Динамичная Эстония, стабильная Финляндия или надежная Швеция – Катерина Красная,  управляющий партнер YANAProperty, рассказывает о недвижимости в северных странах и особенностях, с которыми сталкиваются здесь инвесторы.

Эстония – ставка на капитализацию

Эстония занимает ведущее положение по уровню экономического развития среди всех стран Прибалтики. Пик ее экономического развития пришелся на 2000-2006 годы. Только за этот период цены на недвижимость выросли на 36%. К 2007 году квадратный метр жилой недвижимости в Эстонии стоил в среднем 1,63 тысячи евро, в престижных районах доходил до 2,2 тысячи евро, а самые роскошные квартиры продавались по 5-6 тысяч евро за метр.

Эстония, как и многие страны Европы, тяжело пережила рецессию 2007 года и экономический кризис 2008-2009 годов. Цены на недвижимость за два кризисных года упали более чем в два раза (за 2008 год – на 25%, за 2009-й – на 29%), большинство новых проектов были заморожены. Но уже через пару лет недвижимость в Эстонии вновь начала дорожать, а еще через три года страна стала рекордсменом Европы по темпам роста цен на жилье.

За 2011 год недвижимость подорожала на 12,3%, за 2013-й – на 14,5%. В прошлом году темп замедлился – цены поднялись всего на 8,46% (этому обрадовались местные участники рынка, которые уже начали опасаться нового «мыльного пузыря»), но первая же половина 2015 года показала рост на 12,33%.

При этом стоимость местной недвижимости до сих пор не достигла докризисных показателей, так что рынок все еще не перегрет, да и доля иностранцев, которые инвестируют в Эстонию, сравнительно невелика. Экономика страны развивается, строительные компании предлагают достаточное количество новых проектов, так что дефицит этому рынку не грозит, и в целом, по нашим прогнозам, он будет и дальше расти на 12-15% в год. Эстония – привлекательное направление для инвесторов, которые ищут объекты с перспективой капитализации.

Купить недвижимость в Эстонии нерезиденту достаточно просто. Исключение составляют только земельные участки более 10 гектаров и наделы на островах и приграничных территориях. Чтобы их купить, нужно получить специальное разрешение от органов местной власти.

Во всех остальных случаях достаточно прийти к государственному нотариусу, который выступает гарантом сделки и несет уголовную ответственность. Сделка проходит в несколько этапов: сначала надо заключить предварительный договор купли-продажи, внести по нему 10% предоплаты и оплатить гербовый сбор – после чего нотариус дает запрос на то, чтобы покупателя внесли в земельный кадастр. Только после этого можно оформить договор купли-продажи и оплатить оставшиеся 90%. В общей сложности процесс покупки длится до двух месяцев.

Расходы на приобретение недвижимости в Эстонии – одни из самых низких в Европе, они составляют 2,57-5,59% от суммы инвестиции. Налогов на покупку и содержание недвижимости нет. Покупатель платит только налог на землю, ставку которого ежегодно устанавливают местные власти. Например, в 2014 году для квартиры в Таллинне налог на землю составлял около 30-40 евро.

• Skype создали эстонские программисты.

• интернетом пользуется 71% жителей Эстонии от 16 до 74 лет.

• в 2000 году правительство Эстонии перешло к электронному документообороту.

• с 2005 года эстонцы могут голосовать на выборах в местные советы дистанционно – посредством интернета.

Финляндия – снова на подъеме

Финляндия входит в число малых высокоразвитых стран и в группу передовых стран по показателю ВВП на душу населения. Ее экономика ориентирована на экспорт. Тем не менее Финляндия все еще не оправилась от последствий глобального кризиса. Высокий уровень жизни здесь сейчас поддерживают, наращивая внешние долговые обязательства. Конкурентоспособность страны на международных рынках падает, в то время как зарплаты продолжают расти.

Но, согласно ноябрьским выводам Еврокомиссии, в ближайшее время финская экономика будет поэтапно восстанавливаться. Здесь прогнозируют, что по результатам 2015 года ВВП Финляндии вырастет на 0,3%, в 2016-м – на 0,7% и в 2017-м – на 1,1%.

Недвижимость в Финляндии всегда была выгодной покупкой. Здесь хорошие условия жизни, отличная экология, развитая инфраструктура, доступная ипотека, при этом достаточно просто оформить куплю-продажу недвижимости.

Бум на финскую недвижимость пришелся на 2001-2008 годы. За этот период цены выросли на 42%. Но потом спрос начал снижаться – аналитики объяснили это тем, что выросли процентные ставки по ипотеке. В первом квартале 2009 года цены на недвижимость упали на 5,5%, однако спад оказался недолгим. Уже в 2010 году цены выросли на 11,43%, при этом новых домов стали строить на 5,3% меньше.

Сейчас стоимость финской недвижимости растет медленно – на несколько процентов в год. Так, в 2012 году цены подросли всего на 1,5%, в 2013-м – на 2,5%, а в 2014-м – всего на 1%.

Самые дорогие квартиры – в Хельсинки, в районах Камппи, Эйра и Уланлинна. За апартаменты площадью 58 кв. м там просят 685 тыс. евро. Самое дешевое жилье – в городках Пиексамяки, Наараярви, а также в Куовола, Варкаус и Сюсьма.

В последние годы в Финляндии появился новый тренд – квартиры становятся меньше. Так, если в 2008 году средняя площадь новых объектов составляла 130 кв. м, то в 2014-м – уже 105 кв. м.

Аналитики Yana PROPERTY считают финский рынок стабильным. Здесь можно подобрать недвижимость, которая будет приносить высокий доход.

Нерезидентам будет просто купить жилье в Финляндии везде, кроме Аландских островов. Сделка занимает до месяца, ее контролирует нотариус. Расходы на покупку недвижимости составят 7,77-10,25%.

Сделка проходит в несколько этапов:

1. Покупатель подает письменное заявление, которое играет роль резерва, – с этого момента никто больше не может претендовать на данную недвижимость.

2. Продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи. По закону, на этом этапе необязательно вносить деньги, однако на практике задаток чаще всего дают. Как правило, он составляет 4%.

3. Стороны подписывают непосредственно договор купли-продажи при свидетелях, которые тоже должны поставить на нем свои подписи. Сделку подтверждает передаточная надпись, заверенная регистратором.

4. В суде первой инстанции квартиру регистрируют – вносят запись в соответствующий реестр.

• в Финляндии один из самых высоких в мире индексов образования (educationindex).

• в 2014 году, по версии Worldjusticeproject, страна заняла 4-е место в рейтинге правовых государств, а ее уголовное правосудие признали лучшим в мире.

• в Финляндии насчитывается около 190 тысяч озер, они занимают 9% всей территории страны.

• Финляндия относится к числу стран с наиболее чистой экологией. На улицах северных городов действительно гуляют олени.

• 80% воды в Финляндии классифицируется как исключительно чистая.

Швеция – вечный дефицит

Швеция – одна из самых развитых индустриальных стран мира. Из-за малой емкости внутреннего рынка крупные шведские компании всегда ориентировались на экспорт, и поэтому имеют высокую конкурентоспособность на международной арене. Благодаря этому в маленькой Швеции рекордное количество крупных мультинациональных концернов: Volvo, Scania, Saab, Ericsson, AstraZeneca, Electrolux, IKEA, H&M и Hasselblad. Значительные экспортные доходы в последнее время приносят дизайн, музыка, мода, художественная промышленность, гастрономия, медиа, реклама и туризм.

Как и во многих странах Европы, в период с 2000-го по 2008 год рынок шведской недвижимости переживал настоящий бум. За этот период цены выросли на 98% (71% с поправкой на инфляцию).

Из-за кризиса в 2009 году стоимость жилья снизилась всего на 2,9%, причем рынок довольно быстро восстановился и снова начал расти. Уже в 2012 году цены на жилье поднялись на 8% и с тех пор непрерывно показывают положительную динамику. Например, за 2014 год они выросли на 8,57% по стране в целом и на 13,07% – только в Стокгольме. Этому способствовали низкие ставки по банковским займам и дефицит предложения в целом. По итогам сентября 2015 года стоимость квартир в стране увеличилась на 3% в месячном исчислении и на 14% – в годовом.

Это объективные темпы роста, потому что цену квадратного метра в Швеции строго регулируют государственные органы. Тут действует программа по сохранению природы, население постоянно растет, а темпы строительства – самые низкие в Европе. Все эти факторы приводят к тому, что квартиры и дома дорожают.

Сильная и стабильная экономика Швеции, рост цен на недвижимость наряду с невысокими расходами на покупку выглядят привлекательными для инвесторов. Но рентный доход тут небольшой, а налог на прибыль от аренды высокий – 23-28%. Тем не менее аналитики Yana PROPERTY считают рынок Швеции привлекательным из-за увеличения капитализации самой недвижимости.

Купить недвижимость в Швеции достаточно просто. Ограничений для нерезидентов нет. Надо подписать предварительный договор купли-продажи, где указываются стороны сделки, название и описание объекта, его стоимость, условия передачи прав собственности и размер депозита. Перед тем как его подписать, необходимо внести 10-процентный залог.

Когда предварительный договор готов, желательно провести экспертную оценку объекта с независимыми специалистами. Это необязательное условие, но оно уберегает покупателя от дальнейших проблем с отоплением, канализацией и газопроводом. В случае наличия неисправностей можно потребовать от продавца компенсацию, скидку или же вовсе расторгнуть договор.

Основной договор подписывают и расплачиваются только после того как будут согласованы все вопросы с экспертной оценкой. Подписав договор, покупатель не становится зарегистрированным владельцем объекта (зарегистрированные права имеют в Швеции приоритет), но получает права на недвижимость.

Для регистрации прав собственности необходимо обратиться в Национальный земельный кадастр. В результате новый владелец получает Lagfart – свидетельство о переходе прав собственности. Расходы на приобретение составят 7,26-9,26% от общей стоимости объекта.

Очередь на аренду жилья в Стокгольме может попасть в книгу рекордов Гиннесса. Депутат Риксдага от Народной либеральной партии Роберт Ханна подал соответствующую заявку и мотивировал ее тем, что очередь в 500 тысяч человек вполне может претендовать на рекорд. Об этом пишет газета «Экспрессен». Если в европейских столицах вроде Осло, Хельсинки, Берлина, Амстердама или Брюсселя человек может снять приемлемое жилье в течение недели, то в Стокгольме это занимает в среднем 8 лет. И по меньшей мере 350 тысяч молодых людей здесь не имеют собственного жилья. В университетских городах Швеции также катастрофически не хватает жилья для студентов. Большинство вынуждены стоять в очереди как минимум год, если не дольше, чтобы получить место.