Инвестиции без риска

Просмотров:

21.09.2015


Инвестиции без риска

Управляющий партнер Yana PROPERTY Катерина Красная — о мировых рынках недвижимости, развитии компании и тонкостях инвестирования в зарубежную недвижимость.

 



Расскажите, какие запросы поступают консультантам Yana PROPERTY?

Ситуация, которая сейчас сложилась в Украине, не располагает делать эмоциональные покупки, при которых не анализируются налоги, расходы на сделку, на дальнейшую эксплуатацию недвижимости. Сейчас нет запросов «купить замок на берегу моря».

Украинский инвестор — это бизнесмен, который думает о том, как защитить свои активы. Поэтому сегодня основной нашей деятельностью является подбор инвестиционных проектов. При этом степень консервативности вложений зависит от склонности инвестора к риску.

Одним из топовых направлений в Европе является Германия. Поэтому первые наши сделки были связаны с недвижимостью именно в этой стране. Сейчас Германия ассоциируется с островом стабильности: в плане денег, недвижимости и защиты прав.

Правильно ли инвестировать в страны, где цены на недвижимость растут?

Не всегда быстрый рост цен на рынке недвижимости в стране является залогом успешного вложения.

Положительная динамика может быть обусловлена объективными факторами. Это, например, рост экономики страны. Или же чрезмерное стимулирование рынка недвижимости местным правительством: налоговые льготы, поддержка застройщиков, льготные кредиты для нерезидентов на покупку недвижимости. При отсутствии разумного регулирования это может привести к надуванию спекулятивного пузыря. Показательным является пример Дубая. При всяческом стимулировании строительной отрасли государством уровень спекулятивного спроса дошел до того момента, когда проекты покупались даже не на уровне котлована, а на уровне чертежей. В результате в 2008 году рынок Дубая значительно упал.

Какие стабильные рынки для перспективных инвестиций Вы можете выделить сегодня?

Если говорить о стабильном рынке, то следует говорить о Германии. С точки зрения инвестирования это очень консервативная страна. Здесь нет резких взлетов и падений рынка. Но данный рынок показывает стабильный ежегодный рост цен на недвижимость, который превышает среднеевропейскую ставку по депозитам (3% годовых). Берлин сейчас растет ежегодно на 4-7%. Это тенденция последних 3 лет. При этом Берлин по-прежнему остается самой недорогой западноевропейской столицей.

Не могли бы Вы точнее рассказать о выгодах инвестирования в Берлин?

80% населения Берлина живет в съемных квартирах, что позволяет достаточно успешно работать рантье. Приобретая недвижимость для сдачи в аренду, инвестор зарабатывает 4% рентного дохода (за вычетом всех налогов) и имеет капитализацию на уровне 5-7% ежегодного дохода.

Для украинцев, которые привыкли к доходности 20-25% годовых, не сложно ли перестраиваться на такую доходность?

Приобретение жилья для сдачи в аренду — это, можно сказать, инвестиция для новичков. Наиболее простой и понятный тип заработка, рассчитанный на консервативного инвестора.

Если же говорить о высокодоходных инвестициях, то Германия может предложить инвестиционные проекты с «привычной» доходностью 20-30% в течение 2 лет. Понятно, что это требует большего объема инвестиций. Если мы говорим о покупке квартиры для сдачи в аренду, то «порог входа» — 100 тыс. евро. Для проекта с подобным доходом — от 2 млн евро.

 Инвестиции без риска

Покупка недвижимости в ряде стран Европы дает возможность получить ВНЖ для инвестора и его семьи: визу инвестора или золотую визу. Последняя отличается от обычного ВНЖ тем, что не требует налогового резидентства и пребывания в стране минимум 6 месяцев в году

Минимальные инвестиции для некоторых стран:

  • Греция  - € 250 тыс.

  • Латвия - € 250 тыс. + 5% налог (в сумме — € 262,5 тыс.)

  • Португалия - € 500 тыс. (€ 350 тыс. для реновации)

  • Испания - € 500 тыс.

На что, кроме Германии и, в частности, Берлина, стоит обратить внимание?

Я четко вижу, что Лиссабон относится к недооцененным рынкам и имеет хорошие перспективы. Он показывает 4% ежегодного роста цен на недвижимость за последние 3 года.

Интересно. Ведь Португалия была единственным рынком, который достаточно долго стоял, в то время как другие рынки понемногу, но росли.

Действительно, экономика этой страны долго восстанавливалась после кризиса 2007-2008 годов. Для привлечения иностранных инвесторов правительство Португалии разработало ряд государственных программ.

Для граждан стран, которые не входят в Евросоюз, в Португалии предусмотрена выдача разрешений на проживание в обмен на инвестирование в законодательно установленном объеме. Интересным аспектом является следующее: если инвестор приобретает старое здание для проведения реновации, то сумма инвестиции должна быть не менее 350 тыс. евро. Важно то, что это сумма всех вложений, включая ремонт.

Для покупки недвижимости в новом доме либо доме, в котором уже был произведен ремонт, эта сумма возрастает до 500 тыс. евро.

Для граждан Евросоюза действует налоговая льгота: фиксированный налог на прибыль 20% на протяжении 10 лет. Это ниже, чем во многих странах ЕС.

Инвестиции без риска

Оправдано ли вложение в «падающие» страны?

Это очень тонкий вопрос, требующий в каждом случае детального анализа. Важно нащупать точку дна и при этом обладать достаточной информацией о факторах, которые будут стимулировать развитие страны в будущем.

Например, после кризиса 2007-2008 годов Эстония показала значительный спад, но страна имела предпосылки к восстановлению, в первую очередь благодаря грамотному государственному регулированию внутреннего рынка недвижимости. Те, кто купил объект в Таллинне в 2009-2010 годах, на сегодня имеют рост своей инвестиции 100%.

С другой стороны, на данный момент Греция показывает негативную динамику. За текущий год цены уже упали на 6%. Однако предпосылок для подъема нет, и поэтому в Грецию как в «падающую» страну сейчас инвестировать точно не стоит.

При этом Греция — не единственная страна с нисходящей динамикой. Падают цены в Испании (3% падения за 2014 год), Италии (2% за 2014 год), Франции (1,2% за 2014 год).

Как же избежать ошибки?

В первую очередь надо обратиться к профессионалам. Инвестор должен исходить из следующей логики: недвижимость — это долгосрочное вложение. Это не высоколиквидный актив, который можно монетизировать в течение двух-трех дней. Даже сама процедура приобретения недвижимости за рубежом занимает от двух до шести месяцев. Поэтому при покупке недвижимости необходимо анализировать как минимум 3-5-летний тренд.

Некоторые «привычные» рынки, например, Лазурный Берег, сейчас считаются переоцененными. Последние 5 лет он не растет и показывает общее падение на 1,5%. И несмотря на популярную мечту «жить на Лазурном Берегу», наши аналитики не рассматривают данный регион как интересный для инвестирования. Кроме того, Франция имеет одну из наиболее агрессивных налоговых политик.

Назад к списку
Просмотров:

Материалы по теме: