По мнению экспертов ежегодного исследования «Перспективы и тенденции на рынке недвижимости Европы 2015», наиболее выгодно сейчас вкладывать средства в недвижимость Берлина, Дублина, Мадрида, Гамбурга и Афин. А на недвижимость в Париже, Цюрихе, Вене, Риме и, что прогнозируемо, в Москве лучше не заглядываться.

Европейский рынок недвижимости постепенно возвращает свою привлекательность, даже вопреки опасениям, связанным со слабыми экономическими позициями некоторых городов.

Какими критериями руководствуются инвесторы и эксперты, выделяющие те или иные регионы как наиболее выгодные в данный момент для вложения своих кровных? Обязательное условие — умеренные финансовые риски и в то же время гарантированный доход. Это города со сравнительно невысоким уровнем цен на недвижимость, но демонстрирующие уверенную тенденцию к повышению, постоянный приток населения, нуждающегося в жилье, стабильный рост экономики города и, как следствие, строительный бум.

РОКИРОВКИ В ГЕРМАНИИ

На 2015 год Берлин (1 место) потеснил Мюнхен с верхней строчки рейтинга «Перспективы инвестирования в недвижимость Европы». Международные и местные инвесторы уже слетелись как пчелы на мед в столицу Германии. Их привлекли пока еще невысокая стоимость квадратных метров в сравнении с другими городами немецкой «большой семерки» и активное развитие городской инфраструктуры — в последние годы Берлин становится городом технологий, медиа и телекоммуникаций. Эксперты уверены, что возможный виток мирового кризиса обойдет Берлин стороной из-за отложенного спроса. Ранее в недвижимость в Берлине вкладывали в основном местные инвесторы, но только за первые три квартала 2014 года ситуация радикально изменилась — международные инвесторы заключили сделки на 2,9 млрд евро.

Мюнхен (11 место) с первого места в 2014 году опустился сразу на 10 позиций. Многие эксперты полагают, что такое резкое падение объясняется как существенной конкуренцией со стороны Берлина, так и неоправданно завышенной в последние годы стоимостью аренды.

Третий наиболее перспективный для вложений город Германии Гамбург (4 место) стабильно занимает первую половину первой десятки рейтинга и опустился в сравнении с прошлым годом лишь на одно место. Гамбург — портовый город, а один из его козырей — Хафен Сити — самый молодой район города, растущий и развивающийся на месте старого порта. Это самый перспективный проект Европы, расположенный на территории площадью 157 га, который планируется завершить в 2025 году. Ожидается, что Хафен Сити удвоит население города, чем поспособствует развитию рынка жилой недвижимости.

Еще один крупный город Германии Франкфурт (16 место) не только выпал из первой десятки, но и опустился на шесть позиций. Тем не менее многие инвесторы по-прежнему вносят его в свой список наряду с Парижем, Лондоном и Берлином. Эксперты предполагают, что город вернет потерянные позиции, и в первую очередь в секторе жилой недвижимости, поскольку население города продолжает увеличиваться.

СТАБИЛЬНОСТЬ В ИРЛАНДИИ

Второй год подряд второе место в рейтинге занимает Дублин (2 место). Столь высокая позиция столицы Ирландии объясняется самым высоким темпом роста экономики среди стран Евросоюза. Во втором квартале 2014 года ирландский ВВП возрос на 6,5%. Стоимость квадратных метров растет с поражающей быстротой — за первые три квартала 2014 года заключено сделок на 2,2 млрд евро. Тем не менее город оказался не готов к столь высокому интересу — здесь спрос пока еще превышает предложение.

ЮГ ЕВРОПЫ

Юг Европы за последние 12 месяцев существенно восстановил свои позиции по привлекательности для инвесторов. А Испания — настоящая горячая точка для инвесторов. За год Мадрид (3 место) переместился на целых 16 позиций вверх и стал бронзовым призером в борьбе за самые крупные инвестиции. Глобальный капитал щедрыми потоками устремился в Испанию, направляемый частными инвестиционными фондами. О Мадриде говорят все инвесторы — и Джордж Сорос, и группа компаний из Китая Dalian Wanda, владеющая отелями, торговыми центрами и кинотеатрами, и фондовые менеджеры TIAA Henderson, управляющие 400 объектами в Европе. Барселона (13 место) тоже греется в лучах инвестиционной славы столицы. Это прекрасный туристический город, который за 2014 год поднялся на девять позиций и занимает 13-е место в рейтинге финансовой привлекательности. Несмотря на такой ажиотаж, цены на недвижимость в Мадриде и Барселоне все еще на 30% ниже докризисного уровня.

Самым большим сюрпризом данного исследования стали Афины (5 место). Город преодолел 18 позиций. Наиболее пострадавшее в результате глобального экономического кризиса государство Европы — Греция по-прежнему находится в состоянии стагнации, однако ее экономика начала подавать признаки оживления, пусть еще едва заметные, но их достаточно, чтобы международный капитал уже обратил на нее свой «жадный» взор.

На целых 17 позиций поднялся Лиссабон (9 место). Хороший инвестиционный климат в столице Португалии объясняется мощными вливаниями в экономику страны — 78 млрд евро от Европейского союза и Международного валютного фонда. Экономика Португалии демонстрирует стабильный рост, хотя прогнозируемое увеличение ВВП составит только 1,5%.

Италия — еще одно «теплое» место на юге Европы. Несмотря на слабую экономику и нестабильную политическую ситуацию, инвесторы проявляют интерес к Милану (12 место) — город поднялся на 12 позиций. В первую очередь их интересуют офисные помещения и торговые площади. Интересно, что цены на сегмент жилой недвижимости здесь намного выше, чем в остальных секторах.

Высокая строчка этого итальянского города никак не сказывается на позициях Рима (27 место). Он по-прежнему находится в хвосте таблицы, а в сравнении с прошлым годом опустился еще на 3 позиции и является одним из главных неудачников рейтинга 2015 года. Как и в Милане, наиболее привлекательный сегмент рынка недвижимости здесь — офисный. Основная проблема Италии в том, что инвесторы не доверяют правительству этой страны настолько, чтобы вкладывать сюда свой капитал, — отмечают эксперты.

ГОРОД НОМЕР ОДИН

Лондон (10 место) в этом году оказался на нижней строчке первой десятки. И хотя для многих он по-прежнему остается городом номер один, куда продолжают стремиться со всего мира, а цены на жилую недвижимость бьют рекорды, инвесторы несколько охладели к столице Туманного Альбиона.

Конкуренцию Лондону составляет второй по величине город Великобритании — Бирмингем (6 место) поднялся сразу на 14 строчек. Его позицию укрепляют инвесторы, которые полагают, что Лондон слишком переоценен. Эксперты отмечают, что в скором времени также вырастет ценность региональных центров Великобритании, таких, как Манчестер, Бристоль.

Столица Шотландии Эдинбург (19 место) опустилась на две позиции в ожидании намеченного на сентябрь 2014 года референдума о независимости Шотландии. Эксперты также отмечают, что на начало 2015 года политическая ситуация в Шотландии стабильная, но тем не менее в воздухе висит вопрос «А что же дальше?» Многие считают, что только большой храбрец рискнет сейчас инвестировать в Шотландию.

СЕВЕР ЕВРОПЫ

Столица Дании Копенгаген (7 место) уже второй год держится в первой десятке и даже поднялась на одну позицию. Хотя экономика Дании все еще хрупкая, тем не менее она демонстрирует стабильный рост. Прогноз роста ВВП страны на 2015 год — 1,7%. Рынок офисной недвижимости Копенгагена обслуживает сразу два города — сюда на работу ездят жители Мальме, находящегося в 30 минутах езды.

Большое количество позиций — аж 17 — преодолел Амстердам (8 место). Такой скачок столицы Нидерландов объясняется высоким уровнем вакансий — почти 16% в офисном секторе, что непременно увеличит численность населения города, к тому же государство приняло комплекс мер, направленных на развитие социального жилья, а это только поспособствует увеличению вложений в жилую недвижимость.

Стокгольм (15 место) потерял 6 мест и выпал из первой десятки, но, несмотря на такое существенное снижение, столица Швеции, как и другие главные города Северной Европы, остается в поле зрения международных инвесторов. Более того, ожидаемый рост ВВП составит 3,3%, и это самый высокий показатель среди стран еврозоны.

Хельсинки (17 место) скатился на две позиции в рейтинге, тем не менее экономика Финляндии, демонстрирующая признаки восстановления, привлекает иностранных инвесторов. В первой половине 2014 года было подписано контрактов на сумму 1,25 млрд евро, что значительно превышает 800 млн за такой же период 2013 года. Больше половины сделок заключили иностранные инвесторы, в первую очередь немцы и шведы.

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ КЛИМАТ В СТРАНАХ-СОСЕДЯХ УКРАИНЫ

Варшава (14 место) в этом году опустилась на три строчки, однако столица Польши все еще занимает уверенную позицию в рейтинге инвестиций благодаря значительному оздоровлению экономики страны, политической стабильности и росту численности населения. Польша занимает доминирующие позиции среди стран восточноевропейского региона, и за первые три квартала 2014 года здесь подписали контракты на 2,5 млрд евро.

