Управляющий партнер Yana PROPERTY Катерина Красная рассказывает о мировых рынках недвижимости, развитии компании и тонкостях инвестирования в зарубежную недвижимость.

Бренд Yana ассоциируется не только с luxury-туризмом, но и с профессиональными консультациями в области недвижимости, хотя прошел всего год с момента запуска нового направления. В беседе с Forbes Катерина Красная, управляющий партнер Yana PROPERTY, рассказала о становлении компании, тенденциях на мировых рынках недвижимости, а также дала советы начинающим инвесторам.

Почему Вы решили создать направление real estate?

Идея создания проекта возникла более двух лет назад, когда мы поняли, что для наших клиентов вопрос защиты активов стал весьма актуален. Ведь недвижимость является одним из самих высоконадежных способов защиты активов.

Туризм ассоциируется у людей с наличием контактов в любой сфере и по всему миру, поэтому мы частенько сталкивались с вопросами: как посмотреть квартиру в новом жилом комплексе на известном курорте, можете ли посоветовать юриста, например, во Франции, можете ли помочь организовать оформление сделки…

Какая сделка была первая?

Ситуация, которая сейчас сложилась в Украине, не располагает делать эмоциональные покупки, при которых не анализируются налоги, расходы на сделку, на дальнейшую эксплуатацию недвижимости. Сейчас нет запросов «купить замок на берегу моря».

Одним из топовых направлений в Европе является Германия. Поэтому первые наши сделки были связаны с недвижимостью именно в этой стране.

Что сейчас происходит на мировых рынках недвижимости?

По результатам первого полугодия практически все рынки показывают позитивную динамику: 25 из 38 мировых рынков растут. Три лучшие позиции по темпам роста цен находятся в Европе – это Ирландия (17,5%), Эстония (9,6%) и Швеция (8,8%).

Если говорить о стабильном рынке, следует говорить о Германии. Здесь нет резких взлетов и падений. Но этот рынок показывает стабильный ежегодный рост цен на недвижимость, который превышает среднеевропейскую ставку по депозитам (3% годовых). Берлин сейчас растет ежегодно на 4-7%. При этом он по-прежнему остается самой недорогой западноевропейской столицей.

Падают цены в Испании (на 3% за 2014 год), Италии (на 2% за 2014 год), Франции (на 1,2% за 2014 год).

Для украинцев непривычен факт наличия налогов на покупку и содержание недвижимости. В каких странах уровень налогов минимален?

Тем не менее вся Европа платит налоги, и украинскому инвестору нужно с этим смириться.

Самой лояльной страной в отношении налогообложения является Эстония. Она остается одной из немногих стран Европы, в которых налоги на покупку и содержание недвижимости отсутствуют. Платится только небольшой налог на землю. Ставка ежегодно устанавливается местными властями. Для квартиры в Таллинне налог на землю составляет порядка 30-40 евро в год, по данным на 2014 год. При этом Эстония является растущим рынком.

Существует также проблема вывоза денег за границу. Насколько сложно легально оформить инвестицию?

Покупка недвижимости за рубежом классифицируется как осуществление инвестиции за границу и требует получения специальной индивидуальной лицензии НБУ.

Получение лицензии занимает порядка 30 рабочих дней. Но особенность в том, что ее выдают на строго определенный промежуток времени и на строго определенную сумму. Если по каким-либо обстоятельствам у вас затянулся процесс оформления сделки или изменилась сумма (даже если она уменьшилась), то лицензию нужно получать заново – под новые условия.

Поэтому такой способ инвестирования практически не используется?

Да, 90% сделок с зарубежной недвижимостью оформляется на юридическое лицо, конечным бенефициаром которого является наш инвестор – гражданин Украины. В будущем фирма может передать недвижимость своему бенефициару.

Часто покупка на компанию является более выгодной, нежели приобретение на частное лицо. Например, в той же Германии физическое лицо заплатит от 12 до 45%  налога на прибыль в зависимости от объема прибыли и условий регистрации, а юрлицо – до 15%.

Однако нужно учитывать, что наличие фирмы требует регулярных расходов: необходимо арендовать офис, вести минимальную бухгалтерию и т. д. Поэтому нужно заранее просчитывать все возможные затраты и составить план действий.

Скажите, какой был самый экзотический запрос?

Однажды к нам обратился инвестор, который хотел приобрести объект коммерческой недвижимости в Германии. Его интересовало не целевое назначение, а исключительно рентабельность вложений. Мы, проанализировав весь массив существующей информации, пришли к выводу, что наиболее рентабельными из возможных вариантов являются эротик-бар и общежитие для беженцев.

ул. Саксаганского, 42, Киев
тел.: 044 246 62 14
Беседовала Галина Давыдкина