иногда и нереально. Или возможна фиксация состояния алкогольного опьянения, что также ставит под сомнение оформление сделки.

Следующие распространенные случаи – когда речь идет о заниженной цене на недвижимость. Суть аферы состоит в том, что на рынок поступает на первый взгляд очень выгодное предложение с огромной скидкой, объясняющейся вполне пристойно: владелец проживает за границей. Зачастую через электронную почту аферисты обещают предъявить документы после небольшой предоплаты (сумма в 5-10 тыс. грн). Деньги должны быть переведены посредством любой из платежных интернет-систем, после чего хозяин готов приехать на оформление сделки. Понятно, что, получив предоплату, мошенники исчезают.

Иногда просто поражаешься, к чему готовы прибегнуть аферисты ради завладения недвижимостью. Эти махинации часто называют ?бизнес на покойниках?. Речь идет о тех случаях, когда мошенники задним числом оформляют договор купли-продажи с недавно умершим человеком, как правило, не отягощенным лишними родственными связями, либо оформляют доверенность, дающую право распоряжаться недвижимостью. Поскольку единого реестра граждан не существует, нотариус не имеет возможности проверить законность поданных документов либо узнать, жив ли человек, который их подписал. Пострадавшей стороной здесь может стать покупатель – в случае, если афера вскроется, он потеряет и квартиру, и деньги.

Бывают случаи, когда ?на удочку? попадаются сами риелторы. К примеру, риелтору звонят и предлагают неплохое вознаграждение, если ему удастся продать квартиру ?по акции?. Как правило, сумма в качестве гонорара предлагается достаточно заманчивая. Риелтор находит реального покупателя, который платит задаток. Соответственно, посредник получает свою сумму, но вот продавец пропадает начисто, а квартира оказывается собственностью совсем других людей, которые о сделке даже не слышали, а квартиру сдавали в аренду.

Какие аферы с недвижимостью проделываются через «черных» нотариусов?

Конечно, многие слышали о недобросовестных или так называемых черных нотариусах. И да, в прошлом номере я уже упоминал о нововведении Минюста – упрощении процедуры внесения изменений в реестр недвижимого имущества. Этим тоже, как ни прискорбно, пользуются аферисты. Ранее для изменения статуса собственности по тому или иному объекту недвижимости полагалось подавать соответствующий договор купли-продажи со всем пакетом документов в местное отделение регистрационной службы. Сейчас же нотариус, войдя под своим логином/паролем в систему единого реестра, может одним кликом изменить владельца  недвижимости. Более того – получив обманным путем пароли и ключи доступа, это могут сделать посторонние лица.

Интересный, даже знаковый случай произошел не так давно в самом городе Киеве. Так, в ночь с 18 на 19 февраля частный нотариус одного из районов Киевской области, несмотря на наличие в Госреестре трех арестов, наложенных судебными инстанциями, отменил регистрацию права собственности кредитора и зарегистрировал крупный столичный бизнес-центр за компанией, назовем ее ООО ?А?. Кроме этого, нотариус разделил здание бизнес-центра на 38 отдельных помещений.

Министерство юстиции отреагировало согласно закону и отменило все регистрационные действия нотариуса, заблокировав на 3 месяца доступ к Реестру имущественных прав на объекты недвижимости. Кроме того, за банком была восстановлена регистрация прав на бизнес-центр, а также наложен запрет на проведение любых регистрационных действий в отношении него.

2 июля –в первый же день после восстановления доступа к реестру –все тот же нотариус отменил зарегистрированный запрет на основании поддельного постановления Окружного административного суда города Киева об отмене мер обеспечения от 1 июля (в день якобы вынесенного решения судья находился в отпуске). В тот же день нотариус отменил регистрацию имущественных прав на бизнес-центр за банком и повторно зарегистрировал объект за ООО ?А?. По факту незаконных действий открыто уголовное производство.

Но иногда даже честные нотариусы становятся ?пленниками? сложившейся ситуации. Дело в том, что на сегодняшний день в Украине не существует единого реестра граждан, содержащего, кроме всего прочего, фотографию человека. Таким образом, при заключении сделок с недвижимостью даже у добросовестных нотариусов нет возможности проверить личность продавца кроме как по предъявленному им паспорту. Мошенники этим успешно пользуются. К примеру, преступники предъявляют паспорт, который соответствует по серии, номеру, имени и фамилии владельцу недвижимости, но с другой фотографией. Или мошенники полностью подделывают паспорт реального владельца и называют себя его представителями, предъявляя нотариусу поддельную доверенность на заключение сделки.

Что касается Комиссии по вопросам рассмотрения жалоб в сфере государственной регистрации.  Правда ли, что через этот орган также можно провести аферу?

Действительно, в последнее время в рейдерских действиях обвиняется сам Минюст, который через специальный орган – Комиссию по вопросам рассмотрения жалоб в сфере государственной регистрации – признает те или иные сделки недействительными и лишает граждан имущества.

Суть претензий и опасений сводится к тому, что члены комиссии в результате рассмотрения поступившей жалобы могут принять решение о незаконности той или иной сделки. А это фактически и теоретически несет определенные риски. На примере это выглядит так. Гражданин, решая совершить мошенничество, идет с законопослушным приобретателем к знакомому регистратору, который совершает регистрационные действия, допуская техническую или какую-либо иную ошибку в процессе регистрации. Этого достаточно для того, чтобы подать жалобу в вышеозначенную комиссию, которая, заметив ошибку, на вполне законных основаниях отменит данную регистрацию. Именно этот факт и дал основание для обвинения нового органа в частности и Минюста в целом. Тем более если речь идет о крупном бизнесе, то риск, как регистратора, так и членов комиссии, может вполне окупиться.

Это, конечно, только небольшая часть афер, которые проделывают мошенники. Единого рецепта того, как не попасться ?на крючок?, нет, ведь каждый случай индивидуален. Но все же есть советы, при соблюдении которых вероятность стать жертвой мошенников намного уменьшится. Первое – надо проверять все условия и нюансы будущей сделки буквально ?под микроскопом?, особенно когда речь идет о существенных скидках или нестандартных схемах оплаты. Заключая сделку, указывайте в договоре реальную стоимость квартиры, за которую вы получаете деньги. Часто бывают случаи, когда мошенники-покупатели убеждают указать в договоре сумму, меньше реально заплаченной, а потом как раз ее и выплачивают. Внимательно проверяйте документы на недвижимость: нередки случаи, когда продают арендованную квартиру по поддельным документам. Но главное – при оформлении сделки обязательно обратитесь к юристу-профессионалу, который поможет вам избежать неприятных ситуаций, связанных с мошенничеством.