Прага (18 место) опустилась на две позиции, несмотря на то что чешское правительство в этом году прогнозирует стабильный рост ВВП на уровне 2,7% (при 2,5% в 2014 году). В Чехии инвесторов привлекают все сегменты рынка недвижимости. В первой половине 2014 года было подписано контрактов на 680 млн евро — самая высокая сумма за последние три года, что составляет 18% от объемов инвестиций в недвижимость Восточной Европы.

Турецкая экономика в этом году столкнулась с необходимостью корректировок, которые затронут рынок офисной и жилой недвижимости. В результате Стамбул (20 место) опустился на 13 мест. Падение инвестиционной привлекательности города не удивляет — всему виной соседство с Сирией и Ираком, которые продолжают оказывать существенное влияние на экономику Турции. Рынок недвижимости Стамбула по-прежнему узок, наблюдается нехватка ведомственных фондов. В первой половине 2014 года было подписано контрактов на 463 млн евро.

Будапешт (22 место) поднялся на пять мест в 2015 году, поскольку инвесторы наконец обратили внимание на Центральную и Восточную Европу. Значительный рост ВВП (прогноз — 2,5% в 2015 году) подогревает их интерес. Но страна по-прежнему остается одной из самых наименее востребованных среди инвесторов. Экспертов тревожит ситуация с рынком инвестиций в Венгрии, поскольку движения на нем за последние пять лет практически не было, и потому сейчас страна привлекает лишь склонных к авантюрам покупателей, которые ищут быстрой наживы.

НЕУДАЧНИКИ ГОДА

Брюссель (21 место), поднявшийся на две позиции, с натяжкой можно отнести к неудачникам рейтинга, хотя бы потому, что столица Бельгии открывает третий десяток. Эксперты в один голос отмечают нехватку в Брюсселе помещений класса А (офисы класса люкс в современных небоскребах). Как и во многих государствах еврозоны, экономическая активность в Бельгии очень слабая, прогнозируемый рост ВВП с трудом достигнет 1,5%.

Париж (24 место) откатился в рейтинге сразу на 10 мест. Эксперты отмечают, что цены на недвижимость здесь слишком высоки, и вложить средства в La Defense (главный деловой квартал Парижа) — все равно что ловить на лету острый нож. Ухудшающаяся экономика Франции и политическая нестабильность отпугивает многих инвесторов. Популярность президента Франсуа Олланда очень невысока, его правительству не удалось оживить стагнирующую экономику. Прогноз роста французского ВВП на 2015 год — 0,7%.

Второй по величине финансовых потоков город Франции Лион (23 место) является также вторым после Парижа лидером по объемам инвестиций в недвижимость и опережает в рейтинге столицу всего на одну позицию. В первых трех кварталах 2014 года Лион получил 50%, или 750 млн евро инвестиций, вложенных в недвижимость Франции. Привлекательность Лиона объясняется также выгодным с точки зрения логистики расположением города, он связывает Париж с другими крупными городами страны.

Один из самых больших неудачников — Цюрих (25 место), опустившийся на 19 мест. И это несмотря на репутацию Швейцарии как финансового рая с быстрорастущей экономикой. Тем не менее здесь очень маленький рынок недвижимости, и есть опасения, что офисный сектор как в Цюрихе, так и в других городах Швейцарии, значительно переоценен.

Неопределенная экономическая ситуация и невысокий спрос на аренду недвижимости отбросил Вену (26 место) на 14 позиций. Эксперты не прогнозируют возврата утерянных позиций столицы Австрии в ближайшие 18 месяцев. Определенные инвестиционные ожидания связаны со строительством небоскреба FloridoTower общей площадью 5 тыс. кв. метров.

Не удивляет падение рейтинга Москвы (27 место) — она скатилась на целых 15 позиций и занимает последнее место в таблице. С момента аннексии Крыма в марте 2014 года Европейский союз и США несколько раз применяли к России санкции, сковывая главные государственные банки и корпорации. Неопределенный политический и экономический климат свел на нет рынок недвижимости в стране. Соответственно, операции с коммерческой недвижимостью за первые три декады 2014 года снизились до суммы 2,7 млрд евро в сравнении с 4 млрд евро в предыдущем году и 5,67 млрд евро в 2012 году. Международный валютный фонд прогнозирует в 2015 году рост российского ВВП на уровне лишь 0,5%